Het kabinet heeft afgelopen dinsdag de plannen bekendgemaakt voor de hypotheekrenteaftrek in de komende jaren. Voor de hoogste inkomens wordt de aftrek van de hypotheekrente al afgebouwd tot maximaal 49,5 procent in 2018. De komende jaren gaat die verder omlaag.
Voor de middeninkomens, met een bruto jaarinkomen tussen de 20 duizend euro en ruim 68 duizend euro, gaat de hypotheekrenteaftrek van maximaal 40,85 procent in 2018, naar 38,1 procent in 2019 en 37,05 procent in 2021.
Minder aftrek betekent dat de netto hypotheeklasten toenemen. Het klinkt erg vervelend. Maar een lagere belasting leidt ook tot een hoger netto inkomen, over je inkomsten betaal je ook minder belasting. Dat effect compenseert de lagere hypotheekrenteaftrek ruimschoots. Ook al omdat het eigenwoningforfait, de fiscale bijtelling voor de eigen woning, in veel gevallen omlaag gaat.
Snel oversluiten loont?
Maar kun je voordeel halen uit de huidige hoge hypotheekrenteaftrek? Voor iemand met een middeninkomen (tussen de 20 duizend euro en 68 duizend euro) is de aftrek volgend jaar bijna drie procent lager. In een commentaar op de plannen die het kabinet Rutte 3 op Prinsjesdag bekend maakt, stelt intermediair Van Bruggen Adviesgroep dat het handig kan zijn snel dit jaar nog snel je hypotheek over te sluiten.
Een reden om de rentevastperiode voortijdig open te breken, kan liggen bij het verschil tussen hypotheekrente die eerder hebt afgesproken en de huidige, veel lagere marktrente. Als je bijvoorbeeld nog 4 procent hypotheekrente betaalt, dan is het mogelijk interessant om de rente nu vast te leggen tegen bijvoorbeeld 2 tot 3 procent. Dat zijn immers de huidige renteniveaus voor langere looptijden.
Maar een deel van het directe voordeel van oversluiten wordt meteen al weggepoetst door de geldverstrekkers. Banken, verzekeraars en andere leningverstrekkers waar je een (hoogrentende) hypotheek hebt lopen, breken die niet zomaar de lening open. Ze missen vaste inkomsten en zullen boeterente in rekening brengen, een vergoeding voor gemiste inkomsten. Hoe langer de renteveaste periode nog zou lopen en hoe groter het verschil tussen de afgesproken rente en de huidige rente, hoe hoger de boete.
Eén troost: de boeterente is wel fiscaal aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Van Bruggen Adviesgroep stelt daarom dat het de moeite waard kan zijn het oversluiten dit jaar nog te doen. Nu is de belastingaftrek nog relatief hoog, maar zoals hierboven geschetst daalt het maximumpercentage voor de hypotheekrenteaftrek.
Wat is je renteverwachting?
Of het slim is de rentevaste periode open te breken hangt onder meer af van je renteverwachting. Stel de rentevaste periode eindigt over twee jaar. Normaal gesproken zou je pas in 2020 opnieuw een rentevaste periode kunnen afspreken met je bank of verzekeraar. Op dat moment kan dat boetevrij.
Maar stijgt de hypotheekrente de komende tweee jaar flink, dan baal je omdat je mogelijk een 'bodemrente' hebt gemist.
Maar wat de rente gaat doen, valt heel lastig te voorspellen. Er lijkt enige opwaartse druk nu de Europese Centrale Bank langzaam stopt met het goedkoopgeldbeleid en de economie wat aantrekt. Maar of het doorzet? Economen zijn het er niet over eens.
Oversluiten bij huidige geldverstrekker of overstappen
Voordeel van oversluiten bij je huidige geldverstrekker is dat de stukken bij de notaris al geregeld zijn. Er is al een hypothecaire inschrijving. Er is relatief weinig te regelen. Stap je over naar een andere financier, dan zul je naar de notaris moeten. Doorgaans zul je ook een recente waardebepaling van de woning moeten hebben. Banken en adviseurs rekenen ook advieskosten. Dan zijn allemaal bijkomende kosten.
Van Bruggen noemt als voorbeeld een hypotheek van 240.000 euro, met nu nog een rente van 5 procent, die nog een paar jaar vast staat. De financieel intermediar rekent even met een boeterente van 12.000 euro. De bijkomende financiële kosten, zoals notaris, financieel advies en taxatie bedragen van 4.000 euro. De totale kosten komen op 16.000 euro.
Zou je in 2018 oversluiten krijg je 6.536 euro via de belastingaftrek terug. Zou je in januari 2019 oversluiten, dan krijg je 'slechts' 6.096 euro terug. Hier is gerekend met een middeninkomen.
Deze besparing van een krappe 500 euro is geen wereld van verschil, zou je kunnen denken. Bovendien moet de 'netto boete' van 9.500 euro tot 9.900 euro nog wel worden terugverdiend, in de vorm van lagere maandlasten op de hypotheekrente die je nu afspreekt. Alleen als je denkt dat de rente flink kan gaan oplopen, lijkt sneller handelen voordelig.
Even wachten kan lonen
Verwacht je dat de rente niet erg omhoog zal gaan tot de afloop van de rentevastperiode? Dan kan het prima zijn de periode gewoon 'uit te dienen' en over een paar jaar zonder oversluitkosten nieuwe afspraken te maken. Dat scheelt vaak duizenden euro's ten opzichte van voortijdig openbreken en opnieuw afsluiten. Je hoeft immers geen boeterente te betalen.
Dit geldt des te sterker als je over 'moet' stappen naar een andere bank of verzekeraar om echt een lagere rente te regelen. Daar zul je opnieuw naar de notaris moeten, doorgaans ook taxatiekosten maken, bovenop de boeterente die je al betaalt.
Andere optie: hypotheekrente vooruitbetalen
Je kan er ook voor kiezen om hypotheekrente in 2018 vooruit te betalen. Je mag van de Belastingdienst maximaal zes maanden vooruit betalen. Die rente trek je bijvoorbeeld dit jaar nog af tegen de hogere percentages, hoger dan de aftrek die je in latere jaren hebt. In de huidige tijd waarin sparen geld kost, kan het een interessante optie zijn. Check wel even of de financier mee wil werken aan vooruit betalen van de hypotheekrente en de eventuele kosten die dat met zich meebrengt.
In het eerdere voorbeeld van de hypotheek van 240.000 euro en een hypotheekrente van 5 procent, kun je dit jaar grofweg 10.500 euro van de belasting aftrekken, als je ook rekening houdt met de kosten van het eigenwoningforfait.
Betaal je zes maanden rente van volgend jaar vooruit, dan kun je nog eens de helft van dit bedrag extra inzetten voor de hypotheekrenteaftrek. Als je spaargeld gebruikt voor de extra rentebetalingen, betaal je over dit bedrag ook geen vermogensrendementsheffing meer. Dat scheelt als je boven de heffingsvrije grens zit toch weer een paar tientjes.
Maar let op dus op mogelijke extra kosten: het fiscale voordeel staat of valt bij de administratiekosten of handlingkosten die de financier rekent voor vooruitbetaling van rente.