De huizenprijzen in Amsterdam zijn tot grote hoogte gestegen. In de hoofdstad zijn de prijzen 30 procent hoger dan tien jaar terug, vlak voor de kredietcrisis van 2008.
En een huis in Mokum is inmiddels flink duurder dan in de rest van Nederland. Toch staan Amsterdammers niet te springen om hun optrekje in de verkoop te doen.
In vergelijking met 2007 worden in Amsterdam relatief minder woningen verkocht, concludeert het economische bureau van ING maandag, op basis van een eigen analyse.
De onderstaande grafiek laat het aandeel verkochte woningen van de Amsterdamse woningvoorraad zien, in 2007 en 2017.
(klik voor uitvergroting)
Tegelijkertijd zijn Amsterdamse woningen 30 procent hoger geprijsd dan in 2007. Daarbij groeit het verschil tussen de hoofdstad en de rest van Nederland. Een gemiddelde Amsterdamse woning is 60 procent duurder dan elders in Nederland. Tien jaar geleden waren kopers in Amsterdam nog geen 20 procent duurder uit ten opzichte van elders in Nederland, zo laat de onderstaande grafiek zien.
(klik voor uitvergroting)
Veel Amsterdammers hebben inmiddels een dikke overwaarde opgebouwd en ze zouden flink kunnen cashen door hun huis in de verkoop te gooien. Dit gebeurt echter mondjesmaat.
Volgens economen van ING spelen de volgende redenen mee:
1. Nederlanders zijn een honkvast volkje
Een meerderheid van de Nederlanders verhuist binnen de eigen gemeente (60 procent) of provincie (24 procent), blijkt uit cijfers van het Compendium voor de Leefomgeving die ING erop nasloeg. Die sterke binding met de regio is groot vanwege werk, familie of vrienden.
Voor Amsterdammers geldt dat ze het meest profiteren van hun overwaarde als ze naar een andere regio verhuizen. Daar liggen de huizenprijzen immers een stuk lager. Maar ook Amsterdammers blijven het liefst in hun regio plakken, en dan is het prijsverschil kleiner.
2. En ouderen zijn nog honkvaster
Een groot deel van de Amsterdamse woningbezitters is zestigplusser, zij hebben fors meer woningen in bezit vergeleken met 2007. Toen was 13 procent van de koopwoningen in het bezit van een zestigplusser, dat is opgelopen naar 19 procent in 2017.
De hele Amsterdamse bevolking vergrijst. Ouderen kiezen vaak bewust voor de hoofdstad en zijn niet van plan te vertrekken. Tegelijkertijd is het aandeel dertigers geslonken van 31 naar 27 procent.
(klik voor uitvergroting)
3. De woningmarkt rondom Amsterdam is krap
Gaat de Amsterdammer op huizenjacht in de regio, dan kan hij van een koude kermis thuiskomen. Ook rondom Amsterdam is de woningmarkt inmiddels behoorlijk krap.
In Haarlem, Amstelveen, of Naarden-Bussum staan zo'n 60 procent minder woningen te koop dan tien jaar geleden. En toen was de woningmarkt aldaar ook al krap.
De onderstaande grafiek laat het aantal verkopen in gemeente rond Amsterdam zien. (klik voor uitvergroting)
Ook de prijzen in omringende gemeenten stijgen enorm, soms nog harder dan in Amsterdam. Zo is de vraagprijs voor een vierkante meter woonruimte in Amstelveen gemiddeld 37 procent hoger dan eind 2008. Tien jaar geleden lag de vraagprijs op 3.100 euro per vierkante meter; inmiddels is dat 4.700 euro per vierkante meter.
In Amsterdam verschilt de prijs per vierkante meter ten opzichte van tien jaar terug 29 procent: in 2008 ging het gemiddeld om 3.700 euro per vierkante meter, in 2018 om 4.700 euro per vierkante meter.
Voor Amsterdammers zijn gemeenten als Haarlem, Amstelveen en Weesp de uitvalsbasis op het moment dat er kinderen komen, maar de krapte in deze gemeenten houdt woningbezitters in de hoofdstad op hun plek. Ze zullen hun huis pas te koop zetten als ze iets nieuws hebben gevonden.
4. Corporaties verkopen minder woningen
Amsterdamse woningcorporaties verkochten vorig jaar minder dan duizend woningen, het laagste aantal in vijftien jaar tijd. Vóór de crisis werden een stuk meer corporatiewoningen verkocht. Het aanbod aan de onderkant van de markt was toen groter, waardoor het bijvoorbeeld voor starters makkelijker was om te kopen.
(klik voor uitvergroting)
5. Amsterdammers verdienen aan hun woning zonder te verkopen
Amsterdammers kunnen hun woning verhuren, bijvoorbeeld aan expats. Harde cijfers ontbreken, zegt ING. Maar de verhuur van koopwoningen lijkt vaker voor te komen dan voorheen. Dat remt het aantal verkopen in de stad. De lage hypotheekrente en een grote vraag naar vrijesectorwoningen maken dit mogelijk.
Het aanhouden van twee woningen is overigens niet voor iedere woningbezitter weggelegd. Het hangt af van het vermogen en inkomen van de eigenaar. Bovendien gelden er andere regels voor woningeigenaren die verhuren.