In februari valt bij veel mensen de aanslag gemeentebelasting op de mat met daarin ook de WOZ-waarde van hun huis. Voor huiseigenaren is de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde een kattenbelletje om te zien of de hypotheekrente omlaag kan.

Dit geldt alleen voor hypotheken met een risico-opslag en daarom niet voor hypotheken met NHG-verzekering. Met een NHG-verzekering heb je een vangnet als je de woning gedwongen moet verkopen en met een restschuld blijft zitten. Deze wordt onder voorwaarden betaald uit de NHG-pot. Er is dus nauwelijks risico voor de bank, die daarom geen risico-opslag rekent.

Bij hypotheken die niet onder de NHG-regeling vallen, wordt de risico-opslag berekend op basis van de verhouding tussen de hypotheekschuld en de woningwaarde (loan-to-value). Hoe groter de schuld ten opzichte van de woningwaarde, des te hoger de rente-opslag. De verhouding tussen de woningwaarde en de hypotheek verandert gedurende de looptijd van de hypotheek door de volgende de twee elementen:

  • Omdat je hypotheek slinkt door (extra) aflossingen
  • Omdat de woningwaarde stijgt of daalt

Aflossing op hypotheekschuld, stijging waarde huis

Een van de redenen waarom de verhouding tussen de hypotheekschuld en de woningwaarde verandert, is omdat de schuld slinkt. Wie een nieuwe hypotheek afsluit krijgt alleen hypotheekrenteaftrek als de lening binnen 30 jaar afbetaald wordt.

Bij een lineaire of een annuïtaire hypotheek bestaan de maandlasten uit een deel rente en een deel aflossing. Dit betekent dat de schuld gedurende de looptijd afneemt en na verloop van tijd kom je mogelijk in aanmerking voor een lagere hypotheekrente. Daarnaast is het ook mogelijk dat je extra aflossingen hebt gedaan. Bij de meeste geldverstrekkers kan kun je jaarlijks 10 procent boetevrij extra aflossen.

Heb je een aflossingsvrije hypotheek, dan bestaan de maandlasten alleen uit rente en is het bedrag aan het einde van de looptijd hetzelfde als aan het begin. Mits je extra hebt afgelost.

Terwijl je hypotheek mogelijk slinkt, verandert ook de woningwaarde. Nadat je de woning hebt gekocht kan deze in waarde zijn gedaald of gestegen. Voor de meeste huiseigenaren zal de woningwaarde zijn gestegen, want op enkele periodes is de gemiddelde huizenprijs sinds 2013 sterk gestegen. In veel gevallen is de waarde meer dan verdubbeld.

Een lagere hypotheekschuld en een hogere woningwaarde betekenen minder risico voor de bank, die dan ook de rente-opslag kan verminderen. Maar hoe krijg je dat voor elkaar?

Beleid opslag hypotheekrente verschilt per geldverstrekker

Goed om te weten is dat er geen algemeen beleid bestaat. Of en hoe je de hypotheekrente kan verlagen, verschilt per geldverstrekker. Enkele geldverstrekkers passen de hypotheekrente niet gedurende de rentevaste periode aan.

Daarnaast verschilt ook de risico-opslag per geldverstrekker en bij welke loan-to-value je in aanmerking komt voor een lagere rente, verschilt ook.

ABN AMRO bijvoorbeeld, rekent 0,35 procentpunt renteopslag voor hypotheken die gelijk zijn aan de woningwaarde. Je komt in aanmerking voor de lagere opslag van 0,31 procentpunt, als je schuld is geslonken naar 90 procent van de woningwaarde of minder.

ING rekent een opslag van 0,47 procentpunt voor hypotheken van 100 procent van de woningwaarde. Je komt in aanmerking voor een lagere opslag van 0,42 procentpunt, als de schuld nog 95 procent is ten opzichte van de woningwaarde.

De vraag is of de geldverstrekker zelf de rente naar beneden schroeft, als je daarvoor in aanmerking komt. De meeste geldverstrekkers - dus niet allemaal - verlagen de hypotheekrente automatisch als de loan-to-value voor een lagere opslag in aanmerking komt omdat de schuld is geslonken.

Actie ondernemen bij stijging woningwaarde

Maar met de sterk gestegen huizenprijzen is de kans groot dat de loan-to-value is veranderd, omdat de woningwaarde is gestegen. Die houden geldverstrekkers niet bij en dus moet je in dat geval altijd zelf aan de bel trekken. Dat geldt ook als de geldverstrekker de rente heeft verlaagd omdat je hypotheekschuld is geslonken, want wellicht kom je door de stijging van de woningwaarde in aanmerking voor een nog lagere rente.

Waarschijnlijk zit je niet iedere dag te kijken hoeveel je huis in waarde is gestegen, en dus is de WOZ-beschikking die de gemeente jaarlijks stuurt, het ideale moment om te checken of de rente omlaag kan. Bij de ene geldverstrekker moet je de WOZ-beschikking overleggen om in aanmerking te komen voor de lagere rente, bij de ander moet je een (online) taxatie laten uitvoeren.

Let op: de WOZ-waarde die dit jaar op de mat valt, is de woningwaarde op 1 januari 2024. De WOZ-waarde loopt dus eigenlijk een jaar achter. Wil je voor een lagere hypotheekrente in aanmerking komen op basis van de actuele woningwaarde, dan zal je waarschijnlijk sowieso een taxatierapport moeten overleggen en wellicht kosten moeten maken.

Financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep schrijft in zijn nieuwsbrief van deze week dat het wel slim kan zijn om die taxatie uit te laten voeren, ondanks de kosten. De huizenprijzen stijgen enorm hard en een jaar kan zo 10 procent schelen, waardoor de rente wellicht nog lager kan dan op basis van de WOZ-waarde.

Voorbeeld: renteverlaging van 0,35 %-punt

Hoeveel het in de maandlasten scheelt, hangt natuurlijk van de situatie af. Van Bruggen Adviesgroep geeft het volgende bijvoorbeeld:

Stel dat je in 2019 een woning voor 420.000 euro had gekocht en voor hetzelfde bedrag een hypotheek had afgesloten, dan had je dus 100 procent van de woningwaarde geleend. Dat wil zeggen: de verhouding tussen de schuld en woningwaarde was 100 procent, dus (420.000/420.000)x100= 100.

Door maandelijks je hypotheeklasten te betalen heb je een deel afgelost. Je hypotheek is gedaald naar 360.000 euro. Tegelijkertijd is de waarde van je woning gestegen naar 620.000 euro. De verhouding tussen de hypotheek en de woningwaarde is nu 58 procent, ofwel (360.000/620.000)x100=58.

Had je de hypotheek bij ABN AMRO afgesloten, dan is de verhouding schuld/woningwaarde lager dan 65 procent, de loan-to-value vanaf waar de bank risico-opslag begint te rekenen. De volledige risico-opslag van 0,35 procentpuntverdwijnt dus.

Als we uitgaan van een annuïteitenhypotheek waarvan je de rente 10 jaar hebt vastgezet, dan daalt de rente van 4,01 procent voor 100 procent van de woningwaarde naar 3,66 procent voor hypotheken van minder dan 65 procent van de woningwaarde en NHG-hypotheken.

Lagere maandlasten hypotheek

Bij Berekenhet.nl kun je nagaan wat dit betekent voor de maandlasten. In 2019 betaalde je met 4,01 procent rente 2.008 euro bruto aan maandlasten (zonder hypotheekrenteaftrek). De netto maandlasten bedroegen 1.407 euro (met hypotheekrenteaftrek) in het eerste jaar.

Zakt de rente met 0,35 procentpunt naar 3,66 procent, dan daalt de bruto maandlast naar 1.924 euro. Bruto scheelt het je dus zo'n 80 euro. De netto maandlasten zakken enkele euro's. Bij een annuïteitenhypotheek kruipt het nettobedrag gedurende de looptijd richting het brutobedrag, omdat je naar verhouding steeds minder rente betaalt en dus minder hypotheekrente kan aftrekken.

In het bovenstaande voorbeeld zijn we uitgegaan van de rentes, risicoklassen en risico-opslagen van ABN AMRO op dit moment. In werkelijkheid moet je uitgaan van de risicoklassen en -opslagen die de bank hanteerde op het moment dat je de hypotheek afsloot. Meestal kun je deze vinden op de website van de geldverstrekker.

Geen tijd om actie te ondernemen als de WOZ-waarde op de mat valt of ben je hem kwijt? Je kunt altijd je WOZ-waarde checken bij het WOZ-waardeloket. En nogmaals, dit is niet de actuele woningwaarde maar het geeft wel een indicatie of je actie moet ondernemen. Mits je geldverstrekker de rente op basis van de loan-to-value wijzigt gedurende de rentevaste periode.

LEES OOK: Zoveel betaal je voor 100 m2 bij jou in de buurt: van €729.000 in Amsterdam tot €270.000 in Delfzijl