Het voorjaar is de periode dat gemeenten huiseigenaren op de hoogte brengen van de nieuwe WOZ-waarde van hun woning. De WOZ-beschikking valt doorgaans als onderdeel van de aanslag voor gemeentebelastingen op de mat. Voor huiseigenaren is dat wellicht een kattebelletje om te checken of de hypotheekrente omlaag kan.

De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente aan de woning toekent en waarop verschillende gemeentebelastingen worden gebaseerd. In dit opzicht is het dus gunstig als de WOZ-waarde lager uitvalt. Maar voor woningeigenaren kan het ook voordelig zijn als de WOZ-waarde hoger uitvalt. Daarmee kan namelijk mogelijk een lagere hypotheekrente worden bedongen bij de geldverstrekker.

Dit heeft te maken met de zogenoemde ‘loan to value’, ofwel: de hoogte hypotheek ten opzichte van de woningwaarde. Geldverstrekkers hanteren een risico-opslag die afhankelijk is van de loan to value. Dit geldt voor hypotheken zonder NHG-garantie. Hoe groter de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde, hoe hoger de hypotheekrente. Maar het omgekeerde geldt ook.

Het punt is dat de verhouding de hypotheek en de woningwaarde verschuift gedurende de looptijd van de hypotheek, door een stijging of daling van de woningwaarde en waarschijnlijk ook door aflossingen. We leggen hieronder uit hoe het werkt.

Hoe verhouding tussen hypotheek en woningwaarde verschuift

Sinds 2013 is de annuïteitenhypotheek de meest afgesloten hypotheekvorm en hierbij start je meteen met maandelijkse aflossingen.

Sloot je bijvoorbeeld 5 jaar geleden een annuïteitenhypotheek af van 400.000 euro tegen 2 procent rente, voor de aankoop van een woning van vier ton, dan leende je 100 procent van de woningwaarde. In 2024 is de lening dan geslonken naar 84,5 procent van de woningwaarde door de maandelijkse aflossingen, als we uitgaan van de restschuld in 2024 volgens deze tool van berekenhet.nl.

Echter, we hebben in het bovenstaande voorbeeld een eventuele stijging of daling van de woningwaarde buiten beschouwing gelaten. Laten we die ook meenemen: de gemiddelde huizenprijs ligt ongeveer een ton hoger dan in 2019, wat neerkomt op een stijging van zo'n 30 procent in de afgelopen 5 jaar.

Als de stijging van 30 procent van toepassing zou zijn op onze voorbeeldwoning, dan zou deze nu 520.000 euro waard zijn. Daarmee is de lening ten opzichte van de woningwaarde verder geslonken naar 65 procent.

Lagere risicoklasse betekent lagere maandlasten

Stel dat je de hypotheek bij ABN AMRO had afgesloten, dan zak je van de risicoklasse voor hypotheken van meer dan 90 procent van de woningwaarde (risico-opslag 0,39 procentpunt) naar de risicoklasse voor leningen van 65 procent van de woningwaarde (risico-opslag 0,20 procentpunt). Dat betekent dus een rentedaling van 0,19 procentpunt.

De nieuwe rente van 1,81 procent levert lagere maandlasten op. De bruto maandlast, dus zonder hypotheekrenteaftrek, gaat volgens deze tool van berekenhet.nl van 1.478 euro naar 1.446 euro. De rentedaling kan dus enkele tientjes per maand schelen.

Afhankelijk van de situatie kan het ook meer zijn. Doorgaans geldt: hoe langer geleden de rente is vastgezet, hoe meer de rente omlaag kan.

Let op deze punten

Bij dit voorbeeld moeten we wel opmerken dat we bij ABN AMRO zijn uitgegaan van de risicoklassen en bijbehorende renteopslagen die de bank nu hanteert. In werkelijkheid gelden de risicoklassen en renteopslagen die de bank hanteerde toen je de lening afsloot. Deze kunnen verschillen van de huidige risicoklassen en -opslagen.

En goed om te weten: de meeste geldverstrekkers schroeven tegenwoordig zelf de hypotheekrente omlaag, als de lening ten opzichte van de woningwaarde is geslonken door aflossingen. Maar als je in aanmerking komt voor een lagere risicoklasse door een stijging van de woningwaarde, moet je altijd zelf aan de bel trekken.

Ook als de geldverstrekker de rente al omlaag heeft geschroefd vanwege aflossingen, is het dus goed om te checken of de rente (verder) omlaag kan door een stijging van de woningwaarde. Het is afhankelijk van de geldverstrekker hoe je de waardestijging moet aantonen. Bij de een is de WOZ-beschikking genoeg, terwijl de ander een taxatierapport vraagt.

Verder moeten we opmerken dat er nog geldverstrekkers zijn die de rente niet aanpassen gedurende de rentevaste periode. In dat geval kan de rente dus niet omlaag als de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde is geslonken.

Check hier of je hypotheekrente omlaag kan

Om te zien of jouw rente omlaag kan, heeft financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week een checklist gemaakt. Hiermee kan je stapsgewijs zien of je actie moet ondernemen.

Check 1: Heb je een hypotheek zonder NHG-garantie

De rente kan niet omlaag als je een NHG-hypotheek hebt.

Dat zit zo: Woningkopers kunnen een hypotheek met NHG-verzekering afsluiten als de woning niet duurder is dan een bepaalde maximale prijs. Voor 2024 geldt maximaal 435.000 euro. Kopers betalen eenmalig een percentage van de koopsom als premie.

Met de NHG-verzekering heb je als huiseigenaar een vangnet voor een eventuele restschuld. Kun je de maandlasten niet meer opbrengen door arbeidsongeschiktheid, een scheiding of overlijden en moet de woning in de verkoop, dan wordt een eventuele restschuld uit de NHG-pot betaald.

Het risico dat de geldverstrekker zijn geld niet terugkrijgt, is dus veel kleiner met een NHG-hypotheek. Om die reden is er geen risico-opslag op NHG-hypotheken en kan de rente dus ook niet omlaag, als de lening ten opzichte van de woningwaarde is geslonken. Lang verhaal kort: heb je een NHG-hypotheek dan houdt de check hier op.

Heb je een hypotheek zonder NHG, ga dan door naar de volgende check.

Check 2: Heb je afgelost of is de woningwaarde gestegen?

Zoals gezegd verschuift de lening ten opzichte van de woningwaarde door aflossingen en/of door een stijging of daling van de woningwaarde.

Aflossingen
De kans is groot dat je al een deel van de lening hebt afgelost sinds je de hypotheek afsloot en/of de rente vastzette. Want bij een annuïteitenhypotheek (de populairste hypotheekvorm), maar ook bij een lineaire hypotheek, begin je meteen met maandelijkse aflossingen om de lening binnen 30 jaar af te betalen.

Misschien heb je (ook) extra afgelost door gebruik te maken van de ruimte die veel geldverstrekkers bieden om jaarlijks 10 tot 20 procent van de lening af te lossen. Door geleidelijke en/of extra aflossingen slinkt de lening ten opzichte van de woningwaarde en kom je mogelijk in aanmerking voor een lagere rente.

Stijging/Daling woningwaarde
Daarnaast is het goed om de woningwaarde te checken. Is deze gedaald dan pakt de verhouding tussen de hypotheeklening en de woningwaarde misschien ongunstig uit voor een eventuele renteverlaging. Maar zoals gezegd zijn de huizenprijzen sinds 2013 vooral gestegen.

Bij de meeste huiseigenaren ligt de woningwaarde hoger dan toen zij de hypotheek afsloten en/of de hypotheekrente vastzetten, ondanks dat de huizenprijzen vanaf de zomer 2022 tot en met het voorjaar 2023 licht daalden, volgens Van Bruggen Adviesgroep. Zeker als het alweer een tijd geleden is dat je de rente had vastgezet, is het goed om de woningwaarde te checken.

Is de hypotheek gedaald door aflossingen en/of de woningwaarde gestegen, ga dan door naar check 3.

Check 3: Bereken de verhouding hypotheek/woningwaarde (loan to value) en check de risico-opslagen

Uiteraard is het goed om de loan to value te berekenen voordat je stappen onderneemt. De verhouding hypotheek/woningwaarde bereken je als volgt:

Openstaande hypotheekschuld / huidige marktwaarde woning * 100%

Onze voorbeeldwoning werd in 2019 gekocht voor vier ton met een annuïteitenhypotheek van 400.000 euro tegen 2 procent rente.

Dus: €400.000 / €400.000 *100% = 100%

Door maandelijkse aflossingen is de hypotheek gedaald naar zo'n 338.000 euro in 2024, volgens deze tool van berekenhet.nl. Tegelijk is de woningwaarde met 30 procent gestegen naar 520.000 euro.

Dus: €338.000 / €520.000 * 100%= 65%

Te zien is dat de loan to value, ofwel de lening ten opzichte van de woningwaarde, is geslonken van 100 procent naar 65 procent. Daarmee kom je zeer waarschijnlijk in aanmerking voor een lagere rente.

Check 4: controleer de rente-opslag en voorwaarden van de geldverstrekker

Geldverstrekkers hanteren een aantal risicoklassen met bijbehorende opslagen. Deze verschillen per geldverstrekker. Bij ABN AMRO gelden op 11 maart bijvoorbeeld de volgende risicoklassen en rente-opslagen, bij hypotheken met een rentevaste periode van 10 jaar:

  1. hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) (risico-opslag: 0%)
  2. hypotheek t/m 65% van de marktwaarde van de woning (risico-opslag 0,20%)
  3. hypotheek t/m 85% van de marktwaarde van de woning (risico-opslag 0,32%)
  4. hypotheek t/m 90% van de marktwaarde van de woning (risico-opslag 0,37%)
  5. hypotheek hoger dan 90% van de marktwaarde van de woning (risico-opslag 0,39)

Echter, geldverstrekkers kunnen de risicoklassen en -opslagen wijzigen. Om te zien in welke risicoklasse jouw hypotheek valt, heb je het overzicht nodig dat gold toen je de rente vastzette. Dit kun je meestal vinden op de website van jouw geldverstrekker, vaak moet je dan inloggen.

In dit voorbeeld gaan we voor het gemak uit van het bovenstaande overzicht van ABN AMRO. Omdat de lening ten opzichte van de woningwaarde is geslonken van 100 procent naar 65 procent, daalt de renteopslag met 19 procentpunt. In ons voorbeeld gaat de rente dus omlaag van 2 procent naar 1,81 procent.

Volgens deze tool van berekenhet.nl gaan de bruto maandlasten - dus zonder hypotheekrenteaftrek- dan omlaag van 1.478 euro naar 1.446 euro. Het scheelt je in dit voorbeeld dus 32 euro bruto per maand.

Bedenk wel dat niet alle geldverstrekkers de rente aanpassen gedurende de rentevaste periode. Dit hangt van de voorwaarden af. Check de voorwaarden dus. Kun je alleen de rente wijzigen bij het aflopen van de rentevaste periode, dan is een lagere risico-klasse dus iets om mee te nemen tegen de tijd dat de rente opnieuw moet worden vastgezet.

Kan de rente bij jouw geldverstrekker wel worden gewijzigd gedurende de rentevaste periode, en kom je in aanmerking voor een lagere rente, ga dan door naar het volgende punt.

Check 5: onderneem actie

Tijd om de geldverstrekker op de hoogte te brengen dat jouw rente omlaag kan. Veel geldverstrekkers doen dit automatisch als de lening ten opzichte van de woningwaarde is geslonken door aflossingen, maar een stijging van de woningwaarde nemen ze niet mee.

Het hangt van de geldverstrekker af waarmee je een waardestijging moet aantonen. Soms is de WOZ-beschikking van de gemeente voldoende, maar een taxatierapport wordt ook vaak gevraagd. Dat kan een vereenvoudigde en goedkopere desktoptaxatie zijn of een volledig, duurder taxatierapport. Mogelijk verdien je de kosten terug met de renteverlaging.

Lees ook: 7 dingen om op te letten als je een nieuwe hypotheekrente kiest – je kunt meer doen dan alleen de rente aanpassen