- Door de vergrijzing is sprake van een sterkere concentratie van het huizenbezit bij ouderen in Nederland.
- Daar komt bij dat 65-plussers veruit de meeste overwaarde in woningen hebben.
- Voor jongere huiseigenaren geldt wel dat ze gemiddeld genomen meer overwaarde in de woning hebben, dan bij de vergelijkbare leeftijdsgroep tien jaar geleden het geval was.
- Lees ook: Huizenprijs stijgt met 2,5% in 2024, volgens een nieuwe prognose van ABN AMRO
Het bezit van eigen woningen is behoorlijk stabiel in Nederland, als je kijkt naar het aandeel van eigen woningen onder alle huishoudens. Maar de afgelopen tien jaar vindt wel een belangrijke verschuiving plaats. Het zwaartepunt van het eigenwoningbezit verschuift meer richting 65-plussers die bovendien de meeste overwaarde hebben in woningen.
Deze trend is goed te zien als je cijfers over de afgelopen tien jaar vergelijkt. Financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep heeft dit gedaan met behulp van vermogensdata van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Gekeken is naar de ontwikkeling van de gemiddelde waarde van woningen, de gemiddelde hoogte van de hypotheek en de gemiddelde overwaarde voor huiseigenaren in verschillende leeftijdsgroepen. Daarbij is het verschil tussen de situatie in 2012 en 2022 als uitgangspunt genomen.
De onderstaande vier grafieken geven een beeld van de belangrijkste trends
1) Woningbezit: 65-plussers eigen groter deel op
Voor de ontwikkeling van het woningbezit is van belang dat de vergrijzing ervoor zorgt dat het aantal huishoudens waarvan het lid met het hoogste inkomen 55 jaar of ouder is, een stijgende trend vertoont.
Het totaal aantal huishoudens steeg tussen 2012 en 2022 van 7,5 miljoen naar iets meer dan 8,1 miljoen. Het aantal huishoudens van 55 jaar en ouder nam toe van 3,43 miljoen 3,78 miljoen. Verhoudingsgewijs is de groep huishoudens van 55-plussers daarmee groter geworden: het aandeel van deze groep is gestegen van 45,7 procent naar 46,7 procent van het totale aantal huishoudens.
Voor huishoudens met een koopwoning geldt dat er tussen 2012 en 2022 ongeveer 350.000 huishoudens met een eigen huis bij zijn gekomen.
Tegelijk zie je dat er minder huiseigenaren zijn in de leeftijdsgroep tot 55 dan tien jaar geleden, terwijl het aandeel van woningeigenaren in de leeftijdsgroep van 55 jaar of ouder is gestegen.
Die trend is in de bovenstaande grafiek goed te zien. In de eerste drie staafgrafieken met de leeftijdsgroepen tot 45 jaar is het grijze balkje (2022) lager dan het donkerblauwe balkje (2012). Omgekeerd geldt voor de staafgrafieken van de leeftijdsgroepen vanaf 55 jaar dat de grijze balkjes hoger liggen dan de donkerblauwe balkjes.
Ofwel: het percentage woningbezitters stijgt onder oudere leeftijdsgroepen en daalt onder jongere leeftijdsgroepen.
2) Woningwaarde fors gestegen: voor jonge en oudere huiseigenaren
In de bovenstaande grafiek is te zien dat voor alle woningeigenaren geldt dat de stijging van huizenprijzen sinds 2012 fors is geweest.
Zo is de gemiddelde woningwaarde voor de leeftijdsgroep van 25 tot 35 jaar gestegen van ongeveer 200.000 euro in 2021 naar bijna 380.000 euro in 2022. En voor 65- tot 75-jarigen steeg de gemiddelde woningwaarde in dezelfde periode van ongeveer 300.000 euro naar bijna 470.000 euro.
3) Gemiddelde hypotheek: gestage daling in de loop van de tijd
De grote winst voor oudere leeftijdsgroepen zit 'm bij het feit dat ze in de loop van de tijd een steeds lagere hypotheek hebben, vanwege aflossingen. Het is hierbij wel zo dat de gemiddelde hypotheek in 2022 voor alle leeftijdsgroepen hoger lag dan in 2012.
Zo zie je in de bovenstaande grafiek dat in de leeftijdgroep van 35 tot 45 jaar in 2022 een gemiddelde hypotheek van ruim 247.000 euro had. Dat was pakweg 20.000 euro hoger dan tien jaar eerder.
Voor de leeftijdsgroep van 65 tot 75 lag de gemiddelde hypotheek in 2022 op ruim 93.000 euro. Dat is dus fors lager dan voor jongere leeftijdsgroepen. Wel is het zo dat de gemiddelde hypotheek voor deze leeftijdsgroep tien jaar geleden nog een stukje lager was.
4) Overwaarde: hoe ouder, des te meer eigen vermogen in de woning
Voor de overwaarde in huizen wordt gekeken naar het verschil tussen de gemiddelde woningwaarde per leeftijdscategorie en de gemiddelde hypotheek per leeftijdsgroep. In de bovenstaande tabel is te zien dat voor alle leeftijdsgroepen geldt dat de overwaarde in tien jaar tijd flink is toegenomen.
Zo verkeerde de leeftijdsgroep tussen de 25 en 35 in 2012 in een precaire situatie: de gemiddelde hypotheek was iets hoger dan de woningwaarde. Ofwel huizen stonden 'onder water' voor deze groep. Anno 2022 zag het plaatje er heel anders uit: de gemiddelde overwaarde voor 25- tot 35-jarigen lag op ruim 150.000 euro
Je ziet echter ook dat de steeds lagere hypotheken van de oudere leeftijdsgroepen gemiddeld genomen voor een enorme overwaarde zorgen. Voor 65- tot 75-jarigen lag de gemiddelde overwaarde in 2022 bijvoorbeeld op ruim 375.000 euro, tegen iets meer dan 200.000 euro tien jaar eerder.
Per saldo kun je dus concluderen dat enerzijds een groter deel van het huizenbezit bij oudere huishoudens terecht komt, die ook nog eens veel overwaarde in de woning hebben. Aan de andere kant is het ook zo dat jongere huiseigenaren gemiddeld genomen meer eigen eigen vermogen in de woning hebben dan tien jaar geleden.