De woning dient als melkkoe voor de overheid, maar ook als een fiscale aftrekpost. Welke kosten mag je opvoeren bij je aangifte over 2016? Lees het in deel 6 van de jaarlijkse serie van Business Insider over fiscale aftrekposten.

Wie een huis koopt, wordt geconfronteerd met een woud aan fiscale regelingen. Aan de ene kant moet je extra belasting betalen (overdrachtsbelasting en eigenwoningforfait). Aan de andere kant brengt een eigen woning ook fiscale voordelen met zich mee, zoals hypotheekrenteaftrek.

Hoewel je belastingaangifte al grotendeels is ingevuld, moet je de gegevens natuurlijk nog wel zelf controleren en indien nodig wijzigen. Ben je verhuisd of heb je je hypotheek afgelopen jaren laten oversluiten, let dan extra goed op of alles klopt en of je ook alle kosten meeneemt in de aftrek. Welke kosten mag je aftrekken?

Eigen woningforfait

Zoals gezegd levert een eigen woning niet louter aftrekposten op. Je moet voor je huis een bedrag bij je inkomen tellen: het eigenwoningforfait. De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. Voor de meeste woningen gaat het om 0,75 procent.

Voor huizen met een WOZ-waarde hoger dan 1.050.000 euro is het eigenwoningforfait (in de volksmond ook wel ‘villabelasting’ genoemd) in 2016 omhoog gegaan naar 7.875 euro plus 2,35 procent van de woningwaarde dat uitkomt boven 1.050.000 euro. De verhoging geldt alleen voor het deel van de WOZ-waarde boven die grens. Voor het gedeelte daaronder betaal je net als anderen 0,75 procent.

Let wel op: gebruik niet de WOZ-waarde die onlangs in je brievenbus is gevallen, maar de waarde die is vermeld op de gemeentelijke belastingaanslag van vorig jaar. Deze heeft als peildatum 1 januari 2015.

Voor de berekening van het eigenwoningforfait is niet de verhuisdatum leidend, maar de datum van inschrijving bij de gemeente. Heb je vorig jaar voor het eerst een huis gekocht, dan moet je dus eigenwoningforfait afrekenen vanaf de dag van inschrijving bij de gemeente. Ruil je een eigen woning in voor een huurhuis, ga dan uit van de datum waarop je bij de gemeente bent uitgeschreven uit je koopwoning.

... als je gaat verhuizen

Ben je verhuisd naar een ander koophuis en heb je de vorige woning verkocht, dan moet je het eigenwoningforfait voor elk huis berekenen over de periode dat je daar stond ingeschreven. Beide bedragen tel je vervolgens bij elkaar op.

Je bent geen eigenwoningforfait verschuldigd als je huis leeg is en te koop staat of als je huis nog in aanbouw is.

... en bij afgeloste hypotheek

Is je hypotheekrenteaftrek lager dan het eigenwoningforfait, omdat je je hypotheek (vrijwel) volledig hebt afgelost, dan hoef je geen eigenwoningforfait te betalen. Het eigenwoningforfait en de hypotheek vallen hierdoor tegen elkaar weg. Deze regel is bekend onder de naam Wet Hillen.

Hypotheekrente

Je mag maximaal dertig jaar hypotheekrente aftrekken. Voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 2001, is deze termijn ingegaan in 2001.

Heb je een hypotheek afgesloten in 2013 of daarna, dan mag je de rente alleen nog aftrekken als je de hypotheek maandelijks aflost. Had je voor die tijd al een hypotheek afgesloten, dan blijft de hypotheekrente gewoon aftrekbaar, ook als de lening niet gedurende de looptijd wordt afgelost. Maar ga je bijvoorbeeld vanwege een verhuizing of verbouwing extra geld lenen, dan is de rente over dat extra bedrag alleen aftrekbaar als dat deel van de geldlening annuïtair of lineair wordt afgelost.

De maximale hypotheekrente-aftrek gaat sinds enkele jaren stapsgewijs omlaag, naar 28 procent in 2042. Voor de hoogste inkomens is de maximale hypotheekrenteaftrek in 2016 verlaagd naar 50,50 procent. Hier hebben alleen huiseigenaren last van die in de hoogste belastingschijf vallen. Dit betreft jaarinkomens vanaf 66.422 euro.

Huis in aanbouw

Heb je wel een huis gekocht, maar woon je er nog niet, omdat het bijvoorbeeld nog in aanbouw is? Dan mag je - mits je binnen drie jaar na de aankoop in het huis trekt - de rente aftrekken vanaf het jaar waarin je het huis hebt gekocht tot en met de drie daarop volgende jaren.

Heb je vorig jaar een huis gekocht, maar verwacht je pas in 2020 in je nieuwe optrekje te gaan wonen (dus pas na vier jaar), dan moet je in je aangifte over 2016 de waarde van het huis en de hoogte van de schuld opgeven in box 3. De daarop volgende jaren mag je de hypotheekrente alsnog aftrekken in box 1, als althans de verwachting is dat je er inderdaad in 2020 in trekt.

Erfpacht

Periodieke betalingen voor erfpacht zijn aftrekbaar. De afkoopsom voor de periodieke betalingen voor erfpacht is dat echter niet. Maar de rente over de lening die je afsluit om de afkoopsom te financieren, is meestal wèl aftrekbaar.

Overige aftrekposten

Naast de hypotheekrente mag je ook de kosten aftrekken die je hebt gemaakt om de hypotheeklening te verkrijgen. Denk hierbij aan de taxatie van je huis, notariskosten voor de hypotheekakte, afsluitprovisie, kosten van  nieuwbouwdepot of  verbouwingsdepot (zie verderop), eventueel betaalde boeterente (zie verderop), betaalde bouwrente na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst en de kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie. Dit geldt niet alleen voor de aankoop van een huis, maar ook voor het oversluiten van je hypotheek.

Niet aftrekbaar

De notariskosten voor de koopakte daarentegen zijn níet aftrekbaar, want die hebben met de financiering van het huis niets te maken. Datzelfde geldt ook voor bemiddelingskosten voor de aankoop van je huis, zoals de makelaarsprovisie. Ook betaalde overdrachtsbelasting, rekeningen voor onderhoud of een verbouwing en premies voor je opstalverzekering mag je niet aftrekken.

Als je een deel van de geldlening voor andere doeleinden gebruikt, bijvoorbeeld voor de aanschaf van een auto, zijn de rente en kosten over dat bedrag evenmin aftrekbaar. Ook premies voor een kapitaalverzekering eigen woning, stortingen op een spaarrekening eigen woning en premies voor je opstalverzekering vallen erbuiten.

Verbouwingen

Verbouwingen stuiten geregeld op misverstanden. De bouw van een dakkapel of nieuwe badkamer die je uit eigen zak betaalt is niet aftrekbaar. Sluit je hiervoor een lening af, dan is de rente hierover wél aftrekbaar tot zes maanden nadat je de lening hebt gesloten. Daarna geldt het restant van de lening als een schuld in box 3. De kosten voor het onderhoud of de verbouwing zelf zijn echter níet aftrekbaar.

Bouwdepot

Als de lening voor het onderhoud of de verbouwing op een speciaal hiervoor geopende rekening staat -een zogeheten verbouwingsdepot- mag je de rente en financieringskosten voor het depot maximaal twee jaar aftrekken. Deze termijn loopt vanaf het moment dat je de lening hebt afgesloten. Let wel op: dit geldt alleen voor de periode waarin het onderhoud of de verbouwing plaatsvindt. Eindigen de werkzaamheden eerder, dan moet je het restant doorsluizen naar box 3.

Verder is het belangrijk om te weten dat je bij een verbouwingsdepot maar zes maanden lang de volledige betaalde rente mag aftrekken. Daarna is alleen het verschil tussen de rente die je over dit depot betaalt en de rente die je ontvangt aftrekbaar.

Nieuwbouwdepot

Voor een nieuwbouwdepot, waarbij het geld voor de nieuwbouw van je huis op een aparte rekening staat, geldt een vergelijkbaar regime. Je mag de rente en financieringskosten voor het depot twee jaar lang aftrekken, mits de lening is aangemerkt als eigenwoningschuld. Wel moet je in dit geval de rente die je ontvangt op deze rekening hierop in mindering brengen. De termijn van twee jaar gaat in op de dag dat je de koop- of aanneemovereenkomst ondertekent. Na deze periode verschuift het restant van de lening naar box 3.

Kapitaalverzekering eigen woning

Veel huizenbezitters hebben een spaar-, leven- of beleggingshypotheek afgesloten voor de financiering van hun huis. Zij betalen premies voor een kapitaalverzekering, waarmee zij na afloop de hypotheek aflossen. Deze verzekering valt in box I. Dat betekent dat je tijdens de looptijd geen belasting hoeft te betalen over het opgebouwde bedrag en de ontvangen rente. De betaalde rente mag je wel aftrekken.

Je verzekering moet wel zijn afgesloten bij een levensverzekeraar (dus niet bijvoorbeeld bij een eigen bv) en zijn bedoeld om je huis mee af te lossen. Ook moet je volgens de polis minimaal vijftien jaar (of tot je overlijden) premie betalen. Voldoet je verzekering niet aan deze voorwaarden, dan valt deze in box 3 en betaal je dus belasting over de waarde van de polis. De rente is dan dus niet aftrekbaar in box 1.

Op het moment van aflossing geldt voor kapitaalverzekeringen eigen woning een vrijstelling: over dat bedrag hoef je geen belasting te betalen. Deze vrijstelling bedraagt over 2015 maximaal 162.000 euro per verzekerde en is nooit hoger dan de woningschuld. Heb je minder dan twintig jaar premie betaald, dan is de vrijstelling aanzienlijk lager: maximaal 36.800 euro per persoon. Bij vroegtijdig overlijden wordt hierop een uitzondering gemaakt en geldt de vrijstelling van 162.000 euro.

Zoals gezegd zijn de premies voor een kapitaalverzekering eigen woning niet aftrekbaar.

Banksparen

Er zijn ook huizenbezitters die via een geblokkeerde spaar- of beleggingsrekening bij een bank het hypotheekbedrag bijeen sprokkelen: banksparen. Hiervoor geldt een vergelijkbaar regime als bij de kapitaalverzekering eigen woning. Ook aan deze fiscale vrijstellingen zijn voorwaarden verbonden. Sinds 2013 is het overigens niet meer mogelijk om een spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning af te sluiten.

Boeterente bij oversluiten of rentemiddeling

Wie afgelopen jaar grote bedragen vervroegd heeft aflost of de hypotheek heeft overgesloten terwijl de rentevaste periode nog niet was verstreken, is er misschien mee geconfronteerd: een boeterente. Deze kun je meestal als aftrekpost opvoeren.

Ook bij rentemiddeling (waarbij de boeterente wordt verrekend in de nieuwe hypotheekrente) is de boeterente aftrekbaar. Je kunt dan dus het volledige rentepercentage van de belasting aftrekken. Ook de kosten die je hebt gemaakt voor rentemiddeling, zoals advieskosten, mag je eenmalig aftrekken.

Verhoog je de hypotheek om de boeterente te financieren, dan mag je de boeterente eenmalig aftrekken, maar de hypotheekrente over de verhoging níet. De overige kosten, zoals taxatie- en notariskosten en de kosten voor het royeren van de oude hypotheek mag je wel eenmalig aftrekken, evenals de rentekosten hierover. Ook de rente over de oude hypotheeksom blijft nog gewoon aftrekbaar.

Bijleenregeling

Een venijnige fiscale regeling is de zogeheten bijleenregeling. Wie zijn huis verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe woning aanschaft, is verplicht om de eventuele overwaarde die bij de verkoop van het oude huis vrijkomt te investeren in de volgende koopwoning. Je mag namelijk alleen de rente aftrekken over de aankoopprijs van de nieuwe woning na aftrek van de overwaarde.

Vakantiehuisje

Een vakantiehuisje moet je aangeven als bezitting in box 3. Je moet de waarde op 1 januari aangeven. Staat de woning in Nederland, dan moet je de woz-waarde met waardepeildatum 1 januari 2015 aangeven.

Staat je vakantiewoning in het buitenland, dan geldt de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat; eveneens van 1 januari 2015.

LEES OOK: