Als een koophuis net buiten je bereik is, is in sommige gevallen erfpacht mogelijk. Je koopt dan alleen het huis en niet de grond. Is dat een interessante constructie? En waar moet je op letten?

Een eigen woning is niet voor iedereen financieel haalbaar. Om meer mensen de mogelijkheid te bieden huizenbezitter te worden, zijn de afgelopen jaren diverse erfpachtconstructies ontwikkeld. Hierbij koop je alleen het huis. Voor het gebruik van de grond betaal je een vergoeding: de canon, die is gebaseerd op de waarde van de grond. Het canonbedrag wordt jaarlijks aangepast aan de inflatie.

Lagere hypotheek

Omdat de grondprijs van de huizenprijs is afgetrokken, heb je een lagere hypotheek nodig, waardoor de woning die mét grond te duur was alsnog binnen bereik komt. En omdat je op de kosten van de grond niet hoeft af te lossen, zijn de netto maandlasten lager. De woningen kunnen bovendien met NHG worden gefinancierd.

Deze constructie heeft enkele voordelen ten opzichte van een huurwoning. De hypotheekrente en de erfpachtcanon zijn fiscaal aftrekbaar, je mag de woning naar eigen smaak aanpassen en je bouwt vermogen op over de waarde van je huis.

Behalve voor starters op de woningmarkt kan particuliere erfpacht ook interessant zijn voor ouderen. Veel 65-plussers hebben hun woning afgelost, maar dat vermogen zit in de stenen en komt alleen vrij bij verkoop. Bij banken kunnen ze niet makkelijk terecht voor extra financiering. De grond verkopen en terughuren kan dan een middel zijn om wat ruimer bij kas te zitten en toch in de eigen woning te blijven wonen.

Snellere verkoop

Ook voor huiseigenaren die hun woning willen verkopen, kan het interessant zijn om het huis onder erfpacht aan te bieden. Omdat de grondprijs van de woningprijs wordt afgetrokken, kan de woning tegen een lagere prijs in de markt worden gezet. Je huis wordt dan ook voor lagere inkomens bereikbaar, waardoor je misschien sneller een koper vindt.

Tegenover de pluspunten van erfpacht staan ook nadelen. Allereerst heb je de grond niet in eigendom en bouw je hierover geen vermogen op, terwijl je wel canon bent verschuldigd. Daar staat wel tegenover dat je bij dalende grondprijzen geen risico loopt.

Banken zijn kritisch

Een ander minpunt is dat banken niet zo happig zijn op erfpacht. Ze zijn bang voor forse toekomstige canonverhogingen, die huizenbezitters in betalingsproblemen kunnen brengen. Ook zijn ze beducht voor onduidelijke voorwaarden en onduidelijkheid over de identiteit van de grondeigenaar.

Deze angst leidde er in 2010 toe dat vrijwel geen enkele bank nog een hypotheek wilde verstrekken voor woningen op erfpacht.

Om de impasse te doorbreken, heeft de Nederlandse Vereniging van Banken twee jaar geleden vijf criteria opgesteld waaraan erfpachtovereenkomsten moeten voldoen om voor financiering in aanmerking te komen. Zo moeten de looptijd en de hoogte van de (toekomstige) erfpachtcanon duidelijk zijn, mogen voorwaarden niet eenzijdig worden veranderd en mag de erfpachter niet verplicht zijn om de grond te kopen.

Als een erfpachtcontract aan deze criteria voldoet, zijn banken bereid een lening te verstrekken. Een notaris checkt het contract op deze punten. Als het contract deze toets doorstaat, geeft hij een 'groene' erfpachtopinie. Hij ziet dan geen belemmering voor financiering. Schiet het contract op enkele punten tekort, dan volgt een 'oranje' opinie en zal de bank zich terughoudend opstellen. Bij een 'rode' opinie moet het contract worden aangepast om voor financiering in aanmerking te komen.

Tot een sterke groei in hypothecaire leningen voor erfpachtconstructies hebben deze maatregelen echter niet geleid. Uit een recente evaluatie blijkt dat voor slechts een kwart van de contracten groen licht wordt gegeven.

Omdat banken nog steeds terughoudend zijn, kan ook het lastig zijn om over te stappen naar een andere bank als de rentevaste periode van de hypotheek op je huis afloopt.

Grote verschillen canon erpacht

Overige voor- en nadelen hangen af van het type contract. Wie de voorwaarden van partijen als Duokoop, Regionaal Grondbezit, Koop Goedkoop, Grondvermogen en Koopgarant naast elkaar legt, ziet grote verschillen.

Zo lopen de canonpercentages behoorlijk uiteen. Ook biedt niet elke organisatie het recht om later alsnog de grond te kopen, wat het huis natuurlijk minder courant maakt bij verkoop.

Soms gelden er beperkingen voor de aanschaf van de grond. Zo mag je bij Grondvermogen de eerste tien jaar de grond niet terugkopen. Alleen na dertig jaar mag je de grond terugkopen tegen de geïndexeerde grondwaarde. In alle andere gevallen moet je een forse opslag betalen, van zes keer de jaarcanon.

Grondprijs is onzeker

Bob Maas, woningmarktspecialist bij de Vereniging Eigen Huis, wijst op het risico om teveel te betalen voor de grond. "De grondprijs is geen vrije marktprijs. Deze wordt door veel gemeenten kunstmatig hoog gehouden, omdat ze huiverig zijn voor afwaarderingen op de gedaalde grondprijs."

Ook de voorwaarden voor verkoop van de woning verschillen. Bij sommige partijen ben je volledig vrij om de woning in de markt te zetten, maar er bestaan ook constructies waarbij je verplicht bent het huis eerst aan te bieden aan de woningcorporatie. Deze biedt volgens de voorwaarden een 'reële marktprijs', maar of dit ook  het geval is, is de vraag.

Taxeren is in de huidige markt moeilijker dan voorheen. Woningen wisselen momenteel minder snel van eigenaar, dus er zijn minder referenties om de waarde van de woning te bepalen.

Korting op canon: tijdelijk

Er zijn partijen die de eerste jaren korting geven op de canon, waardoor de maandlasten aanvankelijk laag zijn. Maar op een later moment gaan de lasten omhoog en kunnen ze hoger uitpakken dan wanneer je de grond had gekocht.

Ook zijn er aanbieders die huizenkopers een korting geven op de marktwaarde. Je betaalt dan dus minder voor je woning. Bij verkoop kan echter een deel van de korting teniet worden gedaan, omdat je bij een gestegen woningwaarde een deel van de winst moet afdragen aan de organisatie. Staar je daarom niet blind op de maandlasten op korte termijn, maar reken ook door wat je op langere termijn moet betalen.

Al met al kan erfpacht een handig middel zijn om toch een huis te kunnen kopen. Maar het is wel belangrijk om de voorwaarden kritisch te bekijken en je goed te laten informeren of deze constructie voor jou de beste oplossing is.

Let ook goed op de vraagprijs van de woning. "Deze constructie wordt vaak gekozen door huizenverkopers die niet snel een koper kunnen vinden, maar liever niet in prijs willen zakken", zegt Bob Maas. "Met erfpacht wordt de woning optisch goedkoper, waardoor je het risico loopt dat je teveel betaalt."

Lees ook:

Gemeenten vangen minder erfpacht

Slimme aftrekposten 2013: de eigen woning

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl