In het coalitieakkoord heeft het kabinet zich voorgenomen sociale huurwoningen te verkopen aan zittende huurders.

Hoewel het coalitieakkoord half december werd gepresenteerd, kreeg dit element pas recent de nodige aandacht op social media omdat VVD-Kamerlid Daniel Koerhuis erover twitterde.

“Iedere Nederlander die in een corporatiewoning op de grond woont, krijgt de kans om de woning te kopen. Honderdduizenden Nederlanders kunnen hierdoor een woning kopen”, luidt zijn tweet. Koerhuis noemt het de grootste woningoperatie sinds de jaren ’90 en suggereert dat hiermee de vastzittende woningmarkt wordt losgetrokken.

De tekst in het coalitieakkoord is minder ronkend: "Om zittende corporatiehuurders in grondgebonden woningen een start te geven op de koopmarkt, krijgen ze de kans om hun woning onder bepaalde voorwaarden te kopen."

De koepel van woningcorporaties Aedes reageert er terughoudend op. “Dit is een onderdeel dat nog moet worden uitgewerkt. We weten nog niet hoe het precies in zijn werk gaat. Het is in ieder geval niet zo dat iedere huurder zijn corporatiewoning kan kopen en er gelden zeker voorwaarden”, zegt Brenda Heidinga, woordvoerder van Aedes, tegen Business Insider.

Verkoop sociale huurwoningen leidt tot 'gespikkeld bezit'

Heidinga geeft aan dat de verkoop van sociale huurwoningen gepaard gaat met nadelen. “Je krijgt zoals dat heet gespikkeld bezit, waarbij een complex bestaat uit eigenaren en huurders. Dat levert vooral problemen op, bijvoorbeeld als er gerenoveerd moet worden”, zegt ze.

Volgens de woordvoerder van Aedes willen woningcorporaties in principe woningen behouden en bijbouwen in plaats van verkopen. “Er zijn al te weinig sociale huurwoningen. Als ze worden verkocht wordt de verdeling nog moeilijker. We zijn dus niet per definitie voorstander van het voorstel.”

Ook de Woonbond zegt "niet heel positief" te zijn. "De sociale voorraad neemt af, ook op plekken waar je sociale huurwoningen niet meer terugkrijgt. We zien hier geen grote meerwaarde in", zegt Marcel Trip, woordvoerder van de Woonbond, tegen Business Insider.

De verkoop van sociale huurwoningen aan de huurders is niets nieuws onder de zon, weet Reinout Kleinhans, stadsgeograaf en universitair hoofddocent van de faculteit Bouwkunde aan de TU Delft. "De formulering in het coalitieakkoord kan de indruk wekken dat huurders hun woning nooit konden kopen, maar dat kon al wel", zegt hij tegen Business Insider.

Het beleid van toenmalig staatssecretaris Wonen Johan Remkes zette daar zo'n twintig jaar geleden toe. Hij zat in belangrijke mate achter de Nota Mensen Wensen Wonen uit 2000, waarin de overheid inzette op keuzevrijheid en kwaliteit van wonen. Dat moest gebeuren met de groei van eigenwoningbezit. Burgers met een eigen woning voelen de verantwoordelijkheid om daar netjes mee om te gaan, wat ten goede komt aan de omgeving, was het idee.

"Sinds Remkes' nota steekt de verkoop van sociale huurwoningen de kop op, steeds met een andere doelstelling, bijvoorbeeld emancipatie, vermogensopbouw, keuzevrijheid of leefbaarheid", zegt Kleinhans. "Op een gegeven moment streefde men naar de verkoop van 50.000 sociale huurwoningen per jaar, dat is nooit gelukt. In de topjaren waren het er zo'n 20.000 tot 25.000."

Right to buy: idee uit het Verenigd Koninkrijk

Er werd destijds met een schuin oog naar het Verenigd Koninkrijk gekeken waar in 1980 het Right to Buy was ingevoerd. Dit beleid gaf huurders het wettelijke recht om hun woning met korting van de gemeente of woningbouwvereniging te kopen. Hiermee steeg het eigenwoningbezit van ongeveer de helft van de huishoudens naar 71 procent van de huishoudens in 2003.

Nederland gold lange tijd als een huurdersland. Na de Tweede Wereldoorlog bestond 28 procent van de woningvoorraad uit eigen woningen. Eind jaren negentig steeg dat naar ongeveer de helft van de woningvoorraad. In 2021 was zo'n 57 procent van de voorraad eigen woning.

Van het aandeel huurwoningen is nu iets minder dan twee derde in handen van corporaties.

"De Nederlandse sociale huursector heeft internationaal altijd goed op de kaart gestaan. In vergelijking met andere landen ging het om kwalitatief goede woningen voor lage inkomens", zegt Kleinhans. Terwijl die internationaal gevierde sociale huursector geleidelijk in omvang slonk, ontpopte het Engelse right to buy-beleid zich tot een schrikbeeld. "Het heeft de sociale sector vooral in Engeland gemarginaliseerd en is desastreus geweest voor huurders. Dit omdat de lage inkomensgroepen steeds meer aangewezen waren op woningen van slechte kwaliteit in de armste buurten, en in absolute zin het aanbod voor lage inkomensgroepen snel afnam."

Hiermee wil Kleinhans niet zeggen dat de verkoop van sociale huurwoningen aan zittende huurders per definitie verkeerd uitpakt. "Het kan goed zijn voor de keuzevrijheid en als je mensen wilt vasthouden in bepaalde buurten.", zegt hij.

Maar er zijn ook risico's: "Mensen met een niet al te hoog inkomen kunnen misschien wel hun corporatiewoning kopen, maar hebben vervolgens geen geld meer voor onderhoud. Dat heeft grote gevolgen voor die mensen en de omgeving. Daarnaast is gespikkeld bezit een groot probleem, al zijn er tussenvormen waarbij bijvoorbeeld is afgesproken dat de corporatie verantwoordelijk is voor het onderhoud van de buitenkant van de woning."

Of de verkoop van sociale huurwoningen aan huurders werkt, hangt volgens Kleinhans erg af van de context. "Nu zie je dat het per corporatie of per regio verschilt of dit wordt aangeboden. Ook binnen corporaties wordt per gebied onderscheid gemaakt. En zo moet er ook naar gekeken worden."

'Per saldo slinkt sociale voorraad'

Dat "iedere Nederlander die in een corporatiewoning op de grond woont de kans krijgt deze te kopen", zoals Kamerlid Koerhuis in zijn tweet schreef, lijkt Kleinhans dan ook niet heel erg wijs. "En de argumentatie dat je hiermee de woningmarkt los zou trekken slaat als een tang op een varken", zegt hij. "Hiermee breng je geen doorstroming op gang."

Op Twitter liet hij Koerhuis weten dat wetenschappelijk onderzoek liet zien dat de verkoop van sociale huurwoningen niet of averechts heeft gewerkt, op sociaal-economisch vlak en op het vlak van leefbaarheid. Dat honderdduizenden Nederlanders hun woning zouden kunnen kopen is volgens hem ook onzin. "Als je de kans biedt, zullen het er niet honderdduizend worden. Dat is schromelijk overdreven."

Sommigen voeren het argument dat corporaties met de opbrengst uit de verkoop nieuwbouwwoningen kunnen realiseren. "Daarmee sla je echt de plank mis", zegt Kleinhans. "De stichtingskosten zijn hoger dan de opbrengst dus je kunt veel minder woningen terugbouwen. Per saldo slinkt de voorraad en dat is niet in het belang van de woningmarkt."

Lees meer over de woningmarkt: