De behoefte om de eigen woning in te zetten als bron van inkomsten neemt toe in Nederland. Maar banken en verzekeraars houden zich muisstil.

Ik ken redelijk wat mensen die niet heel arm zijn – tonnetje of drie – maar altijd aan het eind van de maand rood staan. Niet omdat ze het geld over de balk gooien, maar omdat ze een laag inkomen hebben. Veel vermogen dankzij een flinke overwaarde van hun huis, maar weinig cashflow.

Dit geldt voor veel 65-plussers met een klein pensioen, maar ik ken ook veertigers die dit probleem hebben. In het rapport Eigen haard is zilver waard (pdf) constateerde de Taskforce Verzilveren vorig jaar al dat de behoefte de eigen woning in te zetten als bron van inkomsten groot en stijgende is.

Opeethypotheek: uit de mode

Tot de grote crisis toesloeg in 2008 losten veel huiseigenaren dit probleem op met een omkeer- of opeethypotheek. Daarbij leen je geld op basis van de overwaarde van je huis en gebruikt dat om van te leven. De rente wordt meestal niet direct betaald, maar bijgeschreven op de schuld. (De hypotheekvorm duikt ook wel op onder de naam krediethypotheek)

Nadeel is dat de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Verder is het niet fijn als op een gegeven moment het geld op is, maar de rentebetalingen gewoon doorlopen. Je betaalt dan voor geld dat er niet meer is. Inmiddels zijn de meeste banken gestopt met dit soort hypotheken.

Voorzover ik weet, bieden alleen de Rabobank en ABN Amro-dochter Florius zo’n hypotheek momenteel nog aan, en dan ook nog alleen aan 55- of 60-plussers.

Verkoop op lijfrente

Maar gelukkig is er een andere manier om de overwaarde van je huis te verzilveren. In onder meer België en Frankrijk bestaat al heel lang de verkoop op lijfrente. Dit werkt als volgt.

Je verkoopt je huis en krijgt in ruil daarvoor elke maand een bepaald bedrag (lijfrente) uitgekeerd door de koper. Als je doodgaat, stoppen de betalingen en krijgt de koper het huis in eigendom.

Voor de liefhebber: technisch bezien verkoop je doorgaans alleen het economisch (bloot) eigendom en behoud je het levenslange vruchtgebruik. Hoe ouder je bent, des te hoger de waarde van het economisch eigendom en hoe meer je dus kunt krijgen in de vorm van aanvullend pensioen.

Hoe langer je leeft, des te langer de koper moet blijven betalen en hoe duurder hij dus uit is. Naast de lijfrente betaalt de koper meestal ook een bedrag ineens (het ‘boeket’). Een prachtig systeem, waarbij de koper in feite optreedt als pensioenverzekeraar voor de verkoper. Op deze Belgische website kun je berekenen hoe hoog de maandelijkse uitkering (lijfrente) zou moeten zijn.

Risico's van verzekeringsconstructie

De uiteindelijke koopprijs kan gunstig uitpakken voor de koper of voor de verkoper. Legendarisch is de transactie die de Française Jeanne Calment in 1965 deed. Zij verkocht destijds op 90-jarige leeftrijd haar huis tegen een levenslange lijfrente van omgerekend 380 euro per maand (2.500 Franse franken). De koper overleed in 1995; zijn weduwe moest de maandelijkse betaling voortzetten tot Calment in 1997 overleed. Zij was toen 122 en is de oudste (geregistreerde) mens ooit.

Uit dit voorbeeld blijkt dat het voor particulieren een wel heel erg grote gok is om op deze manier voor weinig geld een droomhuis te kopen. Er zijn meer Calments in deze wereld. Maar pensioenfondsen en verzekeraars zijn wel groot genoeg om het risico te spreiden door tientallen of honderden woningen te kopen.

Hoewel verkoop op lijfrente bij mijn weten in Nederland zelden plaatsvindt, is er wel sinds kort een commerciële partij die enigszins vergelijkbare diensten aanbiedt. Via de firma Lommerhuizen uit Amersfoort kun je je huis verkopen. Je krijgt dan een bedrag ineens en je kunt het huis dan nog gedurende een bepaald aantal jaren tegen een lage huur terughuren.

Helaas is Lommerhuizen een eenling. Hoewel de behoefte aan verzilveringsconstructies groot en groeiende is, blijft het in de financiële sector muisstil. Zo creatief als banken in het verleden waren in het bedenken van financiële constructies, zo passief zijn zij nu.

Paul van der Kwast is financieel planner en journalist. Voor Z24 schrijft hij tweewekelijks een column over personal finance.