Pebbles is een nieuw vastgoedinitiatief voor particuliere beleggers.

Het idee is om particuliere beleggers die het aankopen van panden voor verhuur te veel gedoe vinden, een laagdrempelige mogelijkheid te geven om te participeren in verhuurde panden.

Business Insider sprak met oprichters Huib Boissevain van vastgoedinvesteerder Annexum en Tim Rutgers van Bloqhouse over het aanbod, de risico’s en de kosten van Pebbles.

De aanhoudende stijging van huizenprijzen en het nijpende woningtekort zorgen ervoor dat de interesse voor beleggen in vastgoed fors toeneemt. Dat geldt zeker ook voor particulieren die op een spaarrekening nauwelijks rendement halen en op de aandelenmarkt geconfronteerd worden met heftige koersbewegingen.

Toch is zelf investeren in huizen voor verhuur zeker niet voor iedereen weggelegd. Je moet daarvoor genoeg geld op je bankrekening hebben, het juiste pand vinden, de huurinkomsten goed inschatten, eventueel een beleggingshypotheek afsluiten, de regelgeving kennen en ga zo maar door. Toch?

Lees ook: Ga je in aandelen beleggen of koop je een huis om te verhuren en word je ‘huisjesmelker’? 7 dingen om goed op te letten

Pebbles, een beleggingssite voor vastgoed die op 3 februari van start is gegaan, biedt een alternatief voor dat ingewikkelde en tijdrovende proces.

Je maakt een account aan, laat je identiteit verifiëren en binnen een paar muisklikken kun je met een minimale inleg van 250 euro een deelneming krijgen in een vastgoedfonds dat in drie panden in Den Haag belegt, waarin al huurders zitten.

Het idee voor Pebbles werd geboren toen CEO Huib Boissevain van de aanbieder van vastgoedfondsen Annexum in contact kwam met Tim Rutgers van softwareplatform voor investeringsfondsen Bloqhouse. Dat gebeurde tijdens een conferentie over toepassingen van nieuwe technologieën bij vastgoedinvesteringen.

Beiden vonden dat het beleggen in vastgoed voor particulieren veel makkelijker en handiger kon en hebben Pebbles opgezet. Annexum is de officiële vastgoedbeheerder, terwijl Bloqhouse verantwoordelijk is voor de technische kanten van het platform.

Business Insider sprak met Boissevain en Rutgers over hoe dit platform werkt, wat de toekomstplannen zijn en met welke risico's en kosten beleggers te maken krijgen.

Via Pebbles word je vastgoedbelegger, maar op kleine schaal

Beleggen via Pebbles lijkt een beetje op direct investeren in verhuurpanden, maar dan op een kleinere schaal en met uitbesteding van de aankoop en de verhuur.

Je wordt dus niet volledig eigenaar, maar verwerft een klein belang in een fonds, waaronder een paar panden met huurders hangen.

Pebbles neemt de aankoop van panden, het papierwerk bij de notaris, de zoektocht naar verhuurders, het beheer van het vastgoed en de administratie op zich tegen een vergoeding.

Het voordeel van zo'n opzet is dat een belegger in zowel de winsten als de verliezen van een vastgoedinvestering deelt, meent Boissevain. Met dit concept onderscheidt Pebbles zich van andere initiatieven in Nederland, aldus de topman van de fondsbeheerder.

In het buitenland bestaan al wel vergelijkbare platformen aan Pebbles, zoals Property Partner in het Verenigd Koninkrijk of de van oorsprong Duitse Exporo.

"Wij laten mensen in eigen vermogen beleggen. Normaal gesproken kunnen particuliere beleggers voornamelijk via vastrentende producten investeren in vastgoed. De waardestijging van een woning mis je dan." Bij dat soort producten moet je je afvragen of je voldoende rendement krijgt, vindt Boissevain. Want op moment dat het fout gaat, bijvoorbeeld een pand wordt plotseling minder waard, deel je wel mee in de verliezen.

Binnen een halfuur kun je al beleggen

Pebbles maakt volop gebruik van digitale mogelijkheden om het platform gebruiksvriendelijk te maken. Het idee is dat al je zaken moet kunnen doen vanuit je laptop of telefoon, aldus Rutgers.

"Wij willen de klant ontzorgen", voegt Boissevain daaraan toe. Hij merkt dat traditionele beheerders van vastgoedfondsen nog steeds veel met papier werken. Het kan daarom meerdere weken duren voordat je daadwerkelijk een investeerder bent, vertelt hij.

Bij Pebbles kun je al binnen een half uur je aanmelden en gaan beleggen.

Het inschrijven gaat rap, mede omdat de identiteit van potentiële beleggers op een automatische wijze geverifieerd kan worden, bijvoorbeeld via iDIN. Met deze methode dient je betaalrekening bij een Nederlandse bank als een afgeleide identificatie.

Je kunt ook gewoon je paspoort uploaden, die vervolgens door een identiteitscontrole gaat. Ook wordt er nagekeken of je naam op sanctielijsten of de lijst van prominente politieke personen (PEP) staat. In dat geval mag je niet beleggen via Pebbles.

Vervolgens wordt toegang verleend tot een online omgeving, waarin je alle beschikbare fondsen ziet waarin geïnvesteerd kan worden. Elk fonds heeft een eigen pagina die inzicht geeft in de investeringen, de waarde daarvan, het rendement en de risico's. Als je een keuze hebt gemaakt kun je direct certificaten kopen via iDEAL.

Vervolgens kun je via een dashboard je beleggingen volgen, een jaaroverzicht voor de Belastingdienst downloaden. Ook is er een direct lijntje naar de fondsbeheerder (via chat en berichten).

In de toekomst wordt Pebbles ook beschikbaar via mobiele apps.

Certificaten kunnen straks worden verhandeld op een digitale marktplaats

Pebbles verwacht de komende maanden ook de mogelijkheid te bieden om de certificaten op een digitale marktplaats te verhandelen. Beleggers krijgen daartoe toegang via het Pebbles-platform.

Beleggers die in certificaten willen handelen, moeten wel beschikken over basiskennis van beleggen. Om dat aan te tonen moeten zij voor een speciale passendheidstoets slagen. Dit is een standaard procedure die voor elk handelsplatform of beurs geldt. Boissevain en Rutgers verwachten dat vrijwel iedereen gaat slagen. Als het bij een belegger niet lukt, moet hij of zij zelf bijleren en dan de toets weer proberen.

Het aanbod groeit naar tien vastgoedfondsen eind dit jaar

Het prospectus vermeldt dat Pebbles start met één fonds dat in drie appartementen in Den Haag investeert. De beoogde omvang van het fonds is iets meer dan 8 ton.

Verder geldt er een principe van op is op: er worden geen nieuwe emissies gedaan op moment dat alle certificaten verkocht zijn, vertelt Rutgers. Op moment dat het eerste fonds uitverkocht is, zal het volgende fonds open gaan, met eveneens drie vastgoedobjecten.

In het begin worden nieuwe fondsen één voor één vrijgegeven, om het aanbod in lijn met de vraag te laten toenemen. Maar als het platform groeit en meer gebruikers telt, zullen meerdere fondsen tegelijkertijd aangeboden worden, verzekert Boissevain.

Tegen het eind van het jaar verwacht hij een aanbod van zo'n tien vastgoedfondsen, waar je naast woningen ook in kleine winkelcentra of kantoren verspreid over het land kunt beleggen. In de toekomst kunnen ook vastgoedobjecten in het buitenland worden aangeboden.

Over twee tot drie jaar denkt Boissevain jaarlijks 20 tot 25 miljoen euro aan vastgoed te verkopen via het platform. De gemiddelde omvang per fonds zal groeien naar zo'n 2 tot 3 miljoen euro. "Als je naar andere landen kijkt, groeien dit soort platforms exponentieel", merkt de topman van Annexum op.

Hij benadrukt verder dat Pebbles ook een platform is voor vastgoedeigenaren die hun appartementen of winkeltjes willen verkopen. Elk interessant vastgoedobject dat voldoet aan de selectiecriteria van Pebbles kan straks aangeboden worden op het platform.

AFM-toezicht: prospectus niet gecontroleerd

Pebbles staat niet onder het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De vastgoedbeleggingssite heeft vanwege een beperkte omvang per individueel fonds (onder 5 miljoen euro) een vrijstelling. Dit betekent dat de documentatie van Pebbles, zoals de prospectussen, niet gecontroleerd is door de toezichthouder.

Annexum, die de beheerder en de uitgevende instelling is, staat wel onder de toezicht en is opgenomen in het register van het AFM.

Het verwachte rendement van elk vastgoedfonds zal anders zijn, afhankelijk van de locatie, het type object, vertelt Boissevain. Het eerste fonds dat momenteel certificaten verkoopt, werkt met een verwacht netto rendement tussen 4 en 6 procent, aldus het prospectus, dat dus niet gecontroleerd is door de AFM.

Risico's beleggen in vastgoed

Elk fonds op Pebbles bevat een prospectus waarin alle materiële risico's uiteen worden gezet.

In algemene zin zijn de belangrijkste risico's volgens Boissevain vergelijkbaar aan het kopen van een pand voor de verhuur: de waardedaling van het vastgoed en leegstand.

Daarnaast bestaat er volgens hem nog altijd een technisch risico dat er iets met het pand gebeurt. "De kans dat de dijken breken is minimaal, maar als dat gebeurt is het huis vrijwel niets meer waard."

Hieronder noemen we een aantal andere risico's die minder voor de hand liggen, maar wel in het prospectus van het eerste fonds staan en goed zijn om te noemen:

Financieringsrisico

De fondsen kunnen tot 60 procent van de fiscale boekwaarde van vastgoedobjecten met vreemd vermogen worden gefinancierd, zo leest het prospectus.

Op moment dat het vastgoed verkocht wordt, moet de schuld worden afgelost. Als de waarde van het pand gelijk of lager is dan het vreemd vermogen, blijft er niks over voor de certificaathouders. Zij verliezen dan hun inleg.

Dit risico neemt toe naarmate het percentage van vreemd vermogen stijgt. Bij elk fonds staat er vermeld of er sprake is van financiering met schuld en hoe hoog het percentage van vreemd vermogen is.

Indien er sprake is van vreemd vermogen bestaat er ook een herfinancieringsrisico. De leningen worden afgesloten voor een bepaalde looptijd, bijvoorbeeld vijf jaar. Als de lening afloopt, moet er een nieuwe lening worden geregeld. Of dat lukt en tegen welke voorwaarden kan niet gegarandeerd worden.

Paraplufondsrisico

Juridisch is het zo dat alle fondsen bij Pebbles een ongedeeld vermogen kennen, aldus het prospectus. Dat betekent dat alle fondsen de verliezen delen als een van de fondsen met liquiditeitsproblemen op de korte termijn kampt. Daarbij kun je denken aan leegstand van een paar maanden, dat even opgevangen moet worden zodat de woning niet gedwongen in de verkoop gedwongen moet.

Het punt is dus dat je geld deels gebruikt kan worden om andere fondsen uit het nood te helpen waarin je niet belegt.

Aan de andere kant, als het jouw fonds is dat tijdelijk in het nauw wordt gedreven, is het juist heel fijn dat andere fondsen kunnen bijspringen.

Risico's belangenconflicten

Een risico waar het goed is om bewust van te zijn is dat de beheerder mogelijk niet altijd in het belang van certificaathouders zal handelen vanwege een conflicterend belang, zo vermeldt het prospectus.

Zo bestaat er een potentieel belangenconflict doordat de certificaathouders een vergoeding aan Annexum moeten betalen als een vastgoedobject wordt aan- of verkocht. Hierdoor heeft de beheerder in theorie een financieel belang bij het uitvoeren van aan- en verkooptransacties, waar beleggers die er voor de lange termijn zitten mogelijk niet op zitten te wachten.

Beheerderrisico

Volgens het prospectus kan het verlies van één of meer directeuren of het faillissement van Annexum negatieve gevolgen hebben voor de vastgoedobjecten, die door onvoldoende of onzorgvuldig beheer in waarde achteruit kunnen gaan of leeg komen te staan.

Maar volgens Boissevain staat Annexum er goed voor: vorig jaar werd qua transactiewaarde een nieuw record behaald en er werd gewoon netjes winst gemaakt.

Hoe kun je uitstappen?

De looptijd van elk fonds is voor onbepaalde duur, aldus het prospectus.

Toch zijn er twee manieren om je investering ten gelde te maken. De eerste optie is om de certificaten te verkopen via de digitale marktplaats.

De tweede optie is dat de beheerder het fonds verkoopt, hopelijk met een winst.

Een belangrijke kanttekening bij de tweede optie is dat de fondsbeheerder de fondsen alleen verkoopt in uitzonderlijke gevallen. "Het uitgangspunt is niet om continu panden te verhandelen", aldus Boissevain.

Annexum laat ieder jaar een analyse los op alle panden om te kijken of het verstandig is om te verkopen.

Het kan zijn dat het lucratief is om te verkopen, omdat een buurman een zeer goede prijs biedt, geeft Boissevain als voorbeeld. "Of je weet dat er binnenkort windmolens geplaatst worden tegenover een appartementencomplex. Je kunt het beste voor die tijd afscheid nemen van het vastgoed."

Sowieso gebeurt de verkoop in overleg met de beleggers, verzekert Boissevain. "Als we zonder communicatie een van die panden op Funda zetten, duurt het vijf munten voordat we iemand aan de lijn hebben."

Kosten van vastgoedbelegging

Net als de risico's worden alle kosten op een rij gezet in het prospectus.

Daarbij moet een verdeling worden gemaakt tussen kosten die van de huuropbrengsten worden afgetrokken en daarmee in het netto rendement al verwerkt zijn en losse vergoedingen.

Bij de kosten die van het rendement afgaan zitten onder meer de kosten koper, zoals de overdrachtsbelasting en notariskosten, die in het prospectus worden ingeschat op 6 procent van de aankoopprijs van panden. Verder zijn er marketingkosten, financieringskosten en operationele kosten.

De beheervergoeding bedraagt volgens het prospectus 5 procent per jaar en gaat af van de bruto huuropbrengsten.

Lees meer over beleggen: