Het is al gangbaar om voormalige kantoorruimte te gebruiken om nieuwe woningen te creëren. Maar er liggen ook kansen bij winkelvastgoed.

In veel stads- en dorpscentra is er een overschot aan winkelvastgoed dat vooral voor starters en studenten geschikt zou zijn.

Voor de transformatie van zakelijk vastgoed tot woningen is een actieve samenwerking tussen gemeenten en investeerders wel belangrijk, aldus Huib Boissevain van vastgoedfonds Annexum.

ANALYSE – Om de krapte op de woningmarkt aan te pakken wordt er al veel gekeken naar het ombouwen van kantoren tot woningen. Maar de volgende uitdaging staat voor de deur: de transformatie van winkelvastgoed naar woningen.

Geven de ontwikkelingen bij kantoortransformaties aanleiding tot optimisme over winkeltransformaties? En zijn beleggers en overheden daar voldoende op voorbereid?

Kantoren leveren grootste bijdrage aan transformatiewoningen 

Met 71,5 duizend nieuwbouwwoningen was nieuwbouw afgelopen jaar nog steeds de belangrijkste methode om de woningvoorraad uit te breiden.

Maar in 2019 zijn volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek ook 12,5 duizend woningen door transformatie van bestaand vastgoed toegevoegd aan de woningvoorraad. Dit is 13 procent van de totale groei van de woningvoorraad vorig jaar.

Bijna de helft van de 12,5 duizend transformatiewoningen is gerealiseerd door voormalige kantoorgebouwen om te bouwen. Dat is 10 procentpunt meer dan twee jaar eerder.

Het aandeel van woningen die zijn gebouwd in voormalig winkelvastgoed, ligt een stuk lager en bedroeg afgelopen jaar nog geen 12 procent van de transformatiewoningen.

Merendeel transformatiewoningen in handen van beleggers

Het aantal transformatiewoningen per stad verschilt jaarlijks sterk. Op Vastgoedweb stelt sectoreconoom Madeline Buijs van ABN Amro dat het door deze fluctuaties riskant is om de vergroting van het woningaanbod van transformaties van woningen af te laten hangen. Door de grillige beschikbaarheid van gebouwen is het moeilijk om via beleid invloed hierop uit te oefenen. 

Transformatiewoningen zijn bovendien voor het merendeel huurwoningen. Daarvan is het overgrote deel in bezit van commerciële verhuurders, zoals bedrijven en institutionele beleggers.

Het is in dit verband opvallend dat het kabinet een aantal maatregelen neemt die negatief uitpakken voor beleggers. Een van deze maatregelen is het verhogen van de overdrachtsbelasting. Hierdoor wordt het voor beleggers in huurwoningen minder betaalbaar om getransformeerde woningen te kopen. Dit leidt tot meer onzekerheid over het aantal nieuwe transformatiewoningen in de komende jaren.

Winkels ombouwen tot woningen: vooral interessant voor starters en studenten in stadscentra

Kijken we naar de mogelijke rol van winkels die omgebouwd kunnen worden tot woningen, dan blijkt dat er in veel stads- en dorpscentra een structureel overschot aan winkeloppervlak is, zo signaleert Stec Groep. Er lijkt dus geen gebrek aan geschikt vastgoed. Maar de vraag blijft of winkelvastgoed meer structureel dan kantoren kan bijdragen aan de woningbouwopgave.

Omdat transformatiewoningen merendeels relatief kleine huurwoningen zijn, is dit type woning vooral gewild bij starters en studenten. Zij hebben bovendien een sterke voorkeur voor huren in stadscentra. Dit zijn goede vooruitzichten voor de transformatie van winkelvastgoed in stadscentra naar woningen.

Het op één lijn krijgen van alle betrokkenen is altijd een uitdaging bij transformaties. En zeker bij stads- en dorpscentra. De eigendomsstructuur in deze centra is vaak complex doordat er meer belanghebbenden zijn. Dit kan de besluitvorming en vergunningenprocedure aanzienlijk vertragen. 

Actief aansturen door gemeenten blijkt effectief. In een complexe omgeving als stads- en dorpscentra is dit essentieel. Tot nu toe zijn veel gemeenten daarin nog niet actief genoeg. 

Een positieve tegenhanger komt van beleggers die ervaring hebben met kantorentransformatie. Vooral zij zien nu toenemende kansen in transformatie van winkelvastgoed. Dit stimuleert mogelijk een actievere rol van beleggers, die hopelijk niet teniet wordt gedaan door overheidsmaatregelen.

Huib Boissevain is oprichter en CEO van Annexum, waarmee hij sinds 2000 particuliere- en institutionele beleggers de mogelijkheid biedt om te beleggen in vastgoed. Eerder bekleedde Boissevain diverse leidinggevende functies in de financiële wereld, bij onder meer Van der Moolen, Zurich, Rabo Securities en VastNed. Vanuit die ervaring ontstond zijn enthousiasme voor productontwikkeling en innovatie op het gebied van vastgoedbeleggingen.