Slimme aftrekposten 2013: de eigen woning

De woning dient als melkkoe voor de overheid, maar ook als een fiscale aftrekpost. Welke kosten mag je opvoeren bij je aangifte over 2013?

Wie een huis koopt, wordt geconfronteerd met een woud aan fiscale regelingen. Aan de ene kant moet je extra belasting betalen (overdrachtsbelasting en eigenwoningforfait). Aan de andere kant brengt een eigen woning ook fiscale voordelen met zich mee, zoals de hypotheekrenteaftrek, al zijn de regels voor de renteaftrek in 2013 wel aangescherpt. Welke kosten mag je aftrekken?

Eigen woningforfait

Je moet voor je huis een bedrag bij je inkomen tellen: het eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. Voor de meeste woningen gaat het nu nog om 0,6 procent (dit percentage is inmiddels verhoogd naar 0,7 procent).

Ben je verhuisd naar een andere koopwoning en heb je je vorige huis verkocht, dan moet je het eigenwoningforfait voor elk huis berekenen over de periode dat je daar stond ingeschreven. Is je huis nog in aanbouw, dan betaal je geen eigenwoningforfait over deze periode.

Hypotheekrente

Als het eigenwoningforfait is bepaald, mag je het saldo van de inkomsten en aftrekposten (onder andere de hypotheekrente) van de eigen woning gebruiken om je belastbare inkomen in box I te drukken – mits de som van de aftrekposten hoger is dan het woningforfait.

Naast de hypotheekrente mag je ook de kosten aftrekken die je hebt gemaakt om de hypotheeklening te verkrijgen, zoals de taxatie van je huis, notariskosten voor de hypotheekakte, afsluitprovisie, kosten van  nieuwbouwdepot of  verbouwingsdepot, eventueel betaalde boeterente, betaalde bouwrente na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst en de kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie.

Makelaarsprovisie en notariskosten

De notariskosten voor de koopakte daarentegen zijn níet aftrekbaar, want die hebben met de financiering van het huis niets te maken. Datzelfde geldt ook voor bemiddelingskosten voor de aankoop van je huis, zoals de makelaarsprovisie. Ook betaalde overdrachtsbelasting en rekeningen voor onderhoud en een eventuele verbouwing mag je niet aftrekken.

Als je een deel van de lening voor andere doeleinden gebruikt, bijvoorbeeld voor de aanschaf van een auto, zijn de rente en kosten over dat bedrag evenmin aftrekbaar. Ook premies voor een kapitaalverzekering eigen woning, stortingen op een spaarrekening eigen woning en premies voor je opstalverzekering vallen erbuiten.

Je mag maximaal dertig jaar rente aftrekken. Voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 2001, is deze termijn ingegaan in 2001.

Annuïteitenhypotheek

Verder mag de hypotheekrente sinds 1 januari 2013 alleen nog worden afgetrokken bij hypotheken die annuïtair aflossen. Had je in 2013 al een hypotheek lopen, dan blijft de hypotheekrente gewoon aftrekbaar, ook als de lening niet wordt afgelost.

Ga je bijvoorbeeld vanwege een verhuizing extra geld lenen, dan is de rente over dat extra bedrag alleen aftrekbaar als dat annuïtair of lineair wordt afgelost.

Verbouwingen

Verbouwingen stuiten geregeld op misverstanden. De dakkapel die je uit eigen zak betaalt is niet aftrekbaar. Sluit je hiervoor een lening af, dan is de rente hierover wél aftrekbaar tot zes maanden nadat je de lening hebt gesloten. Daarna geldt het restant van de lening als een schuld in box 3.

Als de lening voor het onderhoud of de verbouwing op een aparte rekening staat -een verbouwingsdepot- mag je de rente en financieringskosten voor het depot maximaal twee jaar aftrekken. Deze termijn loopt vanaf het moment dat je de lening hebt afgesloten.

Let wel op: dit geldt alleen voor de periode waarin het onderhoud of de verbouwing plaatsvindt. Eindigen de werkzaamheden eerder, dan moet je het restant doorsluizen naar Box 3. Op  het moment dat je de lening gebruikt voor onderhoud of verbouwing, is de rente over dat deel van de lening wel weer aftrekbaar.

Boeterente

Wie zijn hypotheek wil laten oversluiten om een lagere rente te krijgen, wordt vrijwel altijd geconfronteerd met een boeterente. Ook deze kun je meestal als aftrekpost opvoeren. Financier je deze mee in je hypotheek, dan is de rente over dit bedrag níet aftrekbaar.

Erfpacht

Periodieke betalingen voor erfpacht zijn aftrekbaar. De afkoopsom voor de periodieke betalingen voor erfpacht is dat niet. Maar als je de rechten van erfpacht afkoopt, is de rente over de lening die je afsluit om de afkoopsom te financieren, meestal wel aftrekbaar.

Bijleenregeling

Een venijnige fiscale regeling is de zogeheten bijleenregeling. Wie zijn huis verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe woning aanschaft, is verplicht om de eventuele overwaarde die bij de verkoop van het oude huis vrijkomt te investeren in de volgende koopwoning. Je mag namelijk alleen de rente aftrekken over de aankoopprijs van de nieuwe woning na aftrek van de overwaarde.

Tijdelijke verhuur

Soms is het lastig na een verhuizing de oude woning te verkopen. Je huis tijdelijk verhuren kan dan een interessante tussenoplossing zijn. De woning komt dan terecht in box 3. Dit betekent dat je de hypotheekrente dan niet meer mag aftrekken. Maar je hoeft de inkomsten uit de tijdelijke verhuur ook niet op te geven. Na afloop van de verhuurperiode komt de woning weer in box 1 terecht en is de hypotheekrente weer aftrekbaar. Deze regeling geldt tot drie jaar na afloop van het vertrek uit je oude woning.

Tijdelijk uitgezonden

Het kan gebeuren dat je door je baas tijdelijk naar het buitenland wordt uitgezonden. Als je je huis in Nederland aanhoudt en niet verhuurt, mag je onder voorwaarden toch de hypotheekrente aftrekken.

Leeg huis

Raak je bij een verhuizing je oude huis aan de straatstenen niet kwijt? Dan mag je dat jaar plus maximaal drie jaar daarna de hypotheekrente op beide woningen aftrekken. Voorwaarde is wel dat je woning niet verhuurd is en dat deze daadwerkelijk in de etalage staat. Is de woning na drie jaar nog niet verkocht, dan mag je de hypotheekrente niet meer aftrekken en moet je het huis en de schuld aangeven in box 3 (sparen en beleggen).

De hypotheekrente-aftrek geldt ook als je een nieuw huis hebt gekocht dat afgelopen jaar tijdelijk leeg stond (bijvoorbeeld vanwege een verbouwing), of nog in aanbouw was. Het is wel de bedoeling dat je er binnen drie jaar na aankoop gaat wonen. Neem je pas later je intrek in het nieuwe huis, dan geldt hetzelfde regime als bij een vakantiehuisje. De woning en bijbehorende schuld vallen dan in Box 3.

Kapitaalverzekering eigen woning

Veel huizenbezitters hebben een spaar- leven- of beleggingshypotheek afgesloten voor de financiering van hun huis. Zij betalen premies voor een kapitaalverzekering, waarmee zij na afloop de hypotheek aflossen. Deze verzekering valt in Box I. Dat betekent dat je tijdens de looptijd geen belasting hoeft te betalen over het opgebouwde bedrag en de ontvangen rente. De betaalde rente mag je aftrekken.

Je verzekering moet wel zijn afgesloten bij een levensverzekeraar en zijn bedoeld om je huis mee af te lossen. Ook moet je volgens de polis minimaal vijftien jaar premie betalen. Voldoet je verzekering niet aan deze voorwaarden, dan valt deze in Box 3 en is de rente dus niet langer aftrekbaar.

Op het moment van aflossing geldt voor kapitaalverzekeringen eigen woning een vrijstelling: over dat bedrag hoef je geen belasting te betalen. De vrijstelling bedraagt maximaal 157.000 euro per verzekerde en is nooit hoger dan de woningschuld. Heb je minder dan twintig jaar premie betaald, dan is de vrijstelling aanzienlijk lager: maximaal 35.700 euro per persoon. Bij vroegtijdig overlijden wordt hierop een uitzondering gemaakt.

Kapitaalverzekeringen die vóór 1 januari 2001 zijn afgesloten, gelden niet als 'kapitaalverzekering eigen woning'. Maar je kon deze tot 1 april 2013 wel omzetten in een kapitaalverzekering eigen woning, mits je aan de voorwaarden hebt voldaan.

Banksparen

Je kunt ook via een geblokkeerde spaar- of beleggingsrekening bij een bank het hypotheekbedrag bijeen sprokkelen: banksparen. Hiervoor geldt een vergelijkbaar regime als bij de kapitaalverzekering eigen woning. Ook aan deze fiscale vrijstellingen zijn voorwaarden verbonden. Sinds vorig jaar is het niet meer mogelijk om een spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning af te sluiten.

Uit elkaar

Als jij en je (fiscaal) partner uit elkaar gaan, neemt ieder zijn eigen deel van de eigenwoningreserve mee. Waren jullie getrouwd in gemeenschap van goederen, dan krijgt ieder de helft. Blijf jij in het huis achter en koop je je ex-partner uit, dan ontstaat dezelfde situatie als bij de aankoop van een eigen woning. Is jouw ex-partner in jullie oude woning achtergebleven? Dan mag je nog maximaal twee jaar na jouw vertrek de door jou betaalde hypotheekrente aftrekken.

Betaalde jij alle rente, terwijl de woning maar voor de helft op jouw naam stond, dan mag je de helft van het rentebedrag op de normale manier aftrekken en het restant aftrekken als alimentatie. Je moet ook jouw deel van het eigenwoningforfait aangeven, maar dit kun je vervolgens aftrekken als alimentatie.

Lees ook:

Slimme aftrekposten 2013: je ziektekosten

Slimme aftrekposten 2013: werk en bedrijf

 

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl