Huizenprijzen blijven ongebreideld stijgen. In september werd voor een gemiddelde koopwoning 405.165 euro neergeteld: bijna 60.000 euro meer dan een jaar eerder. Overbieden is inmiddels de norm geworden.

Huizenkopers kunnen zich dat ook permitteren, want ze kunnen een hogere hypotheek krijgen dan voorheen, vanwege de lagere hypotheekrente en relatief soepele leennormen. Zo telt bij tweeverdieners het loon van de partner zwaarder mee dan vroeger.

Je zou zeggen dat huizen inmiddels onbetaalbaar zijn geworden. Maar dat valt mee als je kijkt naar de woonlasten in verhouding tot het inkomen. Huizenbezitters waren in 2018 gemiddeld 29 procent van hun besteedbaar inkomen kwijt aan woonlasten, zo heeft het CBS becijferd. Huurders betaalden veel meer: 38,1 procent.

Uit een recente meting van woningwaarderingsbedrijf Calcasa blijkt dat huizenbezitters in het eerste kwartaal van 2021 gemiddeld 13,5 procent van hun netto maandinkomen uitgaven aan netto woonlasten. Nog minder dus.

Dit zijn op zich geen cijfers om van wakker te liggen. En volgens Martin Hagedoorn, productmanager bij De Hypotheekshop, staan alle parameters nog steeds op groen. “Het BKR registreert weinig betalingsachterstanden en er zijn nauwelijks gedwongen huizenverkopen.”

Hij merkt wel op dat de cijfers van Calcasa en het CBS slechts gemiddelden zijn. Starters die net een huis hebben gekocht met een maximale hypotheek, hebben vaak een ander woonlastenplaatje, vergeleken met ouderen die vrijwel de gehele hypotheek hebben afgelost.

Daarnaast is er ook nog de groep huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek die alleen rente betalen en geen aflossing. Daardoor lijken de maandlasten relatief laag, maar dit betekent ook dat de hypotheek uiteindelijk op een andere manier moet worden afgelost.

Dergelijke verschillen vertekenen gemiddelde cijfers over de woonlasten van huiseigenaren.

Starters: maximaal lenen, relatief hoge woonlasten

De betaalbaarheid van woningen moet daarom wel nauwlettend in de gaten worden gehouden in de overspannen woningmarkt.

Hagedoorn ziet vooral risico’s bij starters. “Doorstromers kunnen de overwaarde van hun vorige woning gebruiken om hun nieuwe huis te financieren. Maar starters kunnen dat niet. Zij moeten meer eigen geld inbrengen en maximaal lenen om een huis te kunnen kopen.”

Bovendien moeten starters hun hypotheek verplicht annuïtair aflossen om voor de hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. “Dat leidt direct tot hogere woonlasten”, stelt Hagedoorn. Volgens hem zijn starters gemiddeld 30 tot 35 procent van hun inkomen kwijt aan woonlasten.

Een andere risicogroep zijn huurders. “Zij zijn vaak wel 40 tot 50 procent van hun inkomen kwijt aan huur en krijgen bovendien elk jaar een huurverhoging voor de kiezen. Hierdoor kunnen ze niet sparen voor een eigen woning”, licht Hagedoorn toe.

Deze groep gaat er volgens hem financieel gigantisch op vooruit als ze een huis kunnen kopen. “De hypotheeklasten zijn vaak lager, ze bouwen vermogen op door de stijging van de huizenprijzen en doordat ze elke maand aflossen, en ze hebben financiële zekerheid als ze de rente voor langere tijd vast zetten.”

Risico 1: oplopende hypotheekrente

Hagedoorn somt enkele risico’s op die huizenbezitters kunnen lopen. Zo kan de rente gaan stijgen. Op dit moment profiteren huizenbezitters nog van extreem lage hypotheekrente. Maar de laatste weken zit de rente in de lift, zij het mondjesmaat. Loopt je rentevaste periode af, dan stijgen je maandlasten van de ene op de andere dag.

DNB-president Klaas Knot verwacht niet dat het zo’n vaart zal lopen. Hij heeft eerder aangegeven dat de rente op de langere termijn waarschijnlijk niet meer boven de 3 tot 4 procent zal uitkomen.

Maar Hagedoorn wijst erop dat banken vanaf 1 januari een hogere buffer moeten aanleggen voor hypotheken die ze afsluiten, vanwege de opgelopen huizenprijzen. “Dit zullen ze doorberekenen in een hogere hypotheekrente. Daarnaast wordt het opkoopprogramma van de ECB op termijn afgebouwd en neemt de inflatie toe. Een hogere rente valt dus niet uit te sluiten, al denk ik niet dat zo’n stijging heel fors zal zijn.”

Is het verstandig om een langere rentevaste periode te kiezen? Volgens Hagedoorn wordt daar verschillend over gedacht. “Er zijn adviseurs die een korte rentevaste periode aanraden, omdat je dan altijd voordeliger uit bent. Het andere kamp adviseert juist om de rente langere tijd vast te zetten. Je betaalt dan weliswaar wat meer, maar krijgt er wel zekerheid voor terug.”

Voor huizenbezitters die maximaal lenen, raadt Hagedoorn een langere rentevaste periode aan, zodat je zekerheid hebt dat je de hypotheeklasten kunt dragen.

Risico 2: lening of schenking van ouders

Hagedoorn signaleert dat tegenwoordig veel ouders hun kind ondersteunen bij de financiering van een koophuis door hun eigen hypotheek te verhogen en dat bedrag uit te lenen of belastingvrij te schenken.

Met zo’n familielening of -schenking kan van alles misgaan, waarschuwt Hagedoorn. “Het kan leiden tot scheve gezichten bij andere kinderen uit het gezin. Of er ontstaan ruzies, omdat de lening niet wordt terugbetaald.”

Hij adviseert ouders daarom dergelijke plannen ook met hun andere kinderen te bespreken en goede afspraken te maken over de lening of schenking. Een schenking kan volgens hem het best worden vastgelegd bij de notaris, zodat later bij de verdeling van de erfenis na overlijden van de ouders rekening kan worden gehouden met de schenking die eerder is gedaan.

Om ervoor te zorgen dat de schenking na overlijden of een echtscheiding niet bij de koude kant terecht komt, kan het ook nodig zijn voor de ontvangers om een samenlevingsovereenkomst en/of testament op te stellen.

Risico 3: hogere energienota

Een derde risico voor de woonlasten zijn oplopende energiekosten. Veel consumenten worden hier nu al mee geconfronteerd.

Door je huis te verduurzamen, kun je de energierekening omlaag brengen. Volgens Hagedoorn speelt de lage rente huizenbezitters hierbij in de kaart. “Hierdoor is er nu meer financiële ruimte om zaken als woningisolatie en de aanleg van zonnepanelen te financieren. Bovendien gelden er ruimere hypotheeknormen als je je woning gaat verduurzamen."

Risico 4: lager inkomen

Een ander aspect om rekening mee te houden is een inkomensdaling. In de ideale situatie zou je een huis kopen op basis van één inkomen, zodat je bij een calamiteit de hypotheek nog makkelijk kunt betalen. Maar dat is in deze overspannen woningmarkt voor veel huizenkopers niet haalbaar.

Dat maakt huizenbezitters kwetsbaar, want in de dertig jaar dat de hypotheek loopt, kan er veel gebeuren. Je kunt werkloos of arbeidsongeschikt raken, een van beiden overlijdt of je gaat scheiden.

Het risico van overlijden is eenvoudig af te dekken met een overlijdensrisicoverzekering. De overige risico’s worden volgens Hagedoorn vaak gebagatelliseerd. Hij adviseert om hier meer bij stil te staan. Stellen zouden er bijvoorbeeld voor kunnen kiezen om na de komst van hun kind beiden te blijven werken, zodat een woning ook bij een scheiding of werkloosheid nog betaalbaar is.

Lees ook: Dit zijn de 4 grootste risico’s die kunnen leiden tot verkoop van je woning – en dit kun je ertegen doen

Werknemers zijn automatisch deels verzekerd voor arbeidsongeschiktheid. Het is volgens Hagedoorn vaak raadzaam dat ze zich wel aanvullend bijverzekeren, om te voorkomen dat ze door een achteruitgang in inkomen vanwege arbeidsongeschiktheid de hypotheek niet meer kunnen betalen.

Zzp-ers moeten zich hiervoor helemaal zelf verzekeren. Een voordelig alternatief is een broodfonds, waarbij je voor een relatief laag tarief twee jaar dekking hebt tegen arbeidsongeschiktheid.

Ga je scheiden, dan adviseert Hagedoorn om zo snel mogelijk aan te kloppen bij je hypotheekadviseur en geldverstrekker. “Vaak gaan stellen eerst uit elkaar en kijken ze daarna pas wat er met het huis moet gebeuren. Dat is onverstandig. Soms blijkt dat een van beide partijen na de scheiding niet verder kan. Er is dan bijvoorbeeld zo’n hoge alimentatieverplichting afgesproken dat het financieel niet haalbaar is om in het huis achter te blijven of een nieuwe woning te kopen.”

Hagedoorn adviseert daarom om het huis al in een vroeg stadium bij de afwikkeling van de scheiding te betrekken. “Je kunt dan goede afspraken maken, zodat beide partijen verder kunnen. Zo kun je een lagere alimentatie afspreken en de andere partner ter compensatie wat extra vermogen toebedelen.”

Toch deel aflossingsvrij

Hik jie aan tegen hoge maandlasten, dan zijn er diverse manieren om wat verlichting te krijgen. Wie nu een hypotheek afsluit, moet deze annuïtair aflossen in dertig jaar, om de hypotheekrente te kunnen aftrekken. Het is nog wel mogelijk om maximaal 50 procent van de woningwaarde aflossingsvrij te lenen, maar de rente over dat deel is niet aftrekbaar.

Hagedoorn wijst erop dat starters ervoor kunnen kiezen om toch een stukje van hun lening niet af te lossen. Je loopt dan wat renteaftrek mis, maar het kan per saldo voordeliger uitpakken.

Lees ook: Aflossingsvrije hypotheek populair bij starters: zo groot is het verschil in maandlasten vergeleken met annuïtaire hypotheek

Je kunt ook besluiten om enkele jaren een deel van de hypotheek niet af te lossen; bijvoorbeeld als je hoge kosten hebt vanwege de komst van je kind. “Je moet er wel goed over nadenken en het moet verantwoord zijn. Maar dit kan een optie zijn.”

Ook oudere huizenbezitters kunnen besluiten om een deel van hun hypotheek niet af te lossen. “Het is niet erg als na pensionering nog een klein beetje hypotheek overblijft. Dit moet alleen niet teveel zijn.”

… of extra aflossen

Heb je een kinderwens, maar denk je dat het nog wel even duurt voor het zover is, dan kun je ook besluiten om de eerste jaren juist extra af te lossen. Je woonlasten zijn dan wat lager als je kind wordt geboren.

Je kunt ook kiezen voor een lineaire hypotheek, waarbij je aan het begin meer aflost en de maandlasten gedurende de looptijd steeds lager worden.

Maar er zijn ook situaties denkbaar waarbij een annuïtaire hypotheek juist de voorkeur geniet. Hierbij betaal je elke maand een vast bedrag aan rente en aflossing en blijven de (bruto) maandlasten gelijk. Netto lopen de maandlasten echter wel op. Dit is dus vooral interessant als je verwacht dat je inkomen in de loop van de tijd gaat stijgen.

Volgens Hagedoorn kun je ook een combinatie van beide varianten kiezen. “Wat ik ermee wil zeggen: je moet je hypotheek zien als onderdeel van je financiële planning. Probeer de hypotheek op elke levensfase te laten aansluiten.”

Renteopslag omlaag

Rust er overwaarde op je huis, omdat je een deel van de hypotheek hebt afgelost of de woningwaarde is gestegen, dan kun je de lastendruk verlagen door de bank te vragen om de rente-opslag te verlagen, als je huis in waarde is gestegen.

Als je hypotheek relatief hoog is ten opzichte van de woningwaarde, rekenen hypotheekverstrekkers namelijk wat extra rente. Dit kan oplopen soms wel 1 procent. Maar na een aflossing of waardestijging kan die opslag misschien worden verlaagd of zelfs geschrapt. Dat kan honderden euro’s per jaar schelen.

Hypotheek oversluiten

Betaal je nog een hogere rente dan de huidige hypotheekrente, dan kun je overwegen om je hypotheek over te sluiten. Je bent dan weliswaar een boeterente verschuldigd, maar je maandlasten gaan wel omlaag.

Heb je dit bedrag niet op de plank liggen, dan kun je ook rentemiddeling overwegen, waarbij de oude rente wordt gemiddeld met de actuele marktrente. Ook dit geeft wat verlichting.

Dit zijn alleen opties als je niet van plan bent om op korte termijn te verhuizen. In andere gevallen is het voordeliger om de rit uit te zitten.

Lees meer over je huis en hypotheek: