• Hoewel hypotheekrentes nog altijd erg laag zijn, maakt de keuze voor verschillende looptijden én de verhouding van de hypotheek tot de woningwaarde nog altijd flink uit.
  • Verschillen in de maandlasten kunnen ook honderden euro’s bedragen, afhankelijk van of je een hypotheek hebt waarbij je tijdens de looptijd aflost, of juist een aflossingsvrije hypotheek.
  • Business Insider laat zien wat het verschil is in maandlasten bij verschillende opties, met hypotheekrentes van 10 jaar tot 30 jaar vast.

Huizenprijzen stijgen dit jaar hard en die trend zet ook volgend jaar nog door, zo verwachten economen van De Nederlandsche Bank (DNB). Intussen zijn er wel tekenen dat de hypotheekrente iets kan gaan stijgen, vanaf de huidige extreem lage niveaus.

Voor kopers op de krappe huizenmarkt kan de inbreng van eigen geld net het verschil maken bij biedingen, maar de rol van eigen geld is ook om een andere reden van belang.

Hoewel de hypotheekrentes over het algemeen nog vrij laag zijn, maakt wel uit of de hypotheek even hoog is als de waarde van de woning (tophypotheek) of dat de woningwaarde fors hoger ligt dan de hypotheek. Geldverstrekkers rekenen namelijk risico-opslagen als de hypotheek relatief hoog is ten opzichte van de woningwaarde.

Dit is zowel van belang voor kopers, als voor huiseigenaren die bijvoorbeeld bezig zijn met tussentijdse aflossingen op hun hypotheek, en huiseigenaren die hun huis meer waard zien worden door de prijsstijgingen in de buurt.

Als er dus relatief meer 'eigen geld' in je woning komt – hetzij door een waardestijging van je huis, hetzij door de daadwerkelijke inbreng van spaargeld – kan dat schelen in de hypotheeklasten op het moment dat je een lagere risico-opslag kunt krijgen op de hypotheekrente.

We maken dit concreet aan de hand van een voorbeeld, uitgaande van een hypotheek van 325.000 euro. Dit is precies de grens waarbij je nog een beroep kunt doen op een NHG-verzekering. Daarvoor betaal je dan eenmalig een bedrag waarmee in geval van financiële problemen een eventuele restschuld voorwaardelijk is verzekerd, als je die niet kunt afbetalen.

Hypotheekrente: looptijd en hoogte van de hypotheek

Hieronder geven we op basis van site actuelerentestanden.nl de laagste hypotheekrentes die momenteel te vinden zijn voor annuïteitenhypotheken en aflossingsvrije hypotheken met een rentevaste periode van 10, 20 en 30 jaar. Dit zijn de meest gekozen rentevaste perioden.

Hierbij is een onderscheid gemaakt voor rentes mét NHG en rentes die gelden bij een bepaalde verhouding tussen de hypotheek en de woningwaarde. Het gaat hierbij om respectievelijk een hypotheek die 60 procent, 80 procent of 100 procent van de woningwaarde bedraagt.

In het voorbeeld hieronder gaat het steeds om een hypotheek van 325.000 euro. Voor een NHG-hypotheek geldt dan dat dit ook de maximale koopsom is; voor de niet-NHG-hypotheken ligt dat anders.

Als een hypotheek van 325.000 euro gelijkstaat aan 60 procent van de woningwaarde gaat het om een huis van 542.000 euro; bij 80 procent gaat het om een woningwaarde van 406.250 euro; bij 100 procent staat de hypotheek van 325.000 euro gelijk aan de woningwaarde.

Annuïteitenhypotheek: rente en maandlasten

We beginnen met de annuïteitenhypotheek. Hierbij bestaat de maandlast uit een combinatie van een stukje aflossing en de rentelast. De tabel hieronder laat zien hoe de laagste hypotheekrentes verschillen op basis van de looptijd én verhouding tussen de hypotheek en de woningwaarde.

Te zien is dat de looptijd én de hoogte van de hypotheek behoorlijk kunnen uitmaken. Voor een NHG-hypotheek waarbij de rente 10 jaar vast ligt, bedraagt de laagste rente 0,86 procent. Een hypotheek zonder NHG waarbij de omvang van de hypotheek gelijk is aan de woningwaarde, kost bij een 30-jarige rentevaste periode 1,92 procent.

In de tabel hieronder laten we met behulp van deze tool van berekenhet.nl zien hoe de bruto maandlasten (dus zonder het effect van de hypotheekrenteaftrek) verschillen bij een hypotheek van 325.000 euro, afhankelijk van de verschillende rentes voor een annuïteitenhypotheek.

Goed om te beseffen is dat een fors deel van de maandlasten hier uit aflossing bestaan. Zo bestaat de totale bruto maandlast van 1.025 euro bij de NHG-hypotheek met de 10-jaarsrente bij aanvang uit 795 euro aan aflossing en 230 euro rente. Doordat je gedurende de looptijd aflost, verandert die verhouding en neemt het rentedeel verder af omdat de hypotheek steeds lager wordt.

Hoewel de rente dus een relatief klein deel is van de totale maandlast, maken de renteverschillen wel uit. Tegenover de bruto maandlast van 1.025 euro voor de NHG-hypotheek met de 10-jaarsrente staat bij de tophypotheek zonder NHG en een 30-jarige rente een bruto maandlast van 1.188 euro. Een verschil van 163 euro per maand.

Aflossingsvrije hypotheek: rente en maandlasten

Als je dezelfde exercitie doet voor een aflossingsvrije hypotheek, krijg je te maken met fractioneel hogere hypotheekrentes. Dit komt doordat geldverstrekkers iets meer risico lopen bij aflossingsvrije hypotheken, omdat je tijdens de looptijd niet aflost.

Het renteoverzicht ziet er dan als volgt uit:

Bij de aflossingsvrije hypotheek bestaan de maandlasten alleen uit de rente. De absolute bedragen liggen dan ook honderden euro's lager dan bij de annuïteitenhypotheek.

Wel is het zo dat je aan het eind van de looptijd van de hypotheek de volledige lening moet kunnen aflossen; anders moet je (deels) een nieuwe lening nemen om de oude mee af te lossen.

Op basis van bovenstaande rentes zien de maandlasten voor een aflossingsvrije hypotheek van 325.000 euro er als volgt uit:

Het rente-effect werkt bij een aflossingsvrije hypotheek relatief sterk door. Voor een NHG-hypotheek met een rentevaste periode van 10 jaar zit je op 238 euro per maand. Met een hypotheek zonder NHG waarbij de lening 100 procent van de marktwaarde bedraagt en de rente voor 30 jaar vaststaat, ligt de maandlast op 539 euro. Dat is een verschil van ruim 300 euro.

[activecampaign form=24]

Lees meer over hypotheken: