Een tweede woning is de droom van veel Nederlanders. Zeker als je op je vakantie tegen een prachtig huis aanloopt, kan de verleiding groot zijn om toe te happen.

Het kan zomaar gebeuren dat je verliefd wordt op een karakteristieke Franse boerderij of een idyllisch Zwitsers chalet. Maar aan de aankoop van een vakantiehuis in het buitenland kleven wel de nodige risico’s. Het is verstandig om je eerst goed te oriënteren. Tien valkuilen.

1. Bieden tijdens hoogseizoen

De verkoopprijzen in het hoogseizoen liggen vaak lager dan in het laagseizoen. Wil je graag een woning in het buitenland kopen, oriënteer je dan het liefst buiten de vakantieperiodes om.

2. Huis bij meer partijen in etalage

In diverse landen, waaronder Duitsland, Frankrijk en Spanje, kan één huis bij verschillende makelaars in de verkoop staan. De vraagprijs kan bovendien per makelaar variëren. Heb je een leuke woning op het oog, kijk dan of deze elders wellicht goedkoper wordt aangeboden.

Check ook of het huis nog wel beschikbaar is, want niet elke makelaar is up-to-date. Bedenk verder dat niet valt uit te sluiten dat een andere makelaar al met andere gegadigden in onderhandeling is over hetzelfde huis. Zekerheid heb je pas als de koop rond is.

3. Eenzijdige focus op verkoopprijs

Veel kopers staren zich blind op de verkoopprijs. Maar als je wil weten of je je de vakantiewoning kunt permitteren, moet je alle kosten in kaart brengen, dus ook de notariskosten, overdrachtsbelasting, courtage, lokale lasten, renovatie- en onderhoudskosten, verzekeringen, gas, water, elektra en eventuele parkkosten (bij aankoop van een huis op een recreatiepark). Ligt je droomhuis ver bij je vandaan, dan kunnen ook de reiskosten, zoals vliegtickets, een behoorlijke hap uit je budget nemen.

Houd er verder rekening mee dat de courtage voor de makelaar hoger kan liggen dan in Nederland. Zo betaal je in Spanje en Frankrijk 5 tot 10 procent van de koopsom, tegen circa 2 procent in Nederland. Vaak kun je over de hoogte van de courtage onderhandelen.

4. Openstaande schulden

In sommige landen neem je bij aankoop van een huis automatisch eventuele schulden van de vorige eigenaar over, zoals hypotheekschulden, lokale belastingen en achterstallige betalingen voor gas, water en elektra. Verdiep je goed in de lokale regels en check altijd of er nog openstaande facturen zijn en of er geen beslagen op de woning rusten.

5. Verhuur is niet toegestaan

Verhuur kan helpen om een deel van de kosten te dekken. Maar het is niet altijd toegestaan. Zo wordt in Oostenrijk per woning de bestemming vastgelegd. Koop je een 'Hauptwohnsitz', dan is verhuur niet toegestaan, omdat deze woning uitsluitend bedoeld is om in te wonen. Bij een 'Ferienwohnung' mag dit wel, maar hier mag je niet wonen.

In Italië staat in sommige koopcontracten een bepaling dat verhuur alleen is toegestaan via een bepaald kantoor. Dit beperkt je mogelijkheden om je vakantiehuis onderhands te verhuren.

6. ... of gaat gepaard met veel rompslomp

Als het is toegestaan om je huis te verhuren, reken jezelf dan niet rijk. Zeker buiten het hoogseizoen kan je woning lange tijd leeg staan. Bovendien moet je vaak een organisatie in de arm nemen voor de sleuteloverdracht, schoonmaak en eventuele reparaties als iets kapot gaat. Hier zijn hoge kosten mee gemoeid. Tot slot moet je je realiseren dat je spullen sneller zijn afgeschreven als je huis wordt verhuurd.

7. Geen notie van lokale regels

Lokale wetgeving kan roet in het eten gooien. Zo hebben in Zwitserland buitenlanders een vergunning nodig voor de aankoop van een huis. De vraag naar vakantiewoningen is echter groter dan het aantal vergunningen dat jaarlijks wordt afgegeven. Bovendien wordt niet in elke gemeente zo'n vergunning afgegeven. De kans dat je in de prijzen valt, is dus niet erg groot. Maar koop je een vakantiehuis van een buitenlander, dan neem je de vergunning automatisch over.

8. Verborgen gebreken

Net als in Nederland is het verstandig om je huis eerst door een expert te laten nakijken op eventuele verborgen gebreken, om een kat in de zak te voorkomen. Informeer ook naar de lokale voorschriften. Soms gelden er strikte eisen aan bijvoorbeeld de hoogte van de beplanting of de hoogte van het dak of de muren. Vooral als je het huis wil verbouwen, kan dit van belang zijn.

Bedenk ook dat in sommige landen, zoals Italië, de opgegeven oppervlakte kan afwijken van de werkelijkheid. Breng daarom een bezoek aan het kadaster voor je een bod uitbrengt.

9. Fiscale zaken niet gecheckt

Heb je een lening afgesloten voor een vakantiehuis, dan mag je de hypotheekrente niet aftrekken. In plaats daarvan moet je de woning aangeven in Box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Dit betekent dat je over de woningwaarde minus schulden (zoals een hypotheek) jaarlijks 1,2 procent belasting bent verschuldigd.

In het buitenland wordt echter ook belasting geheven over je vakantiehuisje. Om te voorkomen dat je dubbel belasting betaalt, heeft de Nederlandse overheid met veel landen verdragen gesloten, waardoor je recht hebt op vermindering van de vermogensbelasting.
Die vermindering ontslaat je overigens niet van de verplichting om in Nederland aangifte te doen.

Let goed op welke belasting je in het buitenland bent verschuldigd, want dit verschilt per land. Zo moet je in sommige landen alleen belasting betalen als je je huis verhuurt, terwijl je elders ook belasting bent verschuldigd als je de woning uitsluitend zelf gebruikt (forfaitair huurinkomen).

Behalve inkomensbelasting moet je in sommige landen, zoals Frankrijk, Portugal en Tsjechië, ook belasting betalen over de winst die je behaalt bij de verkoop van je huis. In Frankrijk loopt dit percentage af naarmate je het huis langer in je bezit hebt gehad, om vastgoedspeculatie te voorkomen. Na 22 jaar ben je geen winstbelasting meer verschuldigd. In Tsjechië is die periode aanzienlijk korter: 5 jaar.

Laat je niet verleiden om een deel van de aankoop zwart te betalen. Behalve dat dit strafbaar is, betaal je bij verkoop ook meer belasting, omdat de officiële verkoopwinst hoger uitpakt.

10. Hypotheek niet rond

Het is voor een huis in het buitenland vaak lastiger om een hypotheek te krijgen van een Nederlandse bank. En áls het al kan, gelden vaak andere voorwaarden, zoals een hogere rente, omdat banken het vaak moeilijk vinden om de risico's in te schatten. Je kunt ook aankloppen bij een lokale bank. Je moet dan meestal wel meer eigen geld inbrengen.

Wil je een huis in het buitenland kopen, neem er dan de tijd voor en laat je adviseren door een expert die de lokale markt kent en de taal spreekt.