De huizenprijzen zijn de afgelopen tien jaar per saldo enorm gestegen, waardoor veel huiseigenaren de overwaarde van hun woning hebben zien groeien. Die zouden ze kunnen gebruiken voor andere doeleinden, zoals een vakantiehuis of camper. Maar dan moet je het geld wel loswrikken, het zit immers vast in stenen.

Spaar- of beleggingsgeld is wat makkelijker uit te geven, maar een alternatief is wellicht om (een deel van) de overwaarde van je huis te spenderen aan je droom. De overwaarde is het verschil tussen de (resterende) hypotheekschuld en de actuele waarde van de woning.

Voor veel huiseigenaren geldt dat hun overwaarde is uitgedijd, enerzijds omdat de huizenprijzen zijn gestegen, anderzijds omdat ze hebben afgelost op hun hypotheek. Sinds 2013 is het zo dat je alleen hypotheekrenteaftrek kunt krijgen als je de lening binnen 30 jaar aflost.

Dit is het geval bij een annuïtaire en lineaire hypotheek, waarvan de maandlasten uit een deel rente en een deel aflossing bestaan. De annuïteitenhypotheek is de populairste hypotheek, waardoor de overwaarde van veel huiseigenaren ook is gegroeid omdat hun hypotheekschuld is geslonken.

Huiseigenaren die vóór 2013 een huis kochten, hebben mogelijk een aflossingsvrije hypotheek waarvan de maandlasten alleen uit rente bestaan. Voor deze woningbezitters geldt een overgangsregeling. Zij hebben wel recht op hypotheekrenteaftrek bij hun aflossingsvrije lening.

Als zij niet uit eigen beweging aflossingen hebben gedaan, dan is hun aflossingsvrije hypotheek even groot als toen ze deze afsloten. Maar door de enorme stijging van de huizenprijzen, heeft ook deze groep overwaarde.

Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, dus je kunt gebruikmaken van de overwaarde door er een hypotheek op af te sluiten, schrijft financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week.

Maar er zijn dan wel een aantal zaken waar je op moet letten. We nemen ze hieronder door.

1. Hypotheek op overwaarde: onderhands, tweede lening of oversluiten

Als je de overwaarde wil loswrikken door er nog een hypotheek op af te sluiten, dan doe je dit meestal bij de geldverstrekker waar je al een hypotheek hebt lopen. Immers, de woning is onderpand voor de lening.

De mogelijkheden om de tweede hypotheek bij een andere geldverstrekker af te sluiten zijn beperkter, omdat de bank van de eerste hypotheek voorrang heeft bij het opeisen van de verkoopopbrengst als het misgaat.

Klop je aan bij een andere geldverstrekker voor een tweede hypotheek, dan is het voor die partij dus minder aantrekkelijk om een lening te verstrekken.

Eventueel kun je ervoor kiezen om je hypotheek over te sluiten - dus in één keer aflossen en overstappen naar een andere geldverstrekker. De nieuwe hypotheek wordt afgesloten op de actuele woningwaarde (dus met overwaarde). Nadeel hierbij is dat je alleen boetevrij kunt overstappen als je aan het einde van de rentevaste periode zit. Stap je over gedurende de rentevaste periode, dan betaal je een boete

Er zijn twee manieren om een lening af te sluiten bij de huidige geldverstrekker: onderhandse verhoging van de hypotheek (zonder notaris) of een tweede hypotheek afsluiten (met notaris).

Onderhands verhogen
Mogelijk kun je de hypotheek verhogen zonder een gang naar de notaris. Dat scheelt in de kosten. Dit kan als je al op de hypotheek hebt afgelost, of als je de hypotheek voor een hoger bedrag hebt laten inschrijven in het kadaster dan je daadwerkelijk leende.

Je kunt dan opnieuw lenen tot het oorspronkelijke hypotheekbedrag (bij aflossing) of tot het bedrag dat je hebt laten inschrijven in het kadaster. Een bezoek aan de notaris dat algauw 500 euro kost, is niet nodig. Wel moet je aan de voorwaarden van je geldverstrekker voldoen en moet de woning getaxeerd worden.

Ook goed om te weten: bij een onderhandse verhoging is de looptijd hetzelfde als de resterende looptijd van de oorspronkelijke hypotheek. Je hebt dus minder tijd om af te lossen. De rente wordt bepaald aan de hand van het actuele rentetarief van dat moment.

Tweede hypotheek
Lukt het niet om je huidige hypotheek op te hogen, dan kun je misschien een tweede hypotheek afsluiten. Ook dit doe je meestal bij de huidige geldverstrekker. Voor deze extra hypotheek teken je wel een hypotheekakte bij de notaris voor zo'n 500 tot 1.000 euro.

Wederom moet je aan de voorwaarden van de geldverstrekker voldoen en de woning moet getaxeerd worden. Bij de tweede hypotheek kan gekozen worden voor een eigen looptijd van 30 jaar. De hypotheek sluit je af tegen een actueel rentetarief.

2. Inkomen: kun je de extra lasten voor hypotheek en vakantiewoning betalen?

Om een tweede hypotheek af te kunnen sluiten, moet je wel aan de voorwaarden van de geldverstrekker voldoen. Een belangrijke voorwaarde is dat je inkomen toereikend moet zijn om de extra lasten van de tweede hypotheek te kunnen betalen. Voor de tweede hypotheek geldt dus een inkomentstoets zoals die ook bij de eerste hypotheek werd toegepast.

Belangrijk om te weten: als je 10 jaar voor de pensioengerechtigde leeftijd zit, dan houdt de geldverstrekker rekening met je toekomstige pensioeninkomen voor het berekenen van de maximale hypotheek. Het pensioeninkomen ligt vaak lager, dus je kan minder lenen.

Ben je van plan een vakantiewoning te kopen met het geld uit de tweede hypotheek, dan zijn er natuurlijk extra kosten voor die woning. Denk aan parkkosten, eventueel erfpacht, onderhoudskosten, verzekeringen en belastingen. Deze neemt de geldverstrekker niet mee in de berekening van de maximale hypotheek.

Misschien is het handig om zelf een berekening te maken om te zien of je de extra lasten van de vakantiewoning en de extra hypotheeklasten kunt betalen, nu en in de toekomst.

3. Woningwaarde: je mag niet meer dan 100% lenen

Zoals gezegd kan er overwaarde ontstaan omdat de huizenprijzen zijn gestegen en omdat je hebt afgelost op de hypotheek. In dat geval is er ruimte om meer te lenen, want geldverstrekkers mogen in principe maximaal 100 procent van de woningwaarde financieren.

De huidige hypotheek en de nieuwe hypotheek samen mogen dus niet hoger zijn dan de 100 procent van de woningwaarde.

Kocht je bijvoorbeeld in 2020 een woning voor 300.000 euro, dan is de waarde nu waarschijnlijk gestegen naar zo'n 450.000 euro, uitgaande van de gemiddelde stijging van de verkoopprijzen. Als je destijds een hypotheek had afgesloten van 300.000 euro, dan heb je maar liefst 150.000 euro overwaarde.

Waarschijnlijk is dat nog meer omdat je ook hebt afgelost op de hypotheek. Hoewel je in principe 100 procent van de woningwaarde kan lenen, wil dit niet zeggen dat je een tweede hypotheek kan afsluiten van 150.000 euro. Je inkomen bepaalt immers ook hoeveel je maximaal kunt lenen.

4. Woningwaarde en hypotheekvorm: extra voorwaarden

Geldverstrekkers kunnen naast de wettelijke regel dat je maximaal 100 procent van de woning mag lenen, extra voorwaarden stellen als je de tweede hypotheek niet in je eigen woning steekt voor bijvoorbeeld een verbouwing.

Als je de lening voor een ander doel gebruikt, mag je misschien maximaal 80 procent of 90 procent van de woningwaarde lenen. Bij sommige geldverstrekkers is het maximaal 50 procent en bij een enkeling is het volgens Van Bruggen Adviesgroep helemaal niet mogelijk om een tweede hypotheek te gebruiken voor consumptieve doeleinden.

Wil je dat de tweede hypotheek een aflossingsvrije hypotheek is, waarbij je dus niet aflost en maandelijks alleen rente betaalt (de schuld slinkt niet), houd er dan rekening mee dat je bij de meeste geldverstrekkers maximaal 50 procent van de woningwaarde aflossingsvrij mag financieren.

Sowieso ziet Van Bruggen Adviesgroep vaker geldverstrekkers voorbijkomen waar een tweede hypotheek voor consumptieve doeleinden niet aflossingsvrij mag zijn. Het moet een annuïtaire of een lineaire hypotheek zijn die binnen 30 jaar wordt afgelost.

Laten de voorwaarden van je huidige geldverstrekker het niet toe de hypotheek onderhands te verhogen of een tweede lening af te sluiten, dan kun je ervoor kiezen over te stappen naar een andere partij. Zoals gezegd los je de oude hypotheek in één keer af en sluit je elders een hypotheek af voor het oude bedrag plus de overwaarde die je wilt gebruiken.

Dit kan wel heel ongunstig zijn, als je bijvoorbeeld een lage rente betaalde voor de oude hypotheek. Bovendien betaal je de eerder genoemde boete als je overstapt gedurende de rentevaste periode.

Vakantiewoning kopen

We gaan hieronder door met zaken waar je op moet letten, waarbij we onderscheid maken tussen een vakantiewoning en een camper. We beginnen met de vakantiewoning, waarbij we ervan uitgaan dat de vakantiewoning in Nederland staat.

5. Vakantiewoning: geen hypotheekrenteaftrek

De Belastingdienst maakt onderscheid tussen de 'eigen woning' waarin je woont en een tweede )woning. Gebruik je de ophoging of de tweede hypotheek voor een vakantiewoning, dan heeft dit dus fiscale gevolgen.

De eigen woning valt in box 1 voor inkomen uit werk en woning. Hierin geldt de hypotheekrenteaftrek. Een tweede woning valt in box 3 voor sparen en beleggen, waarin de hypotheekrenteaftrek niet geldt. Voor het hypotheekdeel dat je inzet voor de vakantiewoning, kun je dus geen rente aftrekken.

6. Vakantiewoning: vermogensbelasting box 3

Over je vakantiewoning in betaal je vermogensrendementsheffing in box 3 als de woning in Nederland staat.

Kort gezegd valt het vakantiehuis en de hypotheek die je erin hebt gestoken onder vermogen en schulden in box 3. Je betaalt belasting over het rendement op je vermogen, waarbij fictieve rendementen gelden op verschillende vermogensonderdelen.

In 2024 is het fictieve rendement op spaargeld bijvoorbeeld 1,03 (voorlopig) terwijl op beleggingen en andere bezittingen, zoals een vakantiehuis, een fictief rendement van 6,04 procent geldt. Op schulden, zoals de hypotheek, is een fictieve rente 2,47 procent (voorlopig) van toepassing.

Met het saldo van de rendementen op bezittingen en schulden wordt het inkomen in box 3 berekend, waarover je uiteindelijk 36 procent belasting betaalt in 2024. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de drempelwaarde voor schulden en het heffingsvrije vermogen.

De berekening is complex en het voert te ver om deze hier volledig uiteen te zetten. Wil je toch weten hoe het zit, dan kun je dit artikel lezen. Het voorbeeld is van toepassing op de belastingaangifte van 2023, dus de percentages zijn inmiddels veranderd in de hierboven genoemde tarieven.

Verder is het goed om te weten dat er nogal wat aan de hand is met de vermogensbelasting in box 3. Beleggers hebben jarenlang rechtszaken gevoerd omdat zij het niet eens waren met de fictieve rendementen over de jaren waarin deze hoger waren dan de werkelijke rendementen die ze behaalden.

Zij hebben gelijk gekregen van de Hoge Raad, waardoor het het stelsel in box 3 moet worden aangepast. Er ligt nu een voorstel waarin er veel verandert voor mensen met een vakantiewoning. En ook dit kan nog gewijzigd worden.

Het is dus nog onzeker hoe de Belastingdienst een vakantiewoning, al dan niet verhuurd, gaat meetellen voor de vermogensbelasting.

7. Vakantiewoning: overdrachtsbelasting 10,6%

Als je een woning koopt, betaal je overdrachtsbelasting. Als het om een eigen woning gaat, is dat 2 procent, maar bij een vakantiewoning geldt het tarief van 10,4 procent. Kost je vakantiewoning 250.000 euro, dan ben je dus 26.000 euro aan overdrachtsbelasting kwijt.

8. Vakantiewoning: verzekeringen

Zorg dat je vakantiewoning verzekerd is tegen schade. Een opstalverzekering voor onder meer wateroverlast, blikseminslag, brandschade, inbraak of diefstal voor alle vaste onderdelen van de woning. Een inboedelverzekering voor spullen in de woning. Hierbij moet je ook aangeven of je de woning verhuurt.

9. Vakantiewoning: Onderhoud en afschrijvingen

Houd ook rekening met de kosten voor onderhoud en afschrijvingen op de inboedel. Als je de woning verhuurt, dan slijt de inboedel sneller.

10. Vakantiewoning: locatie

Als je een vakantiewoning koopt is de locatie van belang. We zijn er nu vanuit gegaan dat je een vakantiewoning in Nederland koopt. Volgens makelaarsvereniging NVM zijn de vakantieregio's in Nederland zo verschillend dat je eigenlijk niet van één landelijke recreatiewoningmarkt kunt spreken, maar eerder van 'deelmarkten' met hun eigen ontwikkelingen.

Zo lag de gemiddelde verkoopprijs van recreatiewoningen op de Waddeneilanden in 2022 op 472.000 euro en die in De Achterhoek op nog geen 200.000 euro. Bekijk hier meer kenmerken per regio in Nederland.

Uiteraard kun je ook een vakantiehuis in het buitenland kopen. Wellicht wil je bij het zoeken naar een vakantieoord rekening houden met klimaatverandering. Business Insider schreef eerder dat klimaatrisico's de waarde van vastgoed in het buitenland kunnen drukken.

In het buitenland gelden andere (fiscale) regels en mogelijk verloopt het verkoopproces anders. Je bent ook verder van huis als de plek van je dromen toch tegenvalt. Dit alles vergt meer onderzoek waarbij een taalbarrière het lastiger kan maken de boel helder te krijgen.

Lees ook: 7 dingen die van een vakantiehuis een loden last kunnen maken

Camper kopen

11. Camper: kun je een stallingsplek vinden?

Door naar de camper. De vraag naar campers is de afgelopen jaren sterk gestegen door populariteit onder ouderen en jongvolwassenen. In 2023 waren er 200.000 geregistreerde campers in Nederland. Het schijnt zelfs een uitdaging te zijn om een stallingsplek voor je camper te vinden als je even niet de digital nomad uithangt in je #vanlife.

De NOS sprak Taco Smit, eigenaar van een terrein waar caravans en campers worden gestald. Volgens hem zijn er ook minder stallingsplekken omdat boeren ermee stoppen. Zo'n 20 jaar geleden werd een camper of caravan hooguit drie keer per jaar van het terrein gehaald, nu is dat soms wel zo'n 25 keer, wat veel werk en gedoe oplevert voor ongeveer 400 euro per jaar. Volgens Smit hebben boeren daar geen zin meer in.

12. Camper: Hypotheekrente niet aftrekbaart

Als je de tweede hypotheek aan een camper uitgeeft, dan steek je die dus niet in de eigen woning. Daarom heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek.

13. Camper: verzekeringen

Je kunt een camperverzekering afsluiten waarbij je ook de inventaris meeverzekert. Check goed wat wel en niet is meeverzekerd. Misschien ook handig om een ANWB-abonnement af te sluiten voor mogelijke pech onderweg.

14. Camper: onderhoud en afschrijvingen

Een camper brengt onderhoudskosten met zich mee en je moet rekening houden met afschrijvingskosten. Een camper wordt elk jaar minder waard. Volgens Van Bruggen Adviesgroep kun je met de afschrijving rekening houden door voor een lineaire hypotheek te kiezen. Bij deze hypotheekvorm los je aan het begin van de looptijd relatief iets sneller af.

Ook is het aan te raden om een voor een looptijd te kiezen die overeenkomt met de levensduur van de camper. De looptijd zal dan dus een stuk korter zijn dan bij een hypotheek voor een woning. Wil je daarna een nieuwe camper kopen, dan moet je wel weer een nieuwe hypotheek afsluiten.

Je kunt de afschrijvingen ook op een spaarrekening zetten en daar eventueel een nieuwe camper van betalen. Maar dan moet je wel de discipline hebben om te sparen.

15. Camper: wegenbelasting, mogelijk bijzonder tarief

Je betaalt wegenbelasting voor een camper. Mogelijk kom je in aanmerking voor een lager tarief voor kampeerauto's. Meer informatie hierover bij de Belastingdienst.

16. Camper: overige kosten als brandstof, tolgeld en kampeergeld

Uiteraard ben je geld kwijt aan brandstof als je op pad gaat met de camper. In veel landen betaal je ook tolgeld en een plekje op een camping kost ook geld.

LEES OOK: Hypotheek voor vakantiewoning vaker afgesloten bij alternatieve financiers, mede door stijging hypotheekrente