De overdracht van een woning is een hoop gedoe. Een huis (ver)kopen doe je immers niet zomaar.
Wat komt er eigenlijk allemaal bij kijken? En kan blockchain een rol in de vastgoedsector spelen?
Het verhaal van Maka De Lameillieure laat zien hoe blockchain de vastgoedbranche kan veranderen. De Belgische vertelde tegenover de VRT dat haar Georgische ouders hun huis aan haar wilden overdragen.
Dat was volgens De Lameillieure “binnen twee uur geregeld”. Dat komt omdat het Georgische kadaster sinds enige tijd de gegevens opslaat in een blockchaindatabase.
“Enkel bij het inbrengen van de documenten in dat systeem is er een notaris aan te pas gekomen om alles te valideren. Vanaf dan was hij niet meer betrokken. De totale transactiekosten luidden 162 euro”, aldus De Lameillieure.
Blockchain begint aan een opmars
Maar wat is dat eigenlijk, blockchain? Blockchain is een gedecentraliseerde database die niet door één iemand, maar door iedereen op het netwerk wordt beheerd. De opgeslagen informatie is inzichtelijk voor iedere deelnemer en onomkeerbaar. Iedereen kan op elk moment de wijzigingen zien én goedkeuren.
Meer informatie over blockchain vind je hier.
Wat nou als je al die partijen die bij een overdracht van een woning betrokken zijn – de aankoopmakelaar, de verkoopmakelaar, de notaris, de taxateur – bij elkaar kunt voegen? Dat kan blockchain bieden.
Op een besloten gedecentraliseerde database kan elke betrokken partij in realtime zien hoe ver processen zoals biedingen, taxaties en keuringen zijn en kan iedereen de documenten inzien met betrekking tot de overdracht. Dat maakt het algehele proces van een huis kopen veel efficiënter.
De huidige situatie bij woningverkoop
Want hoe is het op dit moment geregeld in Nederland als je een huis koopt of verkoopt?
Als je besloten hebt dat je een huis wilt en kunt kopen ga je op internet zoeken naar jouw ideale plekje. Daarbij kun je een aankoopmakelaar in de hand nemen. Die kan geschikte woningen voorstellen, begeleiden bij bezichtigingen en ook voor je onderhandelen.
Na een aantal bezichtigingen heb je je droomhuis gevonden en laat je een bouwkundig expert een technische keuring doen. Vervolgens beoordeelt een taxateur de woningwaarde en worden de documenten officieel gemaakt. Daar komt de notaris bij kijken.
Je betaalt kosten zodat de notaris een transportakte en (bij aankoop van een huis met hypotheek) een hypotheekakte opstelt. Daarnaast zorgt de notaris voor de inschrijving in het Kadaster.
Een huis verkopen is niet per se minder ingewikkeld. Hiervoor huur je vaak ook een makelaar in om de verkoop in goede banen te leiden. Vervolgens volgt het onderhandelen en de ondertekening van het koopcontract. De kosten die de notaris maakt voor onder andere het opvragen van jouw persoonsgegevens en voor het uitschrijven van jouw hypotheek moet jij als verkoper betalen.
Administratieve rompslomp
Bij het koop- en verkoopproces komen dus een hoop tussenpersonen kijken. Iedere schakel maakt gebruik van zijn eigen documenten, systemen en werkwijzes. Dat kan een administratieve rompslomp worden voor de koper/verkoper. En dan hebben we het nog niet eens gehad over het afsluiten van een hypotheek.
Blockchain kan een hoop bureaucratie wegnemen. Gaat de databasetechnologie voor disruptie zorgen binnen de vastgoedsector?
"Ja, als je onder disruptie ook procesoptimalisatie verstaat", vertelt Sander Grünewald van KPMG Real Estate Advisory aan Business Insider. "Het is een technologie die absoluut van waarde is en kan zijn voor de vastgoedsector."
Volgens hem moet je klein beginnen. "Als jij een vastgoedfonds hebt en je wilt participaties uitgeven met behulp van blockchain, dan kun je dat zelf doen. Dat is al een eerste stap. Ik denk wel dat het nog even gaat duren voordat er in een bestaand systeem zoals we dat in Nederland kennen een nieuw vastgoedobject op de blockchain wordt geplaatst en verhandeld. Hoelang dat gaat duren? Geen idee."
Op de vraag of de rol van de notaris gaat verdwijnen, is Grünewald duidelijk. "Verdwijnen niet, maar de notaris gaat wel veranderen. Toch is er nog veel ruimte om die rol te vervullen. Vastgoed moet nog steeds door iemand op een blockchain worden gezet."
Nederlandse blockchaininnovatie in de vastgoedbranche
Georgië is al best ver, als we het verhaal van De Lameillieure mogen geloven. Hoe zit het met ons eigen land? Hoe ver zijn wij met de technologie?
Emerce schreef in januari dat Nederland het best goed doet qua blockchaininnovatie. Een voorbeeld van een Nederlands initiatief in de vastgoedsector is Blandlord.
Dit bedrijf uit Den Haag focust zich meer op beleggers en crowd ownership in het vastgoed. Met behulp van blockchain kunnen particuliere beleggers gemakkelijk in verschillende huizen investeren en daardoor risico's spreiden.
In het buitenland zijn er naast het Georgische blockchainkadaster nog meer initiatieven die de vastgoedsector efficiënter willen maken.
Zo is er Propy, een Amerikaans bedrijf dat als vastgoedmarktplaats dient. Ze gebruiken blockchain om een gedecentraliseerd internationaal kadaster te creëren om makkelijker tussen landen woningen te (ver)kopen. De contracten en koopaktes lopen via een besloten blockchainnetwerk tussen de kopende en verkopen partij.
Daarnaast is er Chromaway, een Zweeds bedrijf dat gespecialiseerd is in het vastleggen van vastgoed in een blockchain om woningverkoop te versimpelen.
Is blockchain en vastgoed een 'match made in heaven'?
Grünewald ziet vooral potentie om met blockchain elk gebouw een soort paspoort te geven. "Als je dan een huis van 100 jaar oud koopt, weet je wat er vanaf dag één mee is gebeurd."
De Nederlandse startup Madaster doet wat dat betreft interessante dingen. Dat platform registreert gebouwen en materialen om bouwafval terug te dringen.
Grünewald: "Stel nou als je dat combineert met een blockchain, zodat je kunt vastleggen wat er in een pand zit. En dat is nog maar het begin. Vervolgens heb je de huurcontracten, financiering en de rol van het Kadaster en het notariaat. Dat zijn allemaal voorbeelden waar je met blockchain iets kunt bereiken."
Maar de technologie staat nog in de kinderschoenen, dat ziet Grünewald ook. De vele partijen in de keten meekrijgen, vormt volgens hem de grote uitdaging. "Wil je vastgoed in de blockchain zetten, dan heb je daar nu eenmaal het Kadaster en notarissen bij nodig. Voordat dat helemaal is omgezet ... dat zal stapje voor stapje gaan."