• Een huis verhuren kan bovengemiddelde, stabiele rendementen opleveren.
  • Maar de regels voor woningbeleggers worden steeds verder aangescherpt.
  • Wat is nog wél mogelijk als je een huis wil kopen en verhuren?
  • We zetten de voordelen en de 10 belangrijkste hobbels voor je op een rij.

Beleggen in woningen was nog nooit zo populair als nu. Van de ongeveer 8 miljoen huizen in ons land, zijn er inmiddels zo’n 700.000 in handen van particuliere investeerders die ze verhuren.

Vooral in de grote steden gaat het hard. In Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam kwam vorig jaar zelfs een op de drie verkochte woningen in handen van mensen die er niet zelf gingen wonen, zo heeft consumentenprogramma Kassa berekend op basis van cijfers van het Kadaster.

Vooral in het vierde kwartaal sloegen veel woningbeleggers hun slag. Dat is niet zo vreemd, omdat de overdrachtsbelasting voor woningbeleggers op 1 januari omhoog ging van 2 naar 8 procent.

Woningbeleggers drijven de prijzen op

De opmars van woningbeleggers op de woningmarkt is de overheid een doorn in het oog. Uit onderzoek blijkt dat dit de huizenprijzen opdrijft in een toch al overspannen woningmarkt. Immers, als er woningen uit de markt worden gehaald voor verhuur, daalt het aanbod aan koopwoningen en lopen de prijzen op.

Daarnaast staat de leefbaarheid onder druk in buurten waar veel woningbeleggers actief zijn, omdat het een komen en gaan is van huurders, waardoor er minder sociale cohesie is.

… dus komen er strenge maatregelen

Daarom worden de duimschroeven steeds steviger aangedraaid. De eerste zet was de verhoging van de overdrachtsbelasting voor huizenkopers die de woning niet zelf gaan bewonen.

Op 1 januari 2022 volgt een nieuwe stap. Dan mogen gemeenten wijken aanwijzen waar beleggers geen goedkope en middeldure woningen meer mogen opkopen voor verhuur. Dit mag overigens niet zomaar. Gemeenten moeten de noodzaak van die maatregel goed kunnen onderbouwen en ook de prijsgrens kunnen motiveren. Maar dat het lastiger wordt om een huis te kopen als beleggingspand, staat buiten kijf.

Voor nieuwbouwwijken hebben gemeenten meer mogelijkheden om te interveniëren, aangezien zij de grond zelf bezitten en dus ook kunnen bepalen wat ermee gebeurt. Zo zijn er steeds meer gemeenten die voor nieuwbouwwijken een zelfwoonplicht invoeren. Een huis kopen en aan derden verhuren is hier dus niet mogelijk.

Stabiel rendement

Door al die aanscherpingen, is het de vraag of het nog mogelijk is om een nieuwe prins Bernhard te worden.

Toch kan een woning kopen en verhuren nog steeds interessant zijn. De woningnood is immers groot. Huurders staan in de rij, waardoor je zicht hebt op een stabiel rendement. De verhuuropbrengsten zijn ook nog eens onbelast.

Bovendien is de hypotheekrente nog steeds erg laag, waardoor het relatief voordelig is om een woning te financieren.

Verder zijn er momenteel niet veel alternatieven om zonder veel risico een beetje rendement te behalen. De rente op spaargeld nadert de nul en is bij hogere bedragen zelfs negatief. Aandelenbeleggingen leveren op langere termijn wél een mooi rendement op, maar deze zijn niet zonder risico.

Zoek je een mooie belegging om bijvoorbeeld je pensioen mee aan te vullen, dan kan een woningbelegging dus nog steeds een interessante optie zijn. Wel zijn er de nodige hobbels te nemen en wat zaken waar je rekening mee moet houden.

Hobbel 1: Financiering

Bij een gewone hypotheek is het niet toegestaan om je huis te verhuren. Wil je een huis kopen waarin je niet zelf gaat wonen, dan moet je terecht bij een ander loket: de verhuurhypotheek. Hiervoor gelden strengere voorwaarden en hogere kosten.

Zo mag je, in tegenstelling tot een reguliere hypotheek, niet het volledige aankoopbedrag lenen. Het percentage verschilt per bank, maar houd er rekening mee dat je 20 tot 50 procent zelf moet financieren. Daar komen de kosten koper nog bij.

Om je een idee te geven: Stel je koopt een huis voor 300.000 euro en de geldverstrekker financiert maximaal 80 procent. Dat betekent dat je dan nog 60.000 euro aan eigen geld moet inbrengen. Daar komt nog 24.000 euro overdrachtsbelasting bij, plus alle overige kosten, zoals notariskosten en makelaarscourtage. In totaal moet je dus bijna een ton aan eigen geld meebrengen.

Hobbel 2: Hypotheekrente

Banken lopen meer risico bij een woning die wordt verhuurd. Er is een grotere kans dat jij de hypotheek niet kan betalen, omdat je ook al je eigen woonlasten hebt. Mocht de woning noodgedwongen in de verkoop gaan, dan levert deze waarschijnlijk minder op dan een woning zonder huurders. Ook is het vaak lastiger om een koper te vinden voor een huis met huurders, die huurbescherming genieten. In ruil voor dit hogere risico brengen geldverstrekkers een hogere hypotheekrente in rekening.

Houd er ook rekening mee dat de rente kan stijgen als de rentevaste periode is verstreken. En let op of je de woonlasten ook in de toekomst kunt dragen. Als je werkloos of arbeidsongeschikt raakt of met pensioen gaat, daalt je inkomen. Kun je de hypotheek dan nog betalen?

Hier staan straks wel huuropbrengsten tegenover. Onder de streep houd je circa 3 tot 10 procent per jaar over. Zoals je ziet is dat een enorme range.

Het precieze rendement hangt af van verschillende factoren, zoals de aankoopprijs, de kosten (zoals hypotheekrente, overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten, courtage, onderhoud, bouwtechnische keuring, opstalverzekering en gemeentelijke belastingen), de hoogte van de huur die je int en eventueel gederfde inkomsten wegens leegstand.

Zet de kosten op een rij en maak een inschatting van je potentiële rendement, zodat je weet wat realistisch is.

Lees ook: Huisjesmelker worden? Wanneer je als particulier een tweede huis wil kopen om te verhuren, is er 1 valkuil die je zeker niet moet vergeten

Hobbel 3: Strengere voorwaarden hypotheek

De toetsing of je in aanmerking komt voor een hypotheek is ook anders, legt Hans André de la Porte, woordvoerder Vereniging Eigen Huis, uit. “Banken kijken kritischer naar de hoogte van je inkomen en je vermogen en zijn strenger over het bedrag dat je mag lenen.”

Maar als de verwachte huur hoger is dan de hypotheeklasten, doen geldverstrekkers meestal niet zo moeilijk. “Dat was tien jaar geleden wel anders. Toen waren banken bezorgd over waardedaling als het huis niet kon worden bewoond”, brengt hij in herinnering.

Wel is het verstandig om verschillende offertes aan te vragen, want de voorwaarden voor een verhuurhypotheek kunnen behoorlijk verschillen. Zo mag je er bij de ene geldverstrekker er dertig jaar over doen om de hypotheek af te lossen, terwijl je elders binnen tien jaar klaar moet zijn. Dat heeft grote gevolgen voor je maandlasten.

Ook staan niet alle geldverstrekkers toe dat je losse kamers verhuurt, of gelden hiervoor strikte eisen, waardoor je bijvoorbeeld alleen kamers mag verhuren aan naaste familie.

Lees ook: Huis kopen om te verhuren? Dit moet je weten over de huisjesmelkerhypotheek

Hobbel 4: Regels over huurinkomsten

Zorg dat je vooraf ook weet of de woning die je wil verhuren in de sociale of vrije sector valt. In het eerste geval ben je gebonden aan een maximale huurprijs en dat drukt natuurlijk je rendement.

In de vrije sector geldt geen maximum aan de huurprijs die je mag vragen. Maar huurverhogingen worden hier inmiddels wel begrensd (zie punt 6).

Hobbel 5: De fiscus

Zoals gezegd is de hypotheek voor een beleggingspand hoger. Hier komt nog een ander nadeel bij: je mag deze rente niet aftrekken van je inkomen in box 1. Hypotheekrenteaftrek is namelijk uitsluitend voorbehouden aan huiseigenaren die de woning zelf bewonen.

Daarnaast geldt voor een beleggingspand een verhoogd tarief voor de overdrachtsbelasting: 8 procent van de koopprijs, in plaats van 2 procent voor huizen die wél door de eigenaar worden bewoond.

Verder ben je vermogensbelasting verschuldigd, aangezien tweede woning meetelt als vermogen in box 3. Je mag van dit vermogen wel de hypotheekschuld in mindering brengen.

Tegenover deze fiscale verzwaringen staat wel één groot belastingvoordeel: je hoeft de huurinkomsten niet op te geven, tenzij je zoveel woningen verhuurt dat de Belastingdienst jou beschouwt als ondernemer.

Lees ook: Geld verdienen door je huis te verhuren – zo werkt het fiscaal

Hobbel 6: Wet- en regelgeving

De woningnood is momenteel zo nijpend, dat er een kans is dat de regels tegen woningbeleggen in de toekomst nog verder worden aangescherpt.

Zo is dit jaar voor het eerst een bovengrens ingevoerd voor huurverhogingen in de vrije sector (met huren vanaf 750 euro per maand): deze mogen met maximaal 2,4 procent omhoog (1 procent vermeerderd met inflatie). Dit kan je rendement dempen.

Hobbel 7: Beleggingsrisico

Hoewel je huis verhuren stabiele rendementen kan opleveren, is het wel een belegging. En dat gaat gepaard met risico's. De huizenprijzen kennen sinds 2013 nog maar één richting: omhoog. Toch zijn er ook jaren geweest waarbij de huizenprijzen fors daalden. Het valt niet uit te sluiten dat je op de top bent ingestapt en de waarde van het huis daalt.

Zolang je het huis houdt, is er niet veel aan de hand, maar zit het financieel tegen en moet je de woning noodgedwongen verkopen, dan loop je het risico op een restschuld.

Verder is er een kans op leegstand. Je maandlasten lopen in dat geval door, terwijl er geen huuropbrengsten tegenover staan.

Investeer daarom niet je complete vermogen in één pand, maar zorg ervoor dat je ook een deel in andere beleggingscategorieën steekt, zoals aandelen en obligaties.

Hobbel 8: de huurder

Verder moet je je realiseren dat een huurder huurbescherming geniet. Je kunt hem dus niet zomaar uit de woning zetten. Mocht je de woning willen verkopen, dan is dat in verhuurde staat, waardoor de opbrengst vaak lager is dan voor een lege woning.

Meer informatie over de rechten van huurders vind je hier.

Lees ook: Geld verdienen door een eigen woning te verhuren: dit moet je weten over de huurprijs, het huurcontract en de bijbehorende valkuilen

Hobbel 9: Onderhoud

“Een huurwoning brengt ook veel zorgen met zich mee”, zegt André de la Porte. “Je hebt er een huis bij, dat moet worden onderhouden. Huurders stellen vaak hoge eisen. Gaat de CV-ketel kapot, dan moet je meteen in actie komen. Of je krijgt een gemeentelijke aanschrijving dat je de gevel moet onderhouden. Ook komen er in de toekomst allerlei eisen aan verduurzaming van woningen.”

De kosten voor onderhoud liegen er niet om. Uit onderzoek van de Vereniging Eigen Huis blijkt dat je moet rekenen op gemiddeld 300 euro per maand. Op deze website kun je checken wat de kosten zijn voor de twaalf meest voorkomende onderhoudsklussen.

Om verrassingen te voorkomen, is het verstandig om goed onderzoek te doen naar de staat van de woning voor je een bod uitbrengt, zodat je weet welke onderhoudskosten op korte en lange termijn in het verschiet liggen.

Daarnaast is het slim om een beleggingspand te kopen in de buurt waar je zelf woont, zodat je voor een onderhoudsklus niet te ver hoeft te reizen.

Hobbel 10: VvE

Koop je een appartement, dan heb je waarschijnlijk te maken met een Vereniging van Eigenaren. Hiervoor moet je elke maand een bijdrage betalen. Daarnaast ben je gebonden aan allerlei regels en is bijvoorbeeld niet elke verbouwing toegestaan. Lees daarom goed het reglement en het onderhoudsplan en kijk welke kosten je moet betalen.

Gezien al deze hobbels is het verstandig om je bij te laten staan door een financieel expert voor je de knoop doorhakt. Deze kent de fiscale regels en kan de kosten en verwachte opbrengsten goed voor je in kaart brengen

Let op de locatie

Is een woningbelegging voor jou interessant, dan kun je op zoek gaan naar een woning. Voor elk vastgoedobject geldt: de locatie is cruciaal.

Denk vooraf goed na aan welke doelgroep je de woning wil verhuren en welke wijken courant zijn. Een grote stad en goede buurt maakt je woning makkelijker verhuurbaar.

Zorg voor een goede buffer

Tot slot is het belangrijk om te zorgen voor een goede buffer. Je kunt te maken krijgen met onvoorziene kosten, zoals leegstand en duur, onverwacht onderhoud. Zorg ervoor dat je hiervoor elke maand een bedrag reserveert, zodat je niet voor onaangename verrassingen komt te staan.

Meer lezen?