Patrick Beijersbergen: Winkelvastgoed gaat vast slecht

Vroeger waren kinderen die niet zo op hun vader leken van de melkboer, nu zijn
ze van de man die met zijn busje de op internet bestelde spullen komt
brengen. De verkoop via internet groeit als kool, daar vertel ik niets
nieuws mee.

Zelf kom ik nauwelijks meer in winkels, afgezien van de supermarkt. En dat is
bij meer mensen het geval. Boekenclub ECI sluit alle achttien winkels en
verkoopt voortaan alleen nog via internet.

Impact Retail, bekend van winkelketens It’s en Radio Modern ging onlangs
failliet. Dat was deels te wijten aan de komst van de Media Markt, maar ook
de verkoop van elektronica via bol.com en andere webwinkels zal ermee te
maken hebben. Meer dan 100 winkels moesten dicht.

Besparingen
Leegstaande winkels horen bij een recessie, maar het lijkt nu wel of je er
meer dan ooit ziet. En dan wordt er ook nog een Stichting Retail Belang
(SRB) opgericht. De SRB gaat namens winkelbedrijven optreden als
gesprekspartner naar de beheerders en eigenaren van winkelcentra.

De SRB hoopt namens retailketens ‘meer transparantie te bereiken in de kosten
van de dienstverlening van winkelcentra’. De doelstelling is om – in
constructief overleg – voor de huurders een verbeterde ‘value for money’ te
bereiken tegen lagere kosten. SRB verwacht substantiële besparingen voor de
retailketens te realiseren.

Zo, die kunnen de winkelverhuurders in hun zak steken. Constructief overleg,
jaja. De huurders ruiken blijkbaar bloed en grijpen hun kans om de huren
omlaag te onderhandelen. De macht in de markt voor winkelvastgoed lijkt te
verschuiven van de pandjesbazen naar de winkeliers.

Onaantrekkelijk?
Wat betekent dit voor beleggers? Dat ze zich ernstig moeten afvragen of
winkelvastgoed nog wel zo aantrekkelijk is bij de huidige koersen.

Vastgoedaandelen kocht je altijd voor het mooie dividend: doordat meestal de
volledige nettowinst in de vorm van dividend wordt uitbetaald waren
vastgoedaandelen altijd de koplopers op de lijstjes van het
dividendrendement.

Dat geldt nu ook nog voor de fusiekandidaten NSI en VastNed O/I, die
respectievelijk op 9 en 12,3 procent zitten:

Maar de kantorenmarkt is niet best, en het is de vraag of de dividenden
gehandhaafd kunnen worden.

De vijf belangrijkste vastgoedfondsen van het Damrak met een aanzienlijk deel
van de portefeuille in winkels doen het nu al beduidend minder met gemiddeld
op 6,2 procent dividendrendement:

gemiddeld: 6,2%

Dat is misschien wel veel meer dan de obligatierente, maar in de huidige markt
en ook historisch is het bepaald geen vetpot. Kijk eens naar dit setje
‘gewone’ aandelen:

gemiddeld 6,4%

Vastgoedfondsen met winkels hebben het vast slecht. ‘Gewone’ hoogdividend
aandelen zijn momenteel in mijn ogen veel aantrekkelijker.

(disclaimer: van de genoemde aandelen bezit ik Shell)

Patrick Beijersbergen is hoofdeconoom bij de Vereniging van
Effectenbezitters (VEB ) en auteur van het
boek 'Beleggen Kun je Zelf'.

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl