Een stuk grond kopen en zelf je huis bouwen. Veel mensen dromen hiervan. Hoe zorg je ervoor dat die droom uitkomt en niet ontaardt in een nachtmerrie?
De bouw van nieuwe huizen ligt op het hoogste niveau in vijf. Vorig jaar werden er 54.000 nieuwbouwwoningen gebouwd in Nederland, aldus het Centraal Bureau voor de Statistiek.
Zelf je huis laten bouwen biedt veel voordelen. Je kunt de indeling en uitvoering helemaal zelf bepalen. Bovendien vergen nieuwe woningen de eerste jaren weinig onderhoud en zijn ze doorgaans goed geïsoleerd. Daar staan wel tegenover dat de woonomgeving nog niet af is en dat je geduld moet hebben voor je in je huis kunt trekken.
Je kunt kiezen voor een nieuwbouwhuis in een bouwproject, maar ook een kavel kopen en zelf je huis laten bouwen. De laatste optie biedt ruimte voor nog meer maatwerk. Maar hoe pak je dat aan?
Vind een kavel
De eerste stap op weg naar je droomhuis is het vinden van geschikte grond. Hiervoor kun je te rade gaan bij de gemeente, makelaars in de omgeving of bij websites als bouwkavels.nl of kavelgids.nl.
Zorg dat je goed in de materie verdiept. Uiteraard moet de kavel een woonbestemming hebben. Daarnaast moeten de grootte, vorm en ligging van de grond (ten opzichte van andere gebouwen, voorzieningen en stand van de zon) overeenkomen met jouw wensen.
Verder zijn de gemeentelijke bebouwingsvoorschriften van belang, want je krijgt vrijwel nooit de volledige vrijheid. In het bestemmingsplan staan regels opgesteld over bijvoorbeeld de maximale hoogte en diepte van je huis, het maximum aantal bijgebouwen dat je mag plaatsen, de dakhelling en het maximum aantal parkeerplaatsen op eigen terrein.
Vaak is er ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld, met eisen waaraan de woningen moeten voldoen, zoals het maximale aantal woonlagen, de bouwstijl, kleur- en materiaalkeuze. Bekijk of deze aansluiten bij jouw woonwensen.
Vergeet de kwaliteit van de grond evenmin uit het oog. Je hebt een schoongrondverklaring nodig. Informeer daarnaast ook naar de bodemgesteldheid. Als er bijvoorbeeld moet worden geheid, drijft dat de kosten enorm op.
Inventariseer je wensen
Inventariseer ook wat jouw wensen zijn qua stijl, woningtype en indeling en welk budget je tot je beschikking hebt. Je kunt zelf een woning laten ontwerpen, maar ook kiezen voor een zogeheten cataloguswoning. Cataloguswoningen zijn niet uniek, maar bieden wel ruimte voor eigen wensen. Bovendien zijn ze meestal goedkoper dan huizen die door een architect zijn ontworpen en weet je vooraf wat je koopt en hoeveel het kost.
Bedenk verder of je je huis sleutelklaar wil laten opleveren (waarbij alles af is, inclusief zaken als betegeling, sanitair en stucwerk) of casco (waarbij je het huis aan de binnenkant zelf afbouwt). De tweede optie kan interessant zijn voor mensen met twee handen. Maar het is wel tijdrovend.
Houd ook rekening met de toekomst. Verwacht je gezinsuitbreiding, zorg dan voor voldoende slaapkamers. Hoop je je oude dag in het huis te slijten, zorg dan voor aansluitingen voor de badkamer op de benedenverdieping, zodat je bij lichamelijke gebreken gelijkvloers kunt wonen.
Breng financiële gevolgen in kaart
De kosten voor een nieuwbouwhuis komen deels overeen met die van een bestaande woning. Zo ben je in beide gevallen hypotheekrente, advieskosten voor de hypotheekadviseur en kosten voor de verhuizing en inrichting van je huis verschuldigd.
Maar er zijn ook verschillen. Voor een nieuwbouwhuis hoef je geen 2 procent overdrachtsbelasting, taxatie- en makelaarskosten te betalen.
... zoals bouwrente
Daar staat wel tegenover dat je tijdens de bouw van je huis bouwrente bent verschuldigd. Dit is een vergoeding voor de kosten die de aannemer maakt voor je het huis betrekt. De rente die je betaalt over de periode vóór het afsluiten van de voorlopige koopovereenkomst is niet fiscaal aftrekbaar, maar je mag deze wel meefinancieren in de hypotheek. Bouwrente over de periode na het afsluiten van de voorlopige koopovereenkomst mag je wèl aftrekken.
Heb je een nieuwbouwdepot, dan zijn de rente en financieringskosten - na aftrek van ontvangen rente - twee jaar volledig aftrekbaar. Hierna verhuist het restant naar box 3 van de inkomstenbelasting.
... meerwerk
Een andere kostenpost is meerwerk, voor extra wensen, zoals luxer sanitair. De gemiddelde koper van een nieuwbouwhuis is hier bijna 22.000 euro voor kwijt, zo blijkt uit onderzoek van de Vereniging Eigen Huis uit 2011. Uiteraard hangt de exacte omvang hiervan af van je persoonlijke wensen. Er kan overigens ook sprake zijn van minderwerk, als je iets uit het bouwplan weglaat. Dit drukt de kosten.
en leges
Verder moet je aan de gemeente leges betalen voor de bouwvergunning. Volgens de Vereniging Eigen Huis bedroeg het gemiddelde tarief voor een huis van 130.000 euro 3.513 euro. Maar de kostenverschillen tussen gemeenten zijn erg groot: voor de hiervoor genoemde vergunning varieert de prijs van 1.750 tot 7.366 euro. Op de website bouwleges.nl krijg je een beeld van de kosten.
Tot slot moet je nog geld reserveren voor tuinaanleg, bestrating, stoffering van je huis en aansluitkosten voor gas, water, elektra, telefoon en internet.
Vind een goede architect
Architect is een beschermde titel. Controleer voor je met een architect in zee gaat of hij is ingeschreven bij het Bureau Architectenregister. Daarnaast kun je kijken of hij lid is van de Bond van Nederlandse Architecten. Je hebt dan de garantie dat de architect minimaal twee jaar praktijkervaring heeft, zich jaarlijks laat bijscholen en verzekerd is tegen beroepsaansprakelijkheid. Probeer ook voormalige klanten te vinden en bij hen te vragen of ze tevreden zijn over de samenwerking en het eindresultaat. Dit laatste kun je ook doen bij een potentiële aannemer.
Onderteken koop-/aannemingsovereenkomst
Bij de koop van een nieuwbouwhuis, sluit je een koop-/aannemingsovereenkomst af met het bouwbedrijf, voor de grond en de bouw van de woning. Zorg ervoor dat alle afspraken helder op papier staan. Zo moet de lijst met meer- en minderwerk duidelijk zijn en moet zwart op wit staan welke materialen worden gebruikt. Soms moeten er stelposten worden opgenomen, voor zaken waarvan de werkelijke prijs vooraf niet exact kan worden ingeschat. Probeer dit tot het minimum te beperken, om onaangename verrassingen te voorkomen.
In de koop-/aannemingsovereenkomst staat ook hoe lang het bouwbedrijf mag doen over de bouw van je huis. Dit wordt uitgedrukt in aantal werkbare dagen. Heeft het bouwbedrijf deze termijn overschreden, dan heb je recht op een schadevergoeding. Kijk goed wat hierover is vastgelegd in de overeenkomst.
Dek je in tegen faillissement
Het aantal faillissementen in de bouw neemt gelukkig af, maar een gewaarschuwd mens telt voor twee. Is de aannemer aangesloten bij SWK, Woningborg of BouwGarant, dan wordt je huis bij een faillissement toch afgebouwd en ben je verzekerd tegen de meerkosten van afbouw.
En dan de oplevering
De laatste horde is de oplevering. De gemiddelde nieuwbouwwoning heeft ongeveer vijftien gebreken. Verzoek de aannemer schriftelijk om de geconstateerde tekortkomingen te herstellen. Gebeurt dit niet of onvoldoende, stel het bouwbedrijf dan in gebreke en geef een laatste kans.
Als je het gebrek binnen drie maanden na de oplevering hebt gemeld, kun je volgens de wet gebruik maken van de 5 procents-regeling. Je stort dan de laatste 5 procent van de aanneemsom in een depot bij de notaris, als stok achter de deur. De aannemer mag in plaats hiervan ook een vervangende bankgarantie regelen.