Wat doet hypotheekrente, nu rente van de ECB daalt?

De Europese Centrale Bank (ECB) is begonnen met een cyclus van renteverlagingen en dat kan ook zorgen voor lagere hypotheekrentes. Daarbij kan er wel verschil zijn tussen variabele hypotheekrentes en rentes die voor 10 jaar of 20 jaar vaststaan.

Afgelopen week verlaagde de ECB de belangrijkste beleidsrente met 0,25 procentpunt. De verwachting is dat de rente van de centrale bank verder omlaag gaat, maar de timing hiervan is vrij onzeker.

De ECB moet balanceren tussen het ondersteunen van de zwakke economische groei in de eurozone en het onder controle krijgen van de inflatie. Hoewel de inflatie in de eurozone in augustus is gezakt tot 2,2 procent, dicht bij de doelstelling van 2 procent, verwacht de ECB dat de inflatie in het najaar weer wat oploopt. Dit laatste heeft te maken met het feit dat eerdere, gunstige effecten van dalende energieprijzen uit de inflatiecijfers verdwijnen.

De economen van de ECB hebben de vooruitzichten voor de kerninflatie afgelopen week zelfs licht opwaarts bijgesteld tot gemiddeld 2,9 procent voor 2024. De groeivooruitzichten zijn daarentegen verlaagd, wat geen goed nieuws is.

Het blijft daarom spannend hoeveel ruimte de centrale bank heeft voor verdere renteverlagingen in de komende maanden.

Daling rente: variabele versus vaste hypotheekrente

Als je kijkt naar het effect van het beleid van de ECB op hypotheekrentes, dan moet onderscheid gemaakt worden tussen variabele rentes en hypotheekrentes die voor langere tijd vaststaan.

De beleidsrentes van de ECB zijn kortlopende rentes en hebben de meeste invloed op variabele rentes.

In de onderstaande grafiek van financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep is dit terug te zien. De groene getrapte lijn toont de ontwikkeling van de zogenoemde depositorente van de ECB. Dat is de rente die banken ontvangen als ze geld voor korte tijd stallen bij de centrale bank. De donkerblauwe lijn is de gemiddelde variabele hypotheekrente en je ziet dat die vrij direct meebeweegt met de rente van de ECB.

Kijk je naar de donkeroranje lijn van de gemiddelde 10-jaars hypotheekrente (met NHG-verzekering), dan beweegt die minder duidelijk één-op-één mee met de rente van de ECB.

Dit heeft ermee te maken dat langlopende hypotheekrentes sterker reageren op langlopende rentes op de kapitaalmarkt. Je ziet dit aan de gele lijn in de grafiek van de rente op de 10-jaars staatslening in Nederland. De oranje lijn van de 10-jaars hypotheekrente loopt meer in de pas met de gele lijn.

Voor geldverstrekkers geldt dat de kapitaalmarktrente van belang is, als ze zelf voor langere tijd financiering ophalen voor hypotheekleningen.

Verder is het zo dat langlopende kapitaalmarktrentes gevoelig zijn voor de inflatie-vooruitzichten op de langere termijn. Hierbij speelt dus mee dat als de ECB de inflatievooruitzichten voor de komende jaren verhoogt, dit een rem kan vormen op de daling van langlopende kapitaalmarktrentes en dus ook langlopende hypotheekrentes.

Wat betekent dit concreet voor de verwachting van de ontwikkeling van hypotheekrentes? De ECB heeft de beleidsrente dit jaar tot nu toe twee keer verlaagd, telkens met een kwartje. Voor eind dit jaar rekenen marktpartijen gemiddeld genomen nog op één of twee verlagingen met een telkens 0,25 procentpunt. Dus in totaal nog een daling van maximaal 0,5 procentpunt.

Van Bruggen stelt in de nieuwsbrief van deze week dat de gemiddelde variabele hypotheekrente deze daling grotendeels zal volgen. "Voor de vaste hypotheekrentes is onze verwachting dat ook deze rentes in de rest van 2024 dalen, maar wel minder hard (...), met zo’n 0,2 procentpunt tot 0,4 procentpunt."

Aangezien de huidige gemiddelde 10-jaars hypotheekrente met NHG-verzekering rond de 3,7 procent ligt, zou die aan het eind van het jaar tussen de 3,5 procent en 3,3 procent kunnen uitkomen, in de prognose van Van Bruggen. Echter, dan moeten de ontwikkeling van de inflatie verder wel meezitten.

LEES OOK: Lage hypotheekrente? Dit zijn 4 andere voorwaarden om op te letten