Je bent zzp’er en je wilt wat. Een hypotheek bijvoorbeeld.
Lange tijd kon je het wel schudden als je niet langer dan drie jaar actief was als ondernemer. Maar die tijd is voorbij: als zelfstandige zonder personeel kun je tegenwoordig eerder bij een bank aankloppen om een zak geld voor je droomhuis te regelen.
Maar welke voorwaarden stellen banken dan?
Nu Nederland ruim 1 miljoen zzp’ers en een heleboel flexwerkers telt, kunnen veel mensen niet met het geliefde vaste contract over de brug komen voor een hypotheek. Dat vaste contract zien banken graag, omdat het zekerheid biedt op een stabiel maandelijks inkomen waardoor het risico op wanbetaling kleiner is.
Er zijn verschillende manieren om aan een hypotheek te komen als je geen vast contract hebt, voor zowel zzp’ers als flexwerkers. De laatste groep heeft een tijdelijk dienstverband of draait een flexibel aantal uren bij een werkgever.
We richten ons hier even op de zzp'ers die ondernemer zijn en dus voor zichzelf werken. Lange tijd konden zij dus pas bij een bank terecht voor een hypotheek als ze er drie jaar ondernemen op hadden zitten. Op basis van het binnen geharkte inkomen van drie jaar buffelen als ondernemer vonden geldverstrekkers dat zij een goede inschatting konden maken of je de hypotheeklasten in lengte van jaren kon blijven betalen.
Wat toen en nu geldt, is dat de jaarinkomens het liefst een stijgende lijn laten zien. Fluctueert het sterk of is het inkomen in het laatste jaar kariger, dan ziet de kans op een hypotheek er meteen iets minder florissant uit. Vroeger ging de deur vaak pardoes dicht als je korter dan drie jaar bezig was.
Tegenwoordig mag je bij veel banken al na één jaar ondernemen op de koffie komen. Dat wil nog niet zeggen dat je als zzp'er dan ook meteen een zak geld voor je huis toegeworpen krijgt, maar je kunt nu in ieder geval in aanmerking komen voor een hypotheek.
De afgelopen jaren zijn allerlei initiatieven ontstaan die een hypotheek voor zzp'ers (met minder dan drie ondernemersjaren) mogelijk maken. Sommigen zijn alweer gestopt, zoals de zzp-hypotheek van Aegon-dochter Knab. Daarbij konden zzp'ers die twee jaar aan het ondernemen waren 85 procent van de marktwaarde lenen.
Zzp-hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie
Een belangrijk initiatief dat na een pilot is doorgegaan, is dat van het Waarborgfonds Eigen Woningen, de organisatie achter de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Wie een huis koopt tot 265.000 euro kan dit doen mét NHG-garantie. Dat kost je als koper 1 procent van de koopsom. Mocht je de hypotheek om de een of andere reden niet meer kunnen betalen, dan neemt het Waarborgfonds de schuld over. Iets wat zeer aantrekkelijk is voor de bank, aangezien dit het risico op wanbetaling aanzienlijk vermindert.
Enfin, het Waarborgfonds heeft een constructie opgetuigd waarbij het voor zzp'ers mogelijk is om al na één jaar ondernemen in aanmerking te komen voor een hypotheek met NHG. Dit kan door een zogenoemd toetsinkomen vast te stellen uit inkomsten uit een combinatie van een eerdere dienstbetrekking en ondernemen over de afgelopen drie jaar, plus de inkomsten uit het lopende boekjaar.
Het toetsinkomen wordt vastgesteld door een van de drie accountants die door het Waarborgfonds zijn aangewezen. Een rapport van de rekenmeesters kost 250 euro.
Het Waarborgfonds heeft inmiddels een hele rits geldverstrekkers opgetrommeld om zich hierbij aan te sluiten, waardoor de acceptatievoorwaarden voor zzp'ers die een hypotheek met NHG willen afsluiten redelijk gelijkgetrokken zijn. Grote spelers zoals ABN Amro en Rabobank zijn aangesloten. ING volgt ook, heeft een woordvoerder aan Business Insider laten weten.
Zzp-hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie
Ook hypotheken zónder NHG zijn een stuk soepeler geworden als het om zzp'ers gaat. In veel gevallen kun je ook voor een hypotheek zonder NHG al na één jaar bij een geldverstrekker terecht.
Ook dan tellen andere inkomens mee, bijvoorbeeld uit een vast of flexibel dienstverband. En soms moet er een intentieverklaring van een werkgever komen of is een prognose nodig van toekomstig werk en dus inkomen.
Uit dat inkomen wordt een toetsinkomen vastgesteld waarmee wordt berekend wat je als zzp'er maximaal mag lenen. Soms telt niet 100 procent van het toetsinkomen mee en soms mag je als eenpitter niet 100 procent van de marktwaarde lenen.
Kortom: er zijn verschillen. Bij de ene geldverstrekker doe je niet onder voor een werknemer, terwijl de ander een kleine slag om de arm houdt, door wat minder te lenen dan 100 procent van de marktwaarde bijvoorbeeld.
5 belangrijke vragen voor zzp'ers
Business Insider heeft tien geldverstrekkers gevraagd naar een aantal punten die van belang zijn bij (de acceptatie van) een hypotheek voor zzp'ers. Dit zijn ze:
1. Na hoeveel jaar ondernemen kom je als zzp'er in aanmerking voor een hypotheek?
Anders dan vroeger, kun je als zzp'er vaak al na één of twee jaar ondernemen in aanmerking komen voor een hypotheek. Sommige hypotheekverstrekkers gaan daarbij uit van de inschrijving bij de Kamer van Koophandel (KvK) terwijl anderen om een volledig boekjaar vragen.
Wanneer je als zzp'er minder dan drie jaar onderneemt, willen geldverstrekkers vaak een beeld krijgen van toekomstige verdiensten. Ze vragen daarom vaak om een prognose door een adviseur of accountant. Meestal zijn daar kosten aan verbonden, zo'n 250 euro.
2. Welke soorten inkomens tellen mee voor het vaststellen van het toetsinkomen (vast dienstverband, flexibel dienstverband, ondernemen)?
Wie nog niet drie jaar aan de slag is als ondernemer, mag vaak andere inkomens overleggen waarmee een toetsinkomen kan worden berekend. Het toetsinkomen wordt gebruikt voor het berekenen van de maximale hypotheek. Vaak tellen inkomens uit ondernemen en een vast en flexibel dienstverband mee. Uitkeringen worden meestal buiten beschouwing gelaten.
3. Wat is het percentage van het toetsinkomen dat meetelt voor het bepalen van de maximale hypotheek?
Als het toetsinkomen eenmaal is berekend, is het nog de vraag of dit in zijn geheel wordt meegenomen voor het bereken van de maximale hypotheek. Uiteraard kun je minder lenen als niet het hele toetsinkomen meetelt.
In hoeverre het toetsinkomen wordt meegenomen, laten banken soms afhangen van het aantal jaren dat de zzp'er actief is als ondernemer. Dan telt 100 procent van het toetsinkomen mee vanaf drie ondernemersjaren, 90 procent bij twee tot drie ondernemersjaren en 75 procent bij een tot twee ondernemersjaren.
4. Mag je als zzp'er 100 procent van de marktwaarde lenen?
Het kan zijn dat de bank zzp'ers toch als een iets groter risico ziet en daarom niet 100 procent van de marktwaarde leent (loan to value). Maar de meeste geldverstrekkers behandelen zzp'ers op dit punt hetzelfde als werknemers. Als ondernemer mag je meestal 100 procent van de marktwaarde lenen.
5. Geldt er een risico-opslag (dus een iets hogere rente) speciaal voor zzp'ers?
Naarmate het risico om een hypotheek te verstrekken voor een bank groter is, kan de bank een rente-opslag hanteren. Zo vallen hypotheken altijd in een risicoklasse waaraan een bepaalde rente-opslag is gekoppeld.
Welke risicoklasse voor een bepaalde hypotheek geldt, is afhankelijk van de verhouding tussen de hoogte van de hypoteek en de marktwaarde van de woning. Dus hoe groter de lening ten opzichte van de marktwaarde, des te hoger de opslag. Een bank kan echter ook een rente-opslag hanteren voor andere risico's, bijvoorbeeld zzp'er zijn. Je betaalt dan een iets hogere rente dan als je geen zelfstandige zou zijn.
Een overzicht
Om een overzicht te geven van de zzp-vriendelijkheid van banken hebben we de antwoorden op de bovenstaande vragen in een tabel gezet, voor hypotheken mét en zonder NHG. Je moet ervan uitgaan dat banken in principe deze lijn volgen, maar dat ze hier wel van kunnen afwijken. Elke (financiële) situatie is immers anders en geldverstrekkers leveren vaak maatwerk.
Bijkomende kosten
Het kan zijn dat je als zzp'er iets duurder uit bent vanwege bijkomende kosten. Zoals we eerder hebben aangegeven moet je misschien een prognose laten maken als je nog geen drie jaar actief bent als ondernemer. Dat kost vaak rond de 200 euro.
Ook kan het zijn dat de advieskosten hoger zijn voor een ondernemer dan voor een werknemer, zoals bij Rabobank het geval is. Bij sommige geldverstrekkers moet voor het toetsinkomen een inkomensverklaring worden opgesteld, die dan bijvoorbeeld 225 euro kost, zoals bij Munt Hypotheken.