De hypotheekparagraaf in het nieuwe woonakkoord is slecht doordacht en in strijd met het idee dat de consument minder moet lenen. De starter heeft er nagenoeg niets aan, schrijft Z24’s Thijs Peters.
Er was veel kritiek op het aanvankelijke idee van VVD-minister Stef Blok van Wonen om mensen te verplichten de gehele hypotheek af te lossen. Dat zou niet nodig zijn, want na dertig jaar is een schuld door de inflatie in reële termen deels verdampt. Bovendien zouden de maandlasten voor met name starters onnodig hoog worden.
Het is dus niet verassend dat in het nieuwe woonakkoord aan huiseignaren een openingetje wordt geboden om toch een
deel van de hypotheeklening niet af te lossen. De manier waarop dat gebeurt, is wel heel verrassend.
Het idee is om met een extra lening, waarvan de rente niet aftrekbaar is, een
deel van de aflossing op een annuïtaire hypotheek te betalen. Je moet als
starter wel gek zijn om daar gebruik van te maken. Als je al niet gek bent,
dan toch behoorlijk opportunistisch.
Het lijkt erop dat Blok helemaal geen zin had om huizenkopers minder op hun
lening te laten aflossen. Puur voor de bühne is een plannetje de wereld
ingeschoten. Óf de oppositiepartijen zijn daarin meegegaan, óf ze hebben
niet opgelet en zich door Blok met een kluitje het riet in laten sturen.
Het hele plan komt het erop neer dat wie de lening-op-lening constructie zou
aandurven, aanvankelijk wat lagere netto maandlasten heeft, maar in totaal
duurder uit is. Zeker omdat de rente over de tweede extra lening niet
fiscaal aftrekbaar is. En dat gaat niet om een paar tientjes, maar om
tienduizenden euro's. Daarnaast blijf je met een forse restschuld achter.
Dure restschuld
Nu is zo'n restschuld op zich niet zo'n groot probleem. Inflatie zorgt er wel
voor dat het oorspronkelijke leenbedrag in reële termen fors lager is - 100
euro was meer waard in 1983 dan 100 euro in 2013. Stel dat je die restschuld
na 30 jaar gewoon laat staan en er netjes de rente over betaalt, dan is er
misschien niet zoveel aan de hand.
Maar in de toelichting van de minister lijkt het er sterk op dat Blok wil dat
je die extra lening alsnog gaat aflossen. En wel in vijf jaar.
Onderstaande grafiek laat zien wat er gebeurt met de maandlasten als je
bijvoorbeeld 76 duizend euro extra hebt geleend, buiten een reguliere
hypotheeklening van twee ton. Na dertig jaar moet de extra lening plots
binnen vijf jaar worden afgelost
De berekening, gemaakt door hypotheekadviseur De Hypotheekshop, gaat er verder
vanuit dat ongeveer de helft van wat je in de annuïteitenhypotheek aan
aflossing doet, gefinancierd is met de extra lening.
De eerste dertig jaar ziet het (rode) lijntje met de tweede lening er zo gek nog niet uit. Maar als je als huizenkoper zo ongeveer tegen je pensioen aanloopt, krijg je te maken met een verdubbeling van de maandlasten.
Dat komt omdat de minister wil dat je die tweede lening in 35 jaar aflost. Je
moet dus in dit geval 76 duizend in euro's in vijf jaar aflossen.
Geen prettig vooruitzicht. Bedenk dat je daarnaast in deze constructie over de
hele looptijd nog eens 67 duizend euro extra aan rente kwijt bent over die
tweede lening. Dat is een nettobedrag, want je kun die rente niet fiscaal
aftrekken.
Zo'n onaantrekkelijk constructie, daar wil waarschijnlijk geen starter aan.
Die zal zijn knopen tellen en gewoon netjes in 30 jaar zijn hypotheek
aflossen. En laat dat nu net het oorspronkelijke idee van het kabinet zijn.
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl