ANALYSE – Stel je koopt een woonhuis. Na de verhuizing ontdek je ernstige scheurvorming. Kun je de verkoper aanspreken op dit verborgen gebrek? Is er misschien grond voor ontbinding wegens dwaling? Of sta je met lege handen?

In een zaak die onlangs door het hof werd behandeld was het volgende aan de hand.

Een koper had een woning gekocht. In de reeds bestaande aanbouw van deze woning waren ernstige scheuren ontstaan (of ontdekt). De koper stelt dat dit duidt op een verborgen gebrek en dat hij het bestaan van dit gebrek niet hoefde te verwachten bij het aangaan van de koopovereenkomst. Hij doet een beroep op dwaling en vordert ontbinding van de koopovereenkomst.

De verkoper erkent dat er een gebrek aanwezig is, maar betwist dat dit gebrek ernstig genoeg is voor ontbinding. De verkoper verwijst naar het standaard modelcontract van makelaarsvereniging NVM.

In artikel 6.1 van dit koopcontract staat dat de onroerende zaak aan koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, met alle daarbij behorende […] zichtbare en onzichtbare gebreken.

Verborgen gebreken gekochte woning

Uitgaande van dit artikel uit het koopcontract heeft de koper bij de ontdekking van de scheurvorming geen poot om op te staan. Toch is er wel enige ruimte voor een aansprakelijkstelling bij verborgen gebreken.

Het modelcontract bevat namelijk nog een andere bepaling, artikel 6.3. Hierin wordt gesteld dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. De verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Normaal gebruik

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst, moet de verkoper uitsluitend opdraaien voor de herstelkosten. De discussie in deze zaak ging er dan ook uiteindelijk om of er sprake was van een gebrek dat in de weg stond aan een normaal gebruik van de woning.

Door de rechtbank aangestelde deskundigen hebben geconcludeerd dat de woning min of meer stabiel is. De fundering van de woning en de aanbouw zouden constructief goed genoeg zijn en daarom raadden de deskundigen ingrijpende bouwkundige herstelmaatregelen af.

Op basis van deze conclusies overweegt het hof dat er geen sprake is van een gebrek dat in de weg staat aan een normaal gebruik. De scheuren zijn weliswaar ernstig, maar de deskundigen zijn van mening dat de woning op de gewone wijze kan worden gebruikt als woonhuis. Zij bevelen dan ook enkel cosmetisch herstelwerk aan.

De uitkomst van dit geschil was dat de koper in deze kwestie geen aanspraak kon maken op schadevergoeding, laat staan ontbinding. De verkoper is namelijk alleen aansprakelijk voor herstelkosten van gebreken die het normale gebruik belemmeren. Oftewel: de koper moet de kosten van het van het cosmetisch herstelwerk zelf dragen.

Marco Guit is advocaat bij AMS Advocaten. Hij adviseert en procedeert vooral op het gebied van vastgoedrecht, waaronder bouwrecht, ondernemingsrecht, verbintenissenrecht en insolventierecht.