- Verhuurders doen hun huurwoningen van de hand sinds verschillende maatregelen het verhuren van woningen minder aantrekkelijk maakt.
- Het zijn vooral particuliere verhuurders in het westen van het land die hun woning verkopen, blijkt uit een analyse van ABN AMRO.
- Ondanks de hogere huren in bijvoorbeeld de Randstad, is het rendement er mogelijk lager door fiscale maatregelen.
- Lees ook: Huis verhuren als particulier: levert het nog iets op of wordt belastingdruk te hoog?
Verhuurders van woningen doen hun panden in de verkoop, sinds fiscale maatregelen en regels om huurders te beschermen het minder aantrekkelijk maken om te verhuren. Het zijn vooral particuliere verhuurders in het westen van het land die hun huurwoningen in de verkoop doen.
Dat blijkt uit het rapport Stand van Vastgoed dat ABN AMRO woensdag heeft gepubliceerd. Zowel de verkopen van huurwoningen door bedrijfsmatige beleggers als particuliere beleggers nemen toe, blijkt uit gegevens van het Kadaster die economen van de bank hebben geanalyseerd.
Het verschil tussen de twee groepen is dat bedrijfsmatige beleggers ook weer panden kopen, terwijl particuliere beleggers dat niet doen. Het aandeel van de woningvoorraad dat in handen is van particuliere beleggers krimpt dus.
Tegelijk is er een hoos van voormalige huurwoningen op de kopersmarkt, vaak gaat het om appartementen die relatief laag geprijsd zijn. Dat zorgt ervoor dat starters die hun eerste woning kopen hun slag kunnen slaan, terwijl ze eerder geen voet tussen de deur kregen op de woningmarkt.
Het verkopen van huurwoningen aan de desbetreffende huurder of nieuwe bewoners heet in jargon uitponden. Uit gegevens van het Kadaster blijkt dat uitponden vooral in het westen van het land heeft plaatsgevonden.
Verkochte huurwoningen per gemeente
Dit toont de onderstaande kaart, waarin het aandeel uitgeponde woningen van het totaal aantal huurwoningen in bezit van natuurlijke personen in 2024 wordt weergegeven. Hoe groener het gebied, hoe groter het aandeel uitgeponde woningen. Een geel en rood gebied betekent een laag uitpondpercentage.
Als het gaat om gemeenten met minimaal honderd huurwoningen in bezit van natuurlijke personen, dan werd vorig jaar in de gemeenten Ridderkerk, Krimpen aan den IJssel en Maassluis werd het grootste aandeel van totaal aantal huurwoningen uitgepond.
In 2024 gingen hier respectievelijk 19, 18 en 17 procent van de huurwoningen over van natuurlijke personen naar nieuwe eigenaren die er zelf gingen wonen. In Zuid-Limburg is het uitpondpercentage met minder dan 2 procent het laagst.
In gemeenten met meer dan 100.000 inwoners is het aandeel uitgeponde woningen lager. In deze categorie voert Zoetermeer de top 10 aan met een uitpondpercenage van 10,2 procent. Op plek twee en drie staan Amersfoort en Alphen aan den Rijn met respectievelijk 8,2 en 8,1 procent.
Top 10 gemeenten verkochte huurwoningen
De onderstaande tabel toont de top 10 gemeenten met de hoogste percentages woningen die door particuliere beleggers zijn uitgepond.
Eerder meldde economenplatform ESB al dat particuliere huisbazen hun panden massaal in de verkoop doen door overheidsmaatregelen die verhuren minder rendabel maken. ESB constateerde dat particuliere beleggers sinds 2021 méér woningen verkopen dan dat ze opkopen, terwijl dat van 2016 tot en met 2020 juist andersom was.
Bedrijfsmatige beleggers verkopen al veel langer meer woningen dan dat ze opkopen. De trend van particuliere beleggers die hun huurwoningen van de hand doen, zette in 2023 door. En volgens ABN AMRO is dat proces in 2024 in een stroomversnelling gekomen.
Lager huur door nieuwe huurwet
In de afgelopen jaren zijn een aantal maatregelen ingevoerd die het verhuren van woningen minder makkelijk en aantrekkelijk maakt. Zo kunnen gemeenten sinds 1 januari 2022 opkoopbescherming toepassen bij woningen, zodat die alleen kunnen worden gekocht door mensen die er zelf wonen.
Ook is op 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur ingegaan. Hiermee is een einde gekomen aan de tweejarige huurcontracten die verhuurders sinds 2016 mochten bieden, en is het contract voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming weer de norm.
Daarnaast regelt de nieuwe huurwet dat het zogenoemde Woningwaarderingsstelsel, waarin maximale huren gelden afhankelijk van het aantal punten, op meer woningen van toepassing is. Dit omdat puntengrens om in de vrije sector te vallen, is verhoogd.
Daarbij loopt het aantal punten minder snel op door de invoering van de nieuwe wet, omdat de WOZ-waarde, die veel punten opleverde, minder zwaar meetelt.
Huizen die eerder in de vrije sector vielen waar jarenlang geen maximale huur en huurverhoging gold, vallen nu onder gereguleerde huur met een maximale huur en huurverhoging. Daardoor zou op termijn de huur van 300.000 woningen met 190 euro omlaag gaan.
Hogere belastingdruk door fiscale maatregelen
Daarnaast zijn er fiscale maatregelen getroffen die het rendement van particuliere verhuurders drukken. Sinds 2021 geldt voor beleggers een hogere overdrachtsbelasting bij aankoop van de woning, in plaats van de 2 procent die geldt voor kopers die de woning zelf gaan bewonen. Het tarief voor particuliere verhuurders ligt in 2025 op 10,4 procent.
Ook is gesleuteld aan de regels voor het opgeven van de woningwaarde in box 3 van de inkomstenbelasting, waar je belasting betaalt over het rendement op vermogen. Verhuurders moeten sinds 2023 een hoger percentage van de WOZ-waarde opgeven (tot 100 procent, voorheen maximaal 85 procent), waardoor ze meer belasting betalen.
De constatering van ABN AMRO dat in het westen relatief meer particuliere verhuurders hun woningen van de hand doen, komt mogelijk door hoe de bovenstaande maatregelen in de praktijk uitpakken. In de Randstad kun je als verhuurder waarschijnlijk een hogere huur vragen dan elders, maar de WOZ-waarde is er ook hoger.
Verhuurder in Amsterdam houdt minder over dan die in Amersfoort
De WOZ-waarde telt zoals gezegd zwaarder mee in box 3 voor de vermogensbelasting en is bovendien de basis voor een aantal gemeentebelastingen. Dit kan ervoor zorgen dat de nieuwe maatregelen zwaarder op het rendement drukken in bijvoorbeeld de Randstad, dan in andere delen het land waar de WOZ-waardes lager zijn.
Dit effect is nog sterker als de verhuurder zich moet houden aan een maximale huurprijs, omdat de woning niet (meer) in de vrije sector valt. Business Insider berekende eerder dat een woning in Amsterdam fors minder oplevert dan een ongeveer gelijke woning in Amersfoort, ondanks de hogere huur in de hoofdstad.
ABN AMRO heeft gekeken of de sterk gestegen huizenprijzen verhuurders tot verkopen zet, maar het verband tussen uitponden door particuliere beleggers en huizenprijzen is niet sterk. Er zijn gemeenten waar de huizenprijzen relatief sterk stegen en die een hoog uitpondpercentage hebben. Maar er zijn ook gemeenten met een laag aandeel uitgeponde woningen, terwijl de huizenprijzen ook daar sterk zijn gestegen.