Huren of kopen? Dit zijn de verschillen in kosten gemeten over dertig jaar

De Nederlandsche Bank (DNB) wil het verschil in kosten tussen kopen en huren verkleinen, omdat starters die een huis willen huren in de vrije sector een stuk duurder uit zijn dan starters die een huis willen kopen.

Een van de manieren om het gat te dichten zou een verhuizing van de woning naar box 3 kunnen zijn. Huiseigenaren zouden over hun woning dan net zoveel belasting betalen als over hun spaargeld.

In hoeverre heeft DNB een punt? We zetten alle kosten voor huizenkopers en huurders voor je op een rij.

Aankoopprijs

De meest in het oog springende kostenpost is de aankoopprijs. De huizenprijzen zitten al bijna acht jaar onafgebroken in de lift. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning bedroeg in het vierde kwartaal 365.000 euro, zo heeft de NVM becijferd.

De prijs van een gemiddelde nieuwbouwwoning steeg met 9,2 procent tot 421.000 euro.

Overdrachtsbelasting

Zodra de koop is beklonken, begint de teller te lopen. Allereerst klopt de Belastingdienst aan. Eigenaren van nieuwbouwwoningen en starters tussen de 18 en 35 jaar zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De rest moet 2 procent van de koopsom afdragen aan de fiscus. Koop je een huis van 365.000 euro, dan komt dat neer op 7.300 euro.

Koop je een huis waarin je niet zelf gaat wonen – bijvoorbeeld omdat je het wil verhuren of wil gebruiken als vakantiehuis – dan is dat zelfs 8 procent.

Overige aankoopkosten

Daarnaast krijg je nog een rekening gepresenteerd voor hypotheekadvies, de taxatie van de nieuwe woning en de notariskosten voor het opmaken van de eigendoms- en hypotheekakte.

In totaal moet je, inclusief overdrachtsbelasting, rekenen op 5 tot 6 procent extra kosten bovenop de vraagprijs, bij de aankoop van een huis. Deze moet je volledig uit eigen zak betalen, want je mag maximaal de marktwaarde van je huis lenen.

De bemiddelingskosten voor het verkrijgen van je hypotheek, notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten en eventuele bouwrente zijn wel aftrekbaar, dus het nettobedrag is wel wat lager Hier lees je wat je wel en niet in mindering mag brengen op je belastingaangifte.

Eigenwoningforfait

Daarnaast zijn er kosten die elk jaar terugkeren. Een van de belangrijkste kostenposten is het eigenwoningforfait. De Belastingdienst gaat ervan uit dat huiseigenaren inkomen halen uit hun woning, omdat ze vermogen opbouwen en geen huur hoeven te betalen.

Daarom moet je elk jaar een bedrag bij je inkomen optellen. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van je huis: de marktwaarde die door de gemeente wordt vastgesteld. Het eigenwoningforfait bedraagt momenteel 0,5 procent.

Bij een WOZ-waarde van 270.000 euro (het gemiddelde bedrag op dit moment) moet je dus 1.350 euro optellen bij je inkomen en daar belasting over betalen.

Heb je bijvoorbeeld een inkomen van 50.000 euro, dan ben je dus netto 500 euro per jaar belasting verschuldigd over je huis (37,1 procent over 1.350 euro).

Lokale belastingen

Ook gemeenten weten de huizenbezitter te vinden. In tegenstelling tot huurders moeten huiseigenaren onroerendezaakbelasting (ozb) betalen. Deze is, net als het eigenwoningforfait, gebaseerd op de WOZ-waarde. Daarnaast ben je riool- en afvalstoffenheffing verschuldigd.

Hoeveel je moet betalen, hangt af per gemeente. Volgens onderzoekers van de Rijksuniversiteit Groningen waren huizenbezitters in 2020 gemiddeld 776 euro kwijt aan gemeentelijke lasten.

Dit jaar gaat de teller waarschijnlijk verder oplopen. Uit een steekproef van de Vereniging Eigen Huis blijkt dat de doorsnee huizenbezitter dit jaar gemiddeld bijna 820 euro kwijt zal zijn aan OZB, riool- en afvalstoffenheffing.

Daarnaast moet je nog waterschapsbelasting afdragen. Voor huizenbezitters was dat afgelopen jaar gemiddeld 352 euro.

Opstalverzekering

Een inboedelverzekering is ook voor huurders een must. Maar als huizenbezitter moet je nog enkele extra verzekeringen afsluiten, die behoorlijk in de papieren kunnen lopen.

Een van de belangrijkste is de opstalverzekering, die de schade aan de woning dekt, door bijvoorbeeld bij brand of storm. De hoogte van de premie hangt af van verschillende factoren: de regio waar het huis staat, de herbouwwaarde van de woning, de hoogte van het eigen risico en de vraag wat je wel of niet meeverzekert, zoals de ruiten.
Volgens het Nibud moet je voor een tussenwoning rekenen op 132 tot 414 euro per jaar. Nemen we hiervan het gemiddelde, dan komen we uit op een jaarpremie van 273 euro.

Overlijdensrisicoverzekering

Verder is aan veel hypotheken een overlijdensrisicoverzekering (orv) gekoppeld. Mocht je tijdens de looptijd van de verzekering overlijden, dan keert de verzekeraar een vooraf bepaald bedrag uit aan de nabestaanden. Hiermee kan de hypotheek (deels) worden afgelost, zodat de achterblijvende gezinsleden in het huis kunnen blijven wonen.

De hoogte van de premie hangt onder meer af van het verzekerde bedrag, het aantal verzekerde personen, je leeftijd en gezondheid en de looptijd van de polis. Om je een indicatie te geven: sluit je een orv af op twee levens, dan kost je dit volgens het Nibud ruim 400 euro per jaar. Hierbij gaan de rekenmeesters uit van een huizenbezitter van 35 jaar, met een huis van 200.000 euro. Ben je ouder en koop je een duurder huis, dan is de premie natuurlijk een stuk hoger.

Overige verzekeringen

Verder zijn er nog andere verzekeringen die de huizenbezitter kunnen indekken tegen allerlei onheil. Een voorbeeld hiervan is de woonlastenverzekering, die uitkeert als je inkomen daalt omdat je arbeidsongeschikt of werkloos wordt.

Een andere polis die veel huiseigenaren afsluiten is een rechtsbijstandsverzekering met de module Wonen. Hiermee krijg je juridische hulp bij conflicten met je buren, de overheid (over bijvoorbeeld een bouwvergunning), de Vereniging van Eigenaren, de klusjesman of aannemer, de makelaar of de huizenbezitter van wie je de woning hebt gekocht (bijvoorbeeld over verborgen gebreken).

Omdat dit vrijwillige verzekeringen zijn, tellen we deze kosten niet mee in de eindberekening.

Onderhoud

Huurders kunnen terecht bij hun huisbaas als het dak lekt of de kozijnen geschilderd moeten worden. Huiseigenaren moeten dit zelf bekostigen.

Volgens de Vereniging Eigen Huis moet je ongeveer 300 euro per maand reserveren voor onderhoud aan je huis en tuin. Dat komt neer op 3.600 euro per jaar. Hierbij moet je denken aan achterstallig onderhoud bij de aankoop van je huis, groot onderhoud (zoals vervanging van de cv-ketel), doorlopend onderhoud (zoals het impregneren van de buitenmuren of schilderen van het buitenwerk) en kleine klusjes, zoals het vervangen van een kapotte deurklink.

Verbouwingen, zoals het plaatsen van een dakkapel, vallen hierbuiten. Het werkelijke bedrag kan per huis behoorlijk variëren. Een jaren-dertighuis zal in dit opzicht meer in de papieren lopen dan een nieuwbouwwoning.

Hypotheekrente

Een van de grootste kostenposten voor huizenbezitters is de hypotheekrente. Voor een hypotheek zonder NHG die je 20 jaar vastzet betaal je momenteel 2,01 procent rente, aldus De Hypotheekshop. Voor een woning van 365.000 euro komt dat neer op 7.336,50 euro.

Ligt je inkomen onder de 68.500 euro en val je dus in de eerste schijf van de inkomstenbelasting, dan bedragen je netto-rentelasten (dus rente – renteaftrek) 4.614 euro per jaar. Gemeten over 30 jaar is dat 138.420 euro.

In werkelijkheid is het bedrag waarschijnlijk een stuk groter, want de maximale hypotheekrenteaftrek daalt elk jaar en er is een kans dat de rente de komende decennia gaat oplopen.

Wat ben je in totaal kwijt?

Samengevat moet je voor een huis van 365.000 euro dus over een tijdspanne van 30 jaar de volgende kosten betalen bovenop de vraagprijs:

• eenmalig: 20.075 euro aankoopkosten.
• 178.350 euro voor belastingen, verzekeringen en onderhoud.
• 138.420 euro aan hypotheekrente.

In totaal betaal je dus 336.845 euro bovenop de vraagprijs aan woonlasten. Dit brengt het totaal op 701.845 euro.

VvE en erfpacht

Koop je een appartement, dan moet je daarnaast nog servicekosten betalen, al is daar wel een deel van de onderhoudskosten bij inbegrepen. En heb je een woning waarop erfpacht rust, dan moet je hierover een vergoeding (erfpachtcanon) betalen. Deze kosten nemen we voor het gemak niet mee in de eindberekening.

Nieuwbouw

Als je een nieuwbouwwoning koopt, heb je te maken met andere kosten. Je hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen. Wel word je geconfronteerd met andere kosten. Denk bijvoorbeeld aan bouwrente, leges voor een bouwvergunning of kosten voor meerwerk.

Wat betalen huurders?

Huurders moeten elke maand een bedrag naar hun huisbaas overmaken. Volgens de meest recente gegevens is dat gemiddeld 13,02 euro per vierkante meter. Gaan we uit van een appartement van 100 vierkante meter, dan komt de huur uit op gemiddeld 1.302 euro per maand. Dat is 15.624 euro per jaar.

Tellen we hier 2,6 procent huurverhoging per jaar cumulatief bij op (het gemiddelde over de afgelopen twaalf jaar), dan moeten huurders in dertig jaar tijd gemiddeld 696.974 euro afdragen aan hun huisbaas.

Daarnaast betalen huurders gemiddeld 656 euro per jaar aan lokale lasten en waterschapsbelasting.

In totaal staat de teller na dertig jaar op 716.654 euro aan woonlasten.

Het plaatje ziet er natuurlijk wel heel anders uit als je een woning kunt huren met een lagere huurprijs en in aanmerking komt voor huurtoeslag.

Wat is het verschil tussen huren en kopen?

• Wie een huis huurt in de vrije huursector, is na dertig jaar gemiddeld 716.654 euro kwijt aan woonlasten.
• Bij een huizenbezitters is dat 701.845 euro.

Een woning kopen is dus per saldo iets voordeliger dan een huis huren in de vrije sector.

Op deze cijfers valt wel het een en ander af te dingen. Zo is bij verzekeringen en onderhoud geen rekening gehouden met inflatie. Ook gaan we ervan uit dat de lokale lasten, hypotheekrente(aftrek) en het eigenwoningforfait gelijk blijven. Het kan dus zijn dat het verschil in de loop der jaren wordt ingelopen en huizenkopers alsnog duurder uit zijn.

Als huizenbezitter bouw je vermogen op

Als je de verschillen tussen huren en kopen op een rij zet, moet je niet alleen kijken naar de kosten, maar ook naar de opbrengsten.

Als huizenbezitter bouw je namelijk vermogen op: na dertig jaar is de hypotheek afgelost en is het huis helemaal van jou. Huurders daarentegen blijven de rest van hun leven huur betalen, terwijl die huur ook nog eens elk jaar wordt verhoogd.

Huiseigenaren kunnen wel worden geconfronteerd met een hogere hypotheekrente, als de rentevaste periode is afgelopen. Maar hier kun je je tegen indekken door de rente langere tijd vast te zetten.

Wel loop je als huizenbezitter het risico dat de waarde van je huis daalt, waardoor je blijft zitten met een restschuld. Dat risico lopen huurders niet.

Lees meer over kopen versus huren:

• Een huis kopen? Let op deze 7 financiële zaken om te weten of dat echt haalbaar is
• Huis huren versus kopen: zo groot is het verschil in vierkante meters in 9 steden