Steeds vaker proberen huizenkopers de verkoper aansprakelijk te stellen voor gebreken waar ze pas na de sleuteloverdracht op stuiten. Eenvoudig is dit echter niet. Wat zijn de spelregels?
Een echtpaar koopt een huis met een dakkapel op zolder. Om meer ruimte te creëren wil het stel een tweede dakkapel bouwen en de oude dakkapel wat groter maken. Als de timmerman die deze klus uitvoert de kunststof schroten weghaalt, blijkt tot zijn ontzetting de dakkapel volledig te zijn doorgerot. De oorzaak: door de kunststof betimmering kon het vocht niet weg, waardoor het zich ophoopte.
Het echtpaar probeert de verkoper aansprakelijk te stellen voor de schade, maar vangt bot. De dakkapel zag er aan de buitenkant prima uit en stond keurig overeind. De verkoper kon niet weten dat de dakkapel verrot was en dus heeft de koper pech.
Dit voorbeeld, aangedragen door de Vereniging Eigen Huis, illustreert dat het voor een koper niet altijd makkelijk is om de verkoper aansprakelijk te stellen voor gebreken die hij na ondertekening van de koopakte aantreft. Toch proberen kopers dit de laatste jaren steeds vaker, omdat het moeilijker is geworden om bij de bank extra geld te lenen als je op kostbare gebreken stuit.
De regels lijken eenvoudig. In de meeste koopaktes staat dat de koper de woning koopt in de staat waarin die zich op dat moment bevindt, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken.
Meldingsplicht
Om verrassingen te voorkomen, heeft de verkoper een meldingsplicht: hij moet alle gebreken die hij kent melden en vragen van potentiële kopers eerlijk beantwoorden. Behalve technische gebreken vallen hier ook andere zaken onder die invloed kunnen hebben op de waarde van het huis, zoals bijvoorbeeld het recht van overpad. Omgekeerd heeft de koper ook een onderzoeksplicht: hij wordt geacht te controleren of het huis voldoet aan de verwachtingen.
Maar waar ligt de grens? Moet je elk gebrek, zoals een klemmende deur of een los zittend plankje in de keukenkast, melden? En kun je bij de aankoop van een huis de voormalige eigenaar aansprakelijk stellen voor een lekkende kraan?
Hoewel na het bezoek aan de notaris in principe alle gebreken voor rekening komen van de koper, zijn er toch situaties waarin je de schade kunt verhalen op de verkoper. Er moet sprake zijn van een ernstig gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld. Met ernstig wordt bedoeld dat het een normaal gebruik van de woning in de weg staat, zoals een lekkend dak of een afgekeurde gasleiding. Dit gebrek moet bovendien al voor de overdracht aanwezig zijn geweest. Of de verkoper er wel of niet van op de hoogte was, is niet relevant.
Liegen
Bij een gebrek dat normaal gebruik van de woning níet in de weg staat, is de verkoper alleen aansprakelijk als het gebrek er al was voor de overdracht èn als hij ervan wist, maar bewust niets heeft gezegd. "Je moet dan kunnen aantonen dat de verkoper heeft gelogen, bewust verkeerde antwoorden heeft gegeven of een gebrek heeft weggemoffeld", zegt Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis. "Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de verkoper een schimmelplek heeft verdoezeld door er gipsplaten tegenaan te zetten."
Aantonen dat informatie bewust is achtergehouden, is volgens hem soms lastig. "Asbest is niet altijd zichtbaar. Soms is het aangebracht tussen het dakbeschot en het isolatiemateriaal. De vraag is dan of de verkoper dit bewust heeft achtergehouden. Het is wel een verborgen gebrek, maar niet verwijtbaar."
Onderzoeksplicht
Voor de aansprakelijkheid is ook van belang dat je als koper hebt voldaan aan je onderzoeksplicht. Bij zichtbare gebreken of gebreken die met een beetje inspanning ontdekt hadden kunnen worden, kun je de verkoper achteraf niet aansprakelijk stellen. Denk bijvoorbeeld aan lekkagesporen op de muren of het ontbreken van een wasmachine-aansluiting. Ook moet je rekening houden met normale afschrijving van spullen.
Je moet als koper wel kunnen afgaan op de mededelingen van de verkoper. Als deze expliciet zegt dat er nooit een lekkage is geweest, hoef jij geen extra onderzoek te doen.
De onderzoeksplicht kan overigens variëren. Voor een ouder huis weegt deze zwaarder dan voor een nieuwe woning, omdat je weet dat de kans op gebreken groter is. Ook als je als koper een deskundige bent of je laat bijstaan door een aankoopmakelaar, zijn de regels strenger.
Scheef keukenplankje
Volgens André de la Porte is er wat betreft de aansprakelijkheid een verschil tussen een bestaand huis en nieuwbouw. "Een nieuwbouwwoning moet helemaal in orde zijn, want daar zit garantie op. Als de afvoer van de wc is verstopt of de deur klemt, moet de aannemer dat herstellen. Voor een bestaand huis geldt die garantie niet." De verkoper aansprakelijk stellen voor een scheef plankje in het keukenkastje zit er volgens hem dan ook niet in. "Dit zijn zichtbare gebreken, die bovendien een normaal gebruik van de woning niet in de weg staan."
Bouwtechnische keuring
Wil je tegenvallers voorkomen, laat dan als koper vóór de aankoop een bouwtechnische keuring uitvoeren. Zeker bij oude huizen is dit verstandig. Je weet dan wat je kunt verwachten en kunt eventuele aantoonbare tekortkomingen inzetten bij de prijsonderhandelingen. Laat voor de zekerheid in het koopcontract opnemen dat je afziet van de koop als de herstelkosten boven een bepaald bedrag uitkomen.
Verder adviseert André de la Porte om bij een renovatie of verbouwing altijd rekening te houden met onverwachte tegenvallers. "Banken financieren bij een verbouwing alleen de waardestijging. Maar deze is vaak lager dan de werkelijke verbouwingskosten; zeker als tegen verrassingen oploopt. Stuit je bijvoorbeeld bij de bouw van een nieuwe badkamer op leidingen die moeten worden vervangen, dan moet je dat uit eigen zak betalen."
Ouderdomsclausule
Als verkoper is het van belang om alle bekende gebreken te melden en vragen eerlijk te beantwoorden. Als je het antwoord niet weet, moet je dat ook aangeven. Verder kun je in het koopcontract bepalingen opnemen die je aansprakelijkheid beperken. Verkoop je een ouder huis, dan kan een zogeheten 'ouderdomsclausule' verstandig zijn. Hierin wijs je erop dat er sprake is van een oudere woning en dat de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als van een nieuwere woning. Maar ook zonder die bepaling is de ouderdom van het huis van belang: aan een huis van 50 jaar oud kan de koper minder hoge eisen stellen dan aan een woning uit 2010.
Heb je zelf nooit in het huis gewoond, omdat je het bijvoorbeeld hebt geërfd, neem dan een niet-zelfbewoningsclausule op in het koopcontract. Hierin vermeld je expliciet dat je zelf niet het huis hebt bewoond en daarom niet volledig op de hoogte bent van de staat ervan. Het is verstandig om dit ook steeds te melden bij vragen van de koper.
Stappenplan
Stuit je als koper op gebruiken waarop je meent de verkoper te kunnen aanspreken, dan kun je gebruik maken van een stappenplan van de Vereniging Eigen Huis.
Het is zaak het gebrek zo snel mogelijk schriftelijk te melden aan de verkoper en hem vragen het probleem binnen een redelijke termijn op te lossen. Twee maanden is meestal een goede vuistregel.
Komt de verkoper niet over de brug, stel hem dan officieel in gebreke, liefst via een aangetekende brief. Geef hem in je brief twee weken de tijd om het probleem alsnog op te lossen of een vergoeding te betalen. En kondig aan dat je eventuele herstelkosten op hem verhaalt als dit niet gebeurt.
Vang je wederom bot, dan rest een juridische procedure, eventueel met hulp van de rechtsbijstandsverzekering.