Daling huizenprijs kan ook gunstig zijn als je huis hebt

Wie als huiseigenaar leest over dalende huizenprijzen, voelt zich al snel armer. Je woning is waarschijnlijk minder waard dan een jaar geleden! Maar het idee dat je hiermee ‘inlevert’, is vaak niet terecht, zeker niet als het gaat om mensen die hun oude woning voor een ander huis willen inruilen.

Doorstromers krijgen momenteel waarschijnlijk minder voor hun woning bij verkoop dan als ze bijvoorbeeld in 2021 hun huis hadden verkocht. Maar het idee dat ze daarmee ‘inleveren’, is vaak niet helemaal terecht als je ook naar andere aspecten kijkt.

Huizenprijzen dalen sinds begin dit jaar op jaarbasis, na jarenlange (extreme) prijsstijgingen. Dit komt vooral door de hypotheekrente. Die is gestegen van ongeveer 1,5 procent begin 2022, naar het huidige niveau van iets meer dan 4 procent voor hypotheken met een rentevaste periode van 10 jaar. Doordat lenen duurder is geworden, wordt de vraag naar woningen getemperd.

Starters die hun koopwoning volledig of grotendeels met een hypotheek moeten financieren, hebben het nog steeds niet makkelijk. Door de hogere hypotheekrente zijn ze duurder uit, ondanks de lagere huizenprijs.

Starters met twee keer een modaal inkomen van in totaal 80.000 euro kunnen met een hypotheekrente van ruim 4 procent meestal net niet aan een maximale hypotheek komen waarmee ze de gemiddelde huizenprijs van 394.000 euro moeten betalen.

Naar verwachting verbetert de positie van starters dit najaar wel, doordat hun inkomen stijgt en de huizenprijs verder daalt.

In het eerste kwartaal van 2023 zaten er al 2 procent meer starters bij de notaris om een koopcontract voor een woning te tekenen dan in dezelfde periode vorig jaar, blijkt uit cijfers van het Kadaster die financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep aanhaalt in zijn nieuwsbrief van deze week.

Het aantal doorstromers, mensen die koopwoning hebben en een andere woning kopen, daalde juist met 14 procent.

Doorstromers moeten nu twee psychologische drempels overwinnen op de huizenmarkt, schrijft Van Bruggen.

Drempel voor doorstromer 1: lagere verwachte verkoopprijs

De eerste horde voor doorstromers is de daling van de huizenprijzen, wat betekent dat huizen veelal minder opbrengen bij verkoop dan een jaar geleden.

Dit is alleen een nadeel als je uitgaat van recente verwachtingen over de verkoopwaarde. En die neiging hebben woningeigenaren, volgens Van Bruggen.

In veel gevallen lijken doorstromers te vergeten dat ze hebben kunnen profiteren van de enorme stijging van de huizenprijzen in de afgelopen jaren, die sinds het dieptepunt in 2013 zijn verdubbeld.

Bij het plan om te verkopen gaan doorstromers bijvoorbeeld uit van de opbrengst die ze rond de zomer van 2022 zouden krijgen. Vanuit dat perspectief levert de woning nu inderdaad enkele procenten minder op. Terwijl, zo schrijft Van Bruggen, je eigenlijk moet kijken naar wat je bespaart op je volgende, meestal duurdere woning, in plaats van naar wat je inlevert op je oude woning.

Van Bruggen legt dat uit met het volgende voorbeeld:

Als je een woning had gekocht in mei 2014 voor 300.000 euro, dan had je die in de zomer van 2022 kunnen verkopen voor zo'n 589.000 euro, uitgaande van de gemiddelde prijsstijging. Dat zou dus een vermogenswinst van 289.000 euro beteken.

Maar inmiddels is de gemiddelde huizenprijs met pakweg 5 procent gedaald, waarmee de verwachte verkoopprijs uitkomt bijna 557.000 euro. Ofwel, 32.000 euro minder dan in de zomer van 2022. Maar is dat iets om over te kniezen als de vermogenswinst ten opzichte van de aankoopprijs nog steeds 275.000 euro is.

Tegelijk is de koopwoning die je op het oog hebt ook in waarde gedaald. Stel dat die woning vorig jaar nog 800.000 euro kostte, dan kun je die nu kopen voor minder dan 760.000 euro, als je uitgaat van dezelfde procentuele waardedaling als van je eigen woning. Je bespaart dus 40.000 euro, wat meer is dan de 32.000 euro aan verwachte verkoopprijs die je hebt 'ingeleverd' bij de verkoop van je eigen woning.

Als doorstromer kun je dus beter kijken naar wat je bespaart bij de aankoop van de volgende woning, dan wat je aan inlevert op de verwachte verkoopprijs van je huidige woning, aldus Van Bruggen.

Drempel voor doorstromer 2: hogere hypotheekrente

De tweede psychologische drempel voor doorstromers is wat lastiger te slechten. Deze gaat over de hypotheekrente die zoals eerder genoemd, fors is gestegen.

In 2021 bereikten hypotheekrentes een meerjarige dieptepunt. De rente voor 10 jaar vast zonder NHG-verzekering lag destijds op gemiddeld 1,3 procent, terwijl deze nu op zo'n 4,3 procent ligt. Kortom, de rente is 3 procentpunt gestegen.

Nu mogen doorstromers in veel gevallen de rente van de oude hypotheek meenemen naar hun nieuwe koophuis, waardoor ze voor dat hypotheekdeel een lage rente kunnen behouden. Maar ze ontkomen niet aan een stijging van de hypotheeklasten, als er een extra hypotheek moet worden afgesloten voor de nieuwe, veelal duurdere woning.

Dit toont Van Bruggen met het volgende voorbeeld aan. Het gaat hierbij opnieuw om een doorstromer die in 2014 een woning voor drie ton kocht.

Deze doorstromer wil een woning kopen van 760.000 euro en verkoopt de oude woning voor 557.000 euro. Het verschil moet worden gefinancierd met een extra hypotheek van in dit geval 203.000 euro. Het gaat om een annuïteitenhypotheek die binnen 30 jaar wordt afgelost, wat betekent dat je daarmee het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek krijgt.

Bij een rente 4,3 procent is de bruto maandlast 1.005 euro en de netto maandlast, dus met hypotheekrenteaftrek, ongeveer 737 euro. Na 10 jaar bedraagt de schuld nog 161.958 euro.

Effect van hogere hypotheekrente op maandlast huis

Om het effect van de gestegen rente te laten zien, legt Van Bruggen de bovenstaande situatie naast een scenario waarbij de doorstromer zijn woning in de zomer van 2022 zou hebben verkocht.

De verkoopopbrengst zou dan hoger zijn, maar de nieuwe woning ook duurder. De hypotheekrente was lager. Om het voorbeeld te verduidelijken wordt gerekend met de laagste hypotheekrente van 1,3 procent in 2021, en niet met de rente in de zomer van 2022.

Dus de doorstromer koopt een woning van 800.000 euro en heeft een verkoopopbrengst van 589.000 euro. Het verschil is de benodigde hypotheek voor de nieuwe woning, dus 211.000 euro. Bij een rente van 1,3 procent is de bruto maandlast 708 euro en netto ongeveer 624 euro. Na 10 jaar bedraagt de restschuld 149.528 euro.

In de onderstaande tabel hebben we de situatie in 2022 ten opzichte van 2023 op een rij gezet.

Te zien is dat de doorstromer door de gestegen rente 300 euro meer betaalt aan bruto maandlasten, en netto 115 euro. Daarnaast komt de restschuld na 10 jaar ongeveer 12.000 euro hoger uit door de hogere hypotheekrente. Kortom: de hypotheeklasten nemen ook voor de doorstromer toe door de gestegen rente.

Wachten met verhuizen?

De recente stijging van de hypotheekrente zou een reden kunnen zijn om nog even te wachten met verhuizen naar een andere koopwoning, totdat de rente weer daalt. Maar de hypotheekrente laat zich lastig voorspellen en bovendien is de kans niet erg groot dat de rente weer daalt naar de ultralage niveaus van afgelopen jaren.

Samenvattend geldt dus voor de doorstromer dat die in veel gevallen een aantal zegeningen kan tellen.

Doorstomers hebben in veel gevallen geprofiteerd van een enorme stijging van de huizenprijzen in de afgelopen jaren. De daling van de huizenprijzen is ook eerder een zegen dan een vloek, aangezien de waardedaling van een duurdere, volgende woning per saldo groter is dan die van de huidige woning. Al weten we niet hoe dit zich verder ontwikkelt.

Daarnaast valt er in vergelijking met ruim een jaar geleden meer te kiezen, omdat meer woningen in de verkoop staan.

Dat gezegd hebbende is de hogere hypotheekrente wel een domper. Hierop inspelen is moeilijk omdat de ontwikkeling van de hypotheekrente lastig te voorspellen is. Een grote stijging of daling van de hypotheekrente lijkt momenteel onwaarschijnlijk. Al zijn verrassingen altijd mogelijk.

Lees ook: Vóór je 67ste met pensioen? Dit kost het als je de overwaarde van je huis benut