Een eigen bedrijfspand is voor ondernemers een goede manier om vermogen op te bouwen. Tot dat het geld nodig is. Want hoe haal je het er dan weer uit? Servaas Duffhues van RealEffect zet voor Z24 vier manieren op een rij om het spaarvarken kapot te slaan.

1) Hypotheek verhogen

“Voor de crisis was de bank goed voor een brede wild stromende rivier van
investeringskapitaal. Om de overwaarde op hun bedrijfspand te verzilveren
sloten daarom veel ondernemers destijds een extra hypothecaire lening af op
hun pand.

De bank kijkt bij zo’n aanvraag altijd naar twee dingen. In de eerste plaats
gaat het om de waarde van het onderpand, het vastgoed ofwel het object
waarop de ondernemer de hypotheek afsluit. Vervolgens wordt de waarde
vastgesteld van de onderneming, in jargon het ‘subject’. De bank
beoordeelt dan zaken als de debiteurenpositie en hoe lang en succescol de
onderneming actief is. De lening wordt vervolgens verstrekt op basis van de
laagste van deze twee beoordelingen.

Geld uit je pand halen via een hypotheek is momenteel vrijwel onmogelijk. Want
die brede wild stromende rivier is inmiddels opgedroogd tot een klein
stroompje waar je zo overeen stapt. Banken zijn niet alleen door de crisis
erg terughoudend. Dat komt ook door de Baselakkoorden, de internationale
afspraken over de reserves die banken aan moeten houden.”

2) Verkopen en huren

“Ondernemers die op korte termijn geld nodig hebben verkopen ook wel eens hun
pand. Zij verhuizen dan en stappen over op het huren van een ander
bedrijfspand. Deze constructie werkt echter alleen als er een substantiële
overwaarde op het pand zit. Is dat niet het geval of moet er zelfs veel geld
bij, dan is verkopen geen optie. Want dan levert het voor de ondernemer
weinig tot niets extra’s op.”

3) ‘Sale & lease back’

"Een relatief nieuwe maar beslist interessante constructie is ‘sale &
lease back’. De ondernemer verkoopt dan zijn pand aan een belegger en
huurt het vervolgens voor langere tijd terug. Hij verhuist dus niet, maar
kan toch de waarde van zijn pand verzilveren. Hoe langer het huurcontract
loopt dat hij voor zichzelf opstelt, bij voorkeur zo’n tien jaar, hoe hoger
de prijs van het pand zal zijn. Door iets meer huur te betalen maakt hij het
nog aantrekkelijker en zal de koper geneigd zijn om meer geld te betalen.

De vekroopprijs kan ook worden verhoogd door als huurder het groot onderhoud
zelf uit te voeren, wat in een standaard huurcontact altijd de
verantwoordelijkheid is van de verhuurder.

Bij de ‘sale & lease back’ constructie is het van belang goed
te kijken wie het pand koopt. Want er zijn beleggers die vooral voor de
handel en daarmee korte termijn gaan. Zij willen kopen en zo snel mogelijk
weer verkopen. Die mensen investeren over het algemeen weinig tijd en geld
in respectievelijk het opbouwen van een goede relatie met de huurder en het
onderhoud. Bij een ‘sale & lease back’constructie is het
daarom beter om zaken te doen met een lange-termijnbelegger, die wil immers
een goede huurder zo lang mogelijk vasthouden en investeert wel in de
relatie èn het pand."

4) Verborgen leegstand verhuren

"Bij veel bedrijven is sprake van wat wel ‘verborgen leegstand’ wordt genoemd.
Dat betekent dat ze eigenlijk te ruim zijn gehuisvest. Hierdoor gaat er veel
geld verloren, het is immers niet efficiënt. Door de bezetting van het pand
in te dikken komen de onderbezette vierkante meters vrij. En die ruimte kan
dan weer worden verhuurd aan een ander bedrijf.

Met een goede huurder die zich voor langere tijd vastlegt, kan een ondernemer
naar de bank toe gaan en vragen of op basis van de huuropbrengsten een
lening wordt verstrekt. Het is belangrijk om dit te doen voor het
huurcontract wordt getekend. Want als de bank niets in de huurder ziet en
geen lening verstrekt, dan zit de ondernemer vast aan een huurder die over
een langere periode wel voor huuropbrengsten zorgt. Maar die niet helpt om
een hypothecaire lening af te sluiten om bijvoorbeeld een grote investering
in machines of een reorganisatie te kunnen financieren.

Het is verstandig om bij verschillende banken te shoppen. De ene bank zal op basis
van het huurcontract meer geld willen lenen dan de ander. Begin in ieder
geval bij de huisbank."

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl