Voor wie in 2007  een hypotheek afsloot en de rente voor tien jaar vast liet pinnen, doet de huidige hypotheekrente pijn aan de ogen. Loont het voor deze mensen om de hypotheek open te breken? Of is verhuizen misschien een goed idee?

Nederlanders houden van vastigheid en zekerheid. Liever een paar tienden procentpunt hypotheekrente meer betalen, dan risico lopen op een plotselinge rentestijging. We zetten onze rente dus het liefst minstens tien jaar lang vast.

Maar een beslissing die in 2007 zo gek nog niet leek – 5,5 procent rente voor tien jaar vast – is achteraf wat ongelukkig. De rente is namelijk, behoudens een korte periode in 2010, fors gedaald. Wie nu een hypotheek afsluit met NHG-garantie, betaalt bij bijvoorbeeld de Rabobank maar 2,8 procent rente.

Grote vraag is, kun je van die lage rente profiteren, ook als je huidige rentevaste periode nog een tijdje doorloopt?

Oude hypotheek

Om die vraag te beantwoorden maken we op de achterkant van de sigarendoos een voorbeeldberekening.

Stel, Bas (40) en Petra (37) kochten in 2007 een huis voor 250 duizend euro. De aankoop financierden ze deels met een spaarhypotheek. De rente was 5,5 procent, 10 jaar vast.

Het was destijds nog heel gebruikelijk om een spaarhypotheek af te sluiten, waarbij de lening zelf aflossingsvrij was, maar waar je op een bankspaarrekening kapitaal opbouwde om de hypotheek aan het einde van de looptijd volledig af te lossen. Zo profiteerde je maximaal van de hypotheekrenteaftrek.

Om je maandlasten te drukken, besloten Bas en Petra om niet voor de gehele 250 duizend euro te sparen, maar voor 150 duizend euro.  Dit deel was dus de bankspaarhypotheek, de overige 100 duizend euro volledig aflossingsvrij.  Verder moeten we nog weten dat de hypotheek is afgesloten op het inkomen van Bas. Dat inkomen is anno 2015 60 duizend euro per jaar.

Bovenstaande situatie lijkt nu misschien  gewaagd - het mag niet eens meer - maar het was voor de crisis zo ongeveer standaard. Wat zijn de opties voor Bas en Petra om eventueel te profiteren van de huidige lage rente?

Voordeel valt vies tegen

Eerst maar eens het rentevoordeel berekenen. Hoeveel gunstiger zou het stel af zijn met 2,8 procent rente in plaats van 5,5 procent?

Op dit moment zijn hun nettomaandlasten ongeveer 754 euro; dat is inclusief de premie-inleg die je doet in het spaargedeelte van de hypotheek; ook is rekening gehouden met de hypotheekrenteaftrek.

Zouden ze nu in plaats van 5,5 procent, 2,8 procent betalen, dan dalen de nettolasten naar 600 euro per maand. Dat scheelt ze dus 154 euro per maand of jaarlijks 1863 euro.

Dat voordeel valt een stuk lager uit dan je in eerste instantie zou denken. Dat komt omdat je minder profiteert van de hypotheekrenteaftrek als je minder aftrekbare rente kunt opvoeren bij de fiscus, maar vooral ook omdat bij een spaarhypotheek de rente die je betaalt op je lening en rente die je krijgt voor de spaarpot gekoppeld zijn.

Als Bas en Petra vanaf 2015 een hypotheekrente van 2,8 procent zouden  betalen, krijgen ze dus ook een lagere rente op het spaartegoed. Om uiteindelijk toch op het gewenste aflossingsbedrag te komen - in dit geval 150 duizend euro, moeten ze hun maandelijkse inleg in de spaarpot bijna verdrievoudigen (3.132 euro in plaats van 1.080 euro per jaar).

De besparing valt dus tegen, maar 150 euro per maand is toch ook niet niks. Ook als we dat ten gelde willen maken, botsen we echter op een hele reeks problemen.

Boeterente

Ten eerste is er het feit dat in dit voorbeeld Bas en Petra twee jaar vóór het aflopen van de huidige rentevaste periode de rente willen aanpassen.

Je kan je contract wel openbreken, maar dan rekent de bank een boeterente die min of meer gelijk zal zijn aan de rentederving. In andere woorden, de bank stuurt een rekening die gelijk is aan het bedrag dat ze mislopen.

In ons voorbeeld komt die boete op pakweg 13.500 euro uit . Daarvan mag je 3.726 euro aftrekken,  want dat is namelijk het bedrag dat ze in die twee jaar besparen op de rentelasten. Resteert er bijna 10 duizend euro.

Voor dat geld kopen Bas en Petra dan eigenlijk maar een ding: de zekerheid dat ze de komende tien jaar verzekerd zijn van een lage rente. Dat is alleen interessant als de rente over twee jaar, wanneer die toch opnieuw wordt vastgesteld, veel hoger zou zijn dan nu.

Je bent dus eigenlijk aan het speculeren op een rentestijging. Blijft de rente de komende jaren min of meer gelijk, dan heb je 10.000 euro voor niets uitgegeven. Geen aantrekkelijk optie dus.

Verhuizen

Maar wat nou als je verhuist? Ger Hukker, de voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars liet zich tijdens een persconferentie afgelopen donderdag ontvallen, dat het wel voorkomt dat mensen gaan verhuizen vanwege de lage rente. Bij de verkoop van een huis mag je je hypotheek immers oversluiten zonder boeterente.

Hoe valt het sommetje nu uit? Voor het gemak gaan we ervan uit dat Bas en Petra een nieuw huis aanschaffen dat precies even duur is als het eerste huis. We kunnen dus een nieuwe hypotheek afsluiten en dat mag - omdat het bedrag niet over de oude hypotheek heen gaat - onder dezelfde voorwaarden. Zo blijven ze optimaal profiteren van de hypotheekrenteaftrek; iets wat niet het geval zou zijn bij de nu voor nieuwe leningen verplicht gestelde annuïteitenhypotheek.

Probleem is nu dus niet de boeterente, maar het stel dat verhuist krijgt wel te maken met allerlei bijkomende kosten die je nu eenmaal hebt met verhuizen. Zo zijn ze minstens 5 procent van de aanschafprijs van de nieuwe woning kwijt aan kosten koper: 12.500 euro. Verhuiskosten en de kosten voor de verkoop van het oude huis hebben we dan nog niet eens meegerekend.

Verhuizen puur om te profiteren van de lage rente, het heeft dus ook niet veel zin. "Het gebeurt in de praktijk ook niet, tenminste ik heb het nog niet gehoord", zegt Oscar Noorlag, woordvoerder van de Hypotheekshop.

Bovendien hebben we niet eens rekening gehouden met het feit Bas en Petra waarschijnlijk helemaal niet zo gemakkelijk een nieuwe hypotheek krijgen. Dikke kans namelijk dat hun huidige huis fors minder waard is; hun woning is sinds 2007 zo'n 10 tot 15 procent in waarde gedaald. Ze zitten dus ook nog eens met een restschuld.

Verhuizen om de lage rente is dus allerminst een goed idee. Die lage rente is hoogstens meegenomen als je toch al van plan was om te verkassen.