Huiseigenaren die aanspraak willen maken op de hypotheekrenteaftrek worden sinds 2013 gedwongen om een hypotheek af te sluiten waarbij jaarlijks minimaal annuïtair wordt afgelost.
Maar er zijn tal van huiseigenaren die in de jaren vóór 2013 een spaar- of beleggingshypotheek hebben afgesloten. Een spaarhypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije lening en een spaarpot waar jaarlijks premie in wordt gestort. Die spaarpot bouwt gedurende de looptijd op tot het bedrag van de hypotheeklening en dient aan het eind van de looptijd voor de aflossing van de lening.
Doordat tijdens de looptijd niet wordt afgelost, kunnen huiseigenaren de rentelasten optimaal inzetten voor de hypotheekrenteaftrek, wat fiscaal voordelig is.
Annuïteitenhypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek wordt wel meteen afgelost. De bruto maandlasten bestaan uit een combinatie van rente en aflossing. In het begin van de looptijd betaal je relatief veel rente en is het aflossingsdeel klein. Gedurende de looptijd van verandert dat: een groter deel van de maandlast is aflossing en een kleiner deel rente – de totale bruto maandlast blijft wel gelijk.
De verschuiving van de rente- en aflossingscomponent, waarbij het rentedeel afneemt, zorgt ervoor dat de fiscaal aftrekbare rente gedurende de looptijd afneemt, waardoor de nettomaandlast bij een annuïteitenhypotheek gedurende de looptijd stijgt.
Extra aflossen
Voor huiseigenaren met een spaarhypotheek die extra willen aflossen - bijvoorbeeld omdat de waarde van het huis in de crisisjaren is gezakt onder de waarde van de hypotheeklening - oogt het wellicht toch interessant om een oude spaarhypotheek om te zetten naar een annuïteitenhypotheek.
Maar dit is, juist vanwege de hierboven genoemde de fiscale verschillen, niet per definitie handig, zo signaleert intermediair Van Bruggen adviesgroep in de nieuwsbrief van deze week.
Vanaf 2017 komt er een wetswijziging die wel één obstakel wegneemt voor huiseigenaren met een spaar- of beleggingshypotheek. Onder het huidige regime is het zo dat je de spaarpot niet zomaar op elk moment kunt aanspreken.
De premie-inleg in de spaarpot is onbelast, maar daar staat tegenover dat het opgebouwde vermogen niet tussentijds zomaar mag worden aangesproken. Je moet bijvoorbeeld minimaal 15 jaar spaarpremie inleggen, om een fiscale vrijstelling bij tussentijdse afkoop van 36.800 euro per persoon te krijgen; na twintig jaar wordt die vrijstelling 162 duizend euro.
Vanaf 2017 wordt deze regeling versoepeld: als je verhuist en geen restschuld hebt - en alléén in dat geval - dan mag je de spaarhypotheek wel onbelast afkopen, ook als die nog relatief kort loopt.
Het gespaarde vermogen moet dan wel worden ingezet om een stuk van de hypotheeklening alvast af te lossen.
Omzetten hypotheek
Maar is dit nu wel of niet aantrekkelijk? Uit een rekenvoorbeeld dat financieel adviseur Van Bruggen geeft, blijkt dat er inderdaad de nodige haken en ogen zitten aan het omzetten van een spaarhypotheek naar een annuïteitenhypotheek.
Stel, iemand heeft in 2008 een spaarhypotheek van drie ton afgesloten tegen 6 procent rente. De brutolasten bestaan dan uit de hypotheekrente en de maandelijks premie-inleg voor de spaarpot. De hypotheekrente kan via de hypotheekrenteaftrek worden benut om het fiscaal belastbare inkomen te verlagen. De nettomaandlast komt dan uit op ongeveer 1.270 euro, uitgaande van een middeninkomen.
Als de eigenaar van de spaarhypotheek deze in 2017 bij een verhuizing wil omzetten naar een annuïteitenhypotheek, kan dat waarschijnlijk tegen een veel lagere rente. Zeg 2,5 procent. De opgebouwde spaarpot van 42.500 euro wordt gebruikt om de hypotheeklening te verlagen naar 257.500 euro.
Lagere rente, lagere hypotheeklening. Dat klinkt aantrekkelijk. De netto-maandlast komt bij de annuïteitenhypotheek uit op ongeveer 1.180 euro, dus iets lager dan de oorspronkelijke maandlast bij de spaarhypotheek. Maar die maandlast gaat door de afname van het rentedeel wel jaarlijks stijgen.
Maar wat nu als de spaarhypotheek was aangehouden en tegen een lagere rente van 2,5 procent was voortgezet? Hier spelen twee dingen: de spaarpremie moet omhoog om te zorgen dat bij een lagere spaarrente het eindbedrag voor de aflossing wordt gehaald, maar de rentedaling zorgt voor een lagere hypotheekrente. Per saldo kom je vervolgens, inclusief de hypotheekrenteaftrek, netto uit op ongeveer 1.140 euro per maand, aldus Van Bruggen.
Slotsom in dit rekenvoorbeeld is dat bij het omzetten van een spaar- naar een annuïteitenhypotheek in eerste instantie de nettomaandlasten dicht bij elkaar in de buurt liggen, maar dat die vervolgens bij de annuïteitenhypotheek stijgen.
Het is volgens Van Bruggen dan ook niet per se handig om een spaarhypotheek open te breken. Uiteraard is dit één voorbeeld. Voor dit soort complexe overzettingen is het altijd verstandig om de eigen situatie goed in kaart te brengen.