• Huiseigenaren ontvangen uiterlijk eind februari de WOZ-waarde van hun woning.
  • De WOZ-waarde is de geschatte marktwaarde van je woning op 1 januari van het voorafgaande jaar.
  • Gemeenten gebruiken de WOZ-waarde als basis voor het heffen van onroerendezaakbelasting, afvalstoffenheffing en soms rioolheffing.
  • Als je vermoedt dat de WOZ-waarde niet klopt, kun je binnen zes weken bezwaar aantekenen.

Huiseigenaren ontvangen uiterlijk eind februari de beschikking van de gemeente waarin de WOZ-waarde van je woning wordt vastgesteld. Die waarde dient onder meer als basis voor het heffen van een hele reeks aan belastingen.

De WOZ-waarde wordt door je gemeente vastgesteld. Het is de geschatte marktwaarde van je woning op 1 januari van het voorafgaande jaar.

De WOZ-waarde die je een dezer dagen in de bus krijgt of op kunt vragen via MijnOverheid is dus de geschatte marktwaarde op 1 januari 2020.

Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek zal de WOZ-beschikking dit jaar alle records breken. Op de peildatum 1 januari 2020 bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde 270.000 euro per woning, 8,9 procent meer dan een jaar eerder.

Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld?

De gemeente bepaalt de marktwaarde van jouw woning op basis van de verkoopprijs van vergelijkbare woningen in de buurt. Bij het vaststellen van de prijs wordt ook rekening gehouden met oppervlakte, inhoud en bouwjaar van de woning.

Alle variabelen worden bij elkaar geveegd en in een rekenmodel gestopt waaruit vervolgens de WOZ-waarde rolt. Die waarde wordt in veel gevallen nog wel gecheckt door een WOZ-taxateur, maar die zal dat meestal vanachter zijn bureaustoel doen en bij hogere uitzondering echt langskomen.

De waarderingskamer controleert of het hele proces zorgvuldig verloopt en houdt ook bij of gemeenten het goed of slecht doen.

Waar wordt de WOZ-waarde voor gebruikt?

De WOZ-waarde wordt ten eerste gebruikt voor het vaststellen van hoeveel onroerendezaakbelasting (OZB) je jaarlijks moet betalen. De hoogte van de OZB verschilt per gemeente, maar is altijd afgeleid van de waarde van je woning (bijvoorbeeld 0,09 procent maal 240.000 euro (WOZ-waarde) betekent 216 euro OZB).

Daarnaast worden ook andere gemeentelijke belastingen en heffingen aan de hand van de WOZ-waarde vastgesteld, zoals de afvalstoffenheffing en rioolheffing. Maar niet alleen de gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor het vaststellen van het belastingtarief. Ook het water- of hoogheemraadschap gebruikt hem voor het vaststellen van hun belasting.

[activecampaign form=24]

Een derde instantie die de waarde gebruikt, is de Belastingdienst. Zo wordt het eigenwoningforfait, een percentage van de waarde van je woning dat je moet optellen bij je bruto-inkomen, vastgesteld met behulp van de WOZ-waarde. Het eigenwoningforfait daalt de komende jaren overigens voor huizen met een WOZ-waarde tussen de 75.000 euro en ruim 1 miljoen euro.

Ook bij de erfbelasting kijkt de fiscus naar de WOZ-waarde om te bepalen hoeveel belasting je moet betalen als een huis erft.

Een andere partij die de WOZ-waarde gebruikt is je hypotheekverstrekker. Zo kun je bij een aantal hypotheekverstrekkers je hypotheek boetevrij aflossen tot aan de WOZ-waarde. Zo voorkom je dat je 'onder water staat', dat wil zeggen dat je woningwaarde lager is dan de hypotheeksom. Overbodig te zeggen dat dit ook in het belang is van je bank: je huis is immers het onderpand voor de lening.

Hoe weet ik of mijn WOZ-waarde niet te hoog is ingeschat?

Het is natuurlijk eigenlijk niet mogelijk om 100 procent vast te stellen of de beschikking klopt, tenzij je het huis net hebt gekocht. Want in dat laatste geval is de marktwaarde bekend. Maar je kunt wel vrij eenvoudig checken of je gemeente er ver naast zit.

Om te beginnen kun je het taxatierapport bij de gemeente opvragen. Dan weet je meteen waarop de beschikking is gebaseerd. Sommige gemeenten sturen dit zelfs mee met de beschikking.

Vervolgens kun je bij het WOZ-waardeloket de WOZ-waarde van woningen in de buurt raadplagen raadplegen. Die informatie is sinds 1 oktober 2016 openbaar.

Ook kun je zelf kijken naar woningen in de buurt die rond de peildatum (voor 2021 is dat dus 1 januari 2020) zijn verkocht. Bij het Kadaster kun je voor 2,95 euro de koopsom opvragen van een vergelijkbare woning bij jou in de buurt. Is er geen woning die rond de peildatum is verkocht, maar eerder of later, dan kun je de prijs aanpassen met behulp van de prijsindex bestaande woningen van het Kadaster.

Dan zijn er vaak unieke zaken die de waarde kunnen beïnvloedden. Geen enkele (bestaande) woning is precies hetzelfde. Ligt er in jouw tuin een oude olietank, is er veel achterstallig onderhoud of heb je in tegenstelling tot de meeste andere huizen in de buurt nog geen cv-installatie, dan zijn dat allemaal zaken die de WOZ-waarde negatief beïnvloeden.

Een ander punt dat de waarde van je woning zou kunnen drukken, is als er voor jouw appartement hoge servicekosten gelden. Er zijn natuurlijk ook zaken die de waarde van je woning verhogen, zoals een vaste parkeerplek in het centrum van de stad of de geheel vernieuwde keuken.

Hoe maak ik bezwaar tegen de WOZ-waarde?

Omdat de hoogte van zoveel verschillende belastingen wordt afgeleid van de WOZ-waarde, loont het bijna altijd om bezwaar te maken als je vermoedt dat die waarde te hoog is ingeschat. Let op, je kunt geen bezwaar maken tegen de hoogte van de belasting, bijvoorbeeld het OZB-tarief van de gemeente, alleen tegen de vastgestelde woningwaarde.

Bezwaar maken doe je in elk geval binnen zes weken nadat je de beschikking van de gemeente in de (digitale) bus hebt gehad, anders ben je te laat. Dat doe je door een bezwaarschrift op te stellen, eventueel met behulp van de modelbrieven van de Vereniging Eigen Huis of de Consumentenbond. Bij veel gemeenten kun je ook digitaal bezwaar aantekenen.

Je dient een bezwaar goed te motiveren, maar je mag ook eerst pro forma bezwaar maken zodat je iets meer tijd hebt om je bezwaren op schrift te stellen. Of, en geef aan dat je dit wilt, mondeling toe te lichten. De gemeente dient na ontvangst van jouw bezwaar nog dit jaar te reageren op je bezwaar en dit gegrond, deels gegrond of ongegrond te verklaren.

Indien de gemeente dit schriftelijk laat weten, kan zij nog zes weken extra de tijd krijgen. Is jouw bezwaar (deels) ongegrond verklaard, dan kun je in hoger beroep bij de rechtbank. Doe dat ook weer binnen zes weken. Verlies je ook daar, dan kun je nog in beroep bij het Gerechtshof en uiteindelijk in cassatie bij de Hoge Raad.

Overigens waarschuwt de Consumentenbond voor online partijen die aanbieden om 'gratis' een bezwaarschrift in te dienen bij de gemeente. Soms geven huiseigenaren onbewust een doorlopende machtiging voor bezwaarschriften. Die worden dan elk jaar door zo'n bureau ingediend. De gemeente kan vervolgens kosten verhalen op de consument als zo’n ongewenst bezwaarschrift weer wordt ingetrokken.

Wees in elk geval waakzaam wanneer je een gratis WOZ-bezwaar tegenkomt online en let op dat je je niet aanmeldt voor diensten die je niet wenst te gebruiken.

Misschien vind je dit ook interessant over de huizenmarkt en hypotheken: