Hypotheekrentes bevinden zich op extreem lage niveaus, dus kiezen veel huiseigenaren ervoor om de rente voor lange tijd vast te zetten.

Het kan geen kwaad om een ‘stresstest’ te doen om te zien of je bij een toekomstige stijging van de rente de maandlasten nog steeds goed kan dragen.

Het maakt uit of je een aflossingsvrije hypotheek hebt of een hypotheek waarbij je meteen begint met aflossen.

Hypotheekrentes bevinden zich op extreem lage niveaus, dus kiezen veel huiseigenaren ervoor om de rente voor lange tijd vast te zetten. Dat geeft zekerheid over stabiele, relatief lage maandlasten. Maar het kan geen kwaad om een ‘stresstest’ te doen om te zien of je bij een toekomstige stijging van de rente de maandlasten nog steeds goed kan dragen.

De meeste populaire rentevaste perioden zijn momenteel 20 jaar vast en 10 jaar vast. Uit gegevens van de aanbieder van hypotheeksoftware HDN blijkt dat bijna 55 procent van de hypotheekaanvragen gepaard gaat met een rentevaste periode van 20 jaar. Daarna komt 10 jaar vast, waar 18 procent van de aanvragers voor kiest. Nummer drie is 30 jaar vast met een marktaandeel van bijna 18 procent.

Gemiddeld betaal je voor een hypotheek mét NHG-garantie waarbij de rente 20 jaar vaststaat 1,38 procent. Bij hypotheekleningen die even hoog zijn als de marktwaarde van de woning, ligt de 20-jaars rente gemiddeld op 1,84 procent, blijkt uit data van financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep.

Tegelijk is het zo dat er tussen aanbieders van hypotheken flinke verschillen kunnen bestaan.

Lees ook: Dit is het verschil tussen de hoogste en laagste hypotheekrente bij een annuïtaire en aflossingsvrije hypotheek van 10, 20 en 30 jaar vast

Als je de hypotheekrente voor langere tijd vastzet, is het handig om op een aantal zaken te letten. Zo is het belangrijk om te weten of je een lage rente kunt meenemen, als je tussentijds verhuist. Bij een 20-jarige rentevaste periode is de kans immers redelijk groot dat je tussentijds een keer van woning wisselt.

Lees in dit verband: Historisch lage hypotheekrente lekker lang vastzetten? Let op of je die kan meeverhuizen – dit zijn de voorwaarden

Stijging hypotheekrente: aflossingsvrije hypotheek geeft meer risico

Een ander belangrijk punt betreft een eventuele toekomstige stijging van de rente. De huidige hypotheekrentes liggen op een historisch dieptepunt. Het is dus belangrijk om een idee te hebben wat er kan gebeuren met de maandlasten, als de rente stijgt.

Het risico van een stijging van de hypotheekrente speelt sterker mee bij aflossingsvrije hypotheken dan bij hypotheken waarbij je gedurende de looptijd al begint met aflossen (bijvoorbeeld annuïtaire hypotheken) of waarbij je een spaarpot opbouwt (zoals bij spaarhypotheken).

Bij een aflossingsvrije hypotheek los je gedurende de looptijd in principe niet af. Je betaalt hierdoor alleen rentelasten. Dit zorgt er wel voor dat een wijziging van de hypotheekrente flink kan aantikken.

Stel bijvoorbeeld dat je een aflossingsvrije hypotheek hebt van 250.000 euro die je in 2021 voor 10 jaar vastzet tegen 1,6 procent rente. Je bruto maandlasten zijn dan 333 euro.

Maar wat gebeurt er met de maandlasten als de hypotheekrente over tien jaar 4 procent bedraagt, in historisch perspectief geen extreem hoog percentage? Je bruto maandlasten stijgen dan in één klap naar 833 euro, ofwel 500 euro extra per maand. Het is goed om je hiervan bewust te zijn en bijvoorbeeld een strategie te volgen waarbij je spaargeld inzet om tussentijds toch al af te lossen op de aflossingsvrije hypotheek.

Lees in dit verband: Aflossingsvrije hypotheek: dit kun je doen tegen het risico van hogere maandlasten als de hypotheekrente stijgt

Rentestijging bij annuïtaire hypotheek

Voor hypotheken waarbij je tijdens de looptijd aflost, werkt het risico van een rentestijging anders. Als je de rente met een annuïtaire hypotheek voor tien jaar vastzet, los je in deze periode ook af op de hypotheeklening en daalt de schuld.

Financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep wijst er in de nieuwsbrief van deze week op dat bij een 10-jaarsrente de tussentijdse aflossing van een annuïtaire hypotheek sneller gaat dan wanneer je de rente voor 20 jaar vastzet. "Dat betekent dat je dus ook wat speelruimte hebt, de rente moet met meer stijgen dan de oorspronkelijke rente voor 20 jaar, wil je duurder uit zijn in de tweede periode van 10 jaar."

Als voorbeeld noemt Van Bruggen een annuïtaire hypotheek van 300.000 euro waarbij de 10-jaarsrente bij aanvang 1,05 procent is en de 20-jaars hypotheekrente 1,4 procent. In dit geval is de bruto maandlast bij 10 jaar vast 972 euro en bij 20 jaar vast 1.021 euro.

De lagere 10-jaarsrente zorgt ervoor dat je in de eerste tien jaar 5.900 euro aan rentelasten bespaart vergeleken met de 20-jaarsrente. Tegelijk los je ook iets meer af en is de restschuld na tien jaar 210.293 euro bij een 10-jaarsrente, tegen een schuld van 213.621 euro bij een 20-jaarsrente. Een verschil van ongeveer 3.330 euro.

Je hebt met de 10-jaarsrente dus in totaal 9.320 euro bespaard ten opzichte van de 20-jaarsrente.

Stel nu dat de 10-jaarsrente na tien jaar is gestegen naar 1,6 procent. Als je de rente weer voor tien jaar vastzet, is die 0,2 procentpunt hoger, dan als je bij aanvang had gekozen voor 20 jaar vast tegen 1,4 procent.

De extra lasten die de 0,2 procentpunt hogere rente meebrengt, zijn echter lager dan het voordeel dat je in de eerste tien jaar hebt behaald met de lagere rente en de extra aflossing. Van Bruggen becijfert dat pas als de 10-jaarsrente in de tweede periode hoger wordt dan 1,95 procent, je goedkoper uit zou zijn geweest door meteen bij aanvang voor de 20-jaarsrente van 1,4 procent te kiezen.

Het gaat hier om relatief kleine renteverschillen. Als je een echte stresstest doet, kan je beter zien wat de gevolgen van een hogere rente op de maandlasten zijn.

Stel bijvoorbeeld dat de rente in tien jaar is gestegen naar 5 procent. Van Bruggen becijfert dat de bruto maandlast van de annuïtaire hypotheek dan stijgt naar 1.388 euro, liefst 416 euro per maand meer dan in de eerste tien jaar. Hierbij moet je dus kijken of je zo'n lastenstijging kunt opvangen.

Lees meer over hypotheken: