Aflossing van de hypotheek is jarenlang geen issue geweest. De huizenprijzen
bleven stijgen en de beurzen zaten in de lift. Maar de situatie is inmiddels
wat minder rooskleurig. Veel beleggingshypotheken, die tijdens de
beurshausse eind jaren negentig gretig aftrek vonden, kampen de laatste
jaren met tegenvallende beleggingsresultaten. Bovendien werden tien jaar
geleden heel hoge voorbeeldrendementen voorgespiegeld, van 8 tot wel 12
procent per jaar. Hierdoor is de kans groot dat het verwachte eindkapitaal
niet wordt behaald.
Daarnaast staan de huizenprijzen onder druk. Omdat de meeste woningen de
jaren ervoor een forse waardestijging hebben gekend, is dat laatste probleem
momenteel wat minder urgent. Maar als de dip in de woningmarkt aanhoudt, kan
dit alsnog een rol spelen.
Aflossingsvrij
Deze cocktail van lage beleggingsrendementen en afkalvende huizenprijzen kan
ervoor zorgen dat veel huizenbezitters worden geconfronteerd met een
restschuld als zij na dertig jaar de hypotheek moeten aflossen. En dan is
het aflossingsvrije gedeelte dat in veel hypotheken is ingebouwd nog buiten
beschouwing gelaten. In de nieuwe hypotheekwetgeving, die op 1 augustus van
kracht wordt, wordt het aflossingsvrije gedeelte aan banden gelegd. Maar dit
geldt niet voor hypotheken die al zijn afgesloten.
Twintig, dertig jaar is een hele tijd, maar het is wel verstandig om actie te
ondernemen als je een restschuld verwacht, vindt de Vereniging Eigen Huis.
Zeker als de beleggingsrendementen tegenvallen: dan weegt het kostenaspect
van hypotheken naar verhouding zwaarder.
Pensioen
Een bijkomend probleem is de grote onzekerheid over de hoogte van de
pensioenen. Deze is bepalend voor jouw toekomstige afloscapaciteit. Veel
pensioenen zullen wel zijn meegestegen met de inflatie – terwijl de hoogte
van de hypotheek al die tijd gelijk is gebleven – maar als je met een
pensioengat kampt, kun je toch in problemen komen.
De Vereniging Eigen Huis adviseert woningbezitters die rekening houden met
het scenario van een restschuld niet lijdzaam af te wachten, maar terug te
gaan naar hun hypotheekadviseur om hun persoonlijke situatie in kaart te
brengen. "Kijk naar je toekomstige inkomstenontwikkeling en
inventariseer welke spaarpotjes je hebt om een restschuld af te kunnen lossen",
stelt een woordvoerder. Een algemeen advies over het voorkómen van een
hypotheekgat kan de belangenorganisatie niet geven, omdat de persoonlijke
situatie van huizenbezitters flink kan verschillen.
Nieuwe lening
Mocht na dertig jaar niet de volledige hypotheek afgelost kunnen worden, dan
zijn banken volgens de Vereniging Eigen Huis vaak wel bereid om over de
restwaarde een lening te verschaffen, met het huis als onderpand. Wel wordt
kritisch gekeken naar de hoogte van het pensioen: deze moet toereikend zijn
om de lasten te kunnen dragen.
Er kleeft wel een nadeel aan deze oplossing: je geniet over deze lening geen
rente-aftrek, omdat deze na dertig jaar stopt. Maar heb je in de loop van de
tijd een tweede hypotheek afgesloten – bijvoorbeeld om een verbouwing te
financieren – dan mag je de rente daarover mogelijk nog wel enige tijd
aftrekken, tot ook over die lening de periode van dertig jaar is verstreken.
Banksparen
Wil je een restschuld voorkomen, dan kun je nu alvast een extra spaar- of
beleggingspotje aanleggen.
Er bestaan ook fiscaal gefaciliteerde oplossingen. Een bekend voorbeeld is
banksparen, waarmee je spaart of belegt voor de aflossing van je hypotheek,
via een geblokkeerde Spaarrekening Eigen Woning (SEW) of het Beleggingsrecht
Eigen Woning (BEW).
Onder voorwaarden is een groot deel van de uitkering vrijgesteld van de
belastingen: momenteel 34.100 euro of (als je minimaal twintig jaar hebt
ingelegd) 150.500 euro. Een voordeel van banksparen is dat er nauwelijks
kosten in rekening worden gebracht, omdat er geen verzekeringen in zijn
opgenomen voor bijvoorbeeld arbeidsongeschiktheid of overlijden. Je kunt
zo’n verzekering wel aanvullend afsluiten, afgestemd op jouw persoonlijke
situatie. Maar omdat deze niet standaard aan je spaar- of beleggingsrekening
is gekoppeld, ben je flexibeler.
Bedenk wel dat je aan allerlei voorwaarden moet voldoen om van de fiscale
voordelen gebruik te kunnen maken. Zo moet je minimaal vijftien jaar geld
hebben ingelegd. Ook moet je erop beducht zijn dat de fiscale spelregels in
de loop van de tijd kunnen veranderen.
Een ander alternatief is de Kapitaalverzekering Eigen Woning, die uitkeert op
een vooraf bepaald moment of bij voortijdig overlijden. Ook dit product is
tot een bepaald bedrag vrijgesteld van belastingheffing. En ook bij deze
oplossing kun je kiezen voor een spaar- of een beleggingsvariant.
Schuld meefinancieren
Het kan ook gebeuren dat je al voor het aflopen van de termijn van dertig
jaar met een restschuld blijft zitten, bijvoorbeeld als je je huis met
verlies moet verkopen. In de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen
hebben banken aangegeven dat de schuld meegefinancierd mag worden in een
nieuwe hypotheek.
Dit is goed nieuws voor huizenbezitters. Zij hoeven over een hypotheek immers
minder rente te betalen dan over een persoonlijke lening. Bovendien
verschaft deze maatregel hen de mogelijkheid om toch een ander huis te
kopen; mist ze de hogere hypotheeklasten kunnen dragen. Ook banken hebben er
baat bij. Een hypothecaire lening geeft meer zekerheid dan een consumptief
krediet, omdat er een onderpand is. Bovendien hebben banken er geen baat bij
als consumenten vanwege een restschuld in een schuldsaneringstraject komen
en mogelijk een deel van de schuld kwijtgescholden zal moeten worden.
Lees ook:
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl