Meer geld lenen dan je huis waard is, in Nederland kan het nog steeds. Dat is helemaal niet zo erg als het lijkt, stellen de banken. En zeker geen reden voor de Europese Centrale Bank om te twijfelen aan de gezondheid van ‘onze’ banken. Z24 neemt de argumenten onder loep.
Nederlandse banken vrezen dat ze straks onder druk van de ECB meer kapitaal aan moeten houden vanwege het enorme bedrag, 542 miljard euro, dat ze aan hypotheekschulden op de balans hebben staan.
De banken stellen in een donderdag gepubliceerd rapport bedoeld voor internationale instellingen, dat het helemaal niet nodig is om je zo druk te maken. Ja, de zogenoemde loan-to-value (LTV) – de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van de woning – is met 80 procent gemiddeld wel hoog in Nederland, maar dat is niet erg. En ook het feit dat mensen veel geleend hebben in verhouding tot hun inkomen (loan-to-income), soms tot wel 6 keer hun jaarinkomen, is ook geen probleem.
Nederland is een geval apart.
Het belangrijkste argument van de banken: het aantal wanbetalers is ondanks alles nog altijd heel erg laag in Nederland. Het is wel meer dan verdubbeld vanwege de crisis, maar veel lager dan in de meest andere landen in de eurozone. (klik op onderstaande figuur om hem uit te vergroten)
Uit “The Dutch Mortage market”
Maar goed, dat er nu weinig wanbetalers zijn, zegt nog niet zoveel over de toekomst. Misschien komen de problemen nog. Zo'n 30 procent van de huiseigenaren met een hypotheek staat onder water. De lening is hoger dan de waarde van het huis.
Dat percentage is de laatste jaren alleen maar groter geworden. Het bedrag dat je mag lenen is sinds 2006 dan wel omlaag gegaan van 110 procent van de woningprijs tot 104 procent nu, de daling van de huizenprijs van ruim 21 procent had een veel groter tegenovergesteld effect.
Schuldenlast drukt op huiseigenaren
De hoge nettoschuld van veel Nederlanders hangt als een donkere wolk boven ons land. Bij de minste tegenslag, een scheiding, een stijgende rente of werkloosheid, kunnen deze huiseigenaren hun lasten misschien niet meer dragen. En moeten ze hun huis dan gedwongen verkopen, dan houden ze een forse restschuld over.
Als dat massaal gebeurt, dan heb je plots een crisis waarbij de gezondheid van de banken op het spel staat. Dat is waar de ECB, die eind dit jaar het directe toezicht op de grootste banken overneemt, zich waarschijnlijk druk over maakt. Maar ook dat is niet nodig stellen de Nederlandse banken, vanwege de unieke situatie in ons land. Ze dragen daar de volgende argumenten voor aan.
6 redenen waarom hoge hypotheekschuld geen probleem is
1) Nederland heeft een groot en uitgebreid pensioenstelsel waardoor de meeste mensen niet op hun oude dag hun huis hoeven op te eten zoals in veel andere landen, en zelfs in staat zijn rente te betalen over een eventuele nog openstaande schuld.
2) Vanwege de WW-uitkering raken huiseigenaren niet direct in de problemen als ze hun baan kwijt raken. Ze hebben maanden de tijd om een andere baan te zoeken en om, indien nodig, in de tussentijd te proberen hun huis te verkopen.
3) Schuldeisers hebben juridisch een ijzersterke positie: met ander woorden, de bank heeft een enorm arsenaal om huizenbezitters die hun hypotheekverplichtingen niet nakomen het vuur aan de schenen te leggen en te blijven achtervolgen. De deur achter je dichttrekken, de sleutels inleveren bij de bank en klaar is Kees, zoals in Amerika in sommige staten kan, dat lukt hier niet.
4) Wie een hypotheeklening wil, wordt uitgebreid gescreend. Of hij een BKR-notering heeft natuurlijk en in hoeverre de maandlasten van de gewenste hypotheek daadwerkelijk te dragen zijn.
5) De Nationale Hypotheek Garantie zorgt ervoor dat de restschuld bij de bank na gedwongen verkoop wordt aangevuld.
6) Een stijgende rente in de toekomst leidt, ondanks de relatief hoge schuld ten opzichte van het inkomen, amper tot problemen. De hypotheekrente is immers aftrekbaar. Waardoor het probleem van de betaalbaarheid in de praktijk veel kleiner is, als het zou zijn zonder de aftrek.
De banken lopen kortom eigenlijk niet zo heel veel risico wat betreft hun Nederlandse hypotheken. Er is gezien de huidige situatie, niet eens een reden om te eisen dat huizenkopers meer eigen geld meebrengen. En daar hebben ze zo op het eerste gezicht ook wel gelijk in. Op dit moment dan.
Zwakte in analyse van de banken
De grootste zwakte van de analyse van de banken is dat het rijtje van zes dat je hierboven vindt, niet in beton gegoten is. Tenminste vier van bovenstaande argumenten gaan over een paar jaar niet, of nog slechts gedeeltelijk op.
Pensioenstelsel: ons pensioenstelsel mag een van de beste van de wereld zijn, het is er niet voor iedereen. Het groeiende leger van nu bijna 800 duizend zelfstandigen moet zelf voor de oude dag zorgen. Ook een puntje om in de gaten te houden: veel dertigers en veertigers van nu, hebben een hogere hypotheekschuld, maar juist een minder hoog pensioen dan de huidige gepensioneerden. Enerzijds omdat er wordt wel huizen worden gekocht, anderzijds omdat zij niet hun gehele carrière in loondienst zijn.
WW: het duurt nog een paar jaar, maar over vijf jaar is de WW-duur ingekort van 38 naar maximaal 24 maanden. Mensen belanden dus eerder in de bijstand. Ze kunnen minder lang hun hypotheeklasten dragen als ze ontslagen worden en hebben ook minder tijd om hun huis zo gunstig mogelijk te verkopen.
NHG: De grens voor de Nationale Hypotheekgarantie wordt telkens wat naar beneden bijgesteld, omdat de overheid niet bereid is garant te blijven staan voor de helft of meer van alle nieuwe hypotheken. Per in juli 2014 gaat hij omlaag van 290 duizend naar 265 duizend euro. In juli 2015 volgt de volgende aanpassing tot 245 duizend euro en in juli 2016 wordt dat 225 duizend euro. En dat terwijl de huizenprijs inmiddels weer stijgt. Dat betekent minder nieuwe hypotheken met garantie en dus meer risico voor de bank.
Renterisico: het zal niemand ontgaan zijn dat de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd. Voorzichtig weliswaar, met een half procentpuntje per jaar, maar uiteindelijk is het voordeel maximaal 30 procent in plaats van 52 procent.
De banken erkennen natuurlijk dat de oude zekerheden die ons door de crisis hebben gesleept onder druk staan. Maar, zo stellen ze, zo'n zal het zo'n vaart niet lopen. De grote vraag is of de Europese Centrale Bank die analyse deelt. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.
Lees ook
Huiseigenaren dromen weer van hogere prijzen
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl