Zo hoog zijn hypotheken en de overwaarde van huizen per generatie

Met de enorme stijging van huizenprijzen sinds 2013 is ook de verhouding tussen de waarde van woningen en de gemiddelde hypotheekschuld flink veranderd.

Uit berekeningen van Business Insider op basis van cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat vooral huiseigenaren van 45 en ouder profiteren van overwaarde. Maar ook met jongere generaties gaat het beter.

In de nasleep van de huizencrisis die in 2009 toesloeg, zijn de hypotheekregels steeds strenger geworden. Toch is de totale hypotheekschuld van Nederlanders de afgelopen jaren vrolijk verder gegroeid.

In het tweede kwartaal van 2020 bedroeg de totale hypotheekschuld in Nederland liefst 740 miljard euro.

Zo'n totale schuld zegt natuurlijk niet alles, want tussen generaties zijn er grote verschillen betreft de hoogte van de hypotheekschuld en de waarde van woningen.

Allereerst is er het feit dat de jongste leeftijdsgroepen nog niet ver genoeg op hun carrièrepad zijn om zich een duurder huis en een grotere hypotheekschuld te kunnen veroorloven. Daarnaast zou je verwachten dat de oudere leeftijdsgroepen relatief gezien een lagere hypotheekschuld hebben. Zij hebben immers meer tijd gehad om een een deel van de hypotheekschuld af te lossen.

Hypotheekschuld per generatie

Business Insider vergeleek eerder de hypotheekschuld en de doorsnee woningwaarde van de verschillende leeftijdsgroepen met elkaar, op basis van de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Dit gebeurde met cijfers van 2017 en 2018. Inmiddels zijn ook de cijfers over 2019 bekend, zodat we een update hebben gemaakt.

In de onderstaande tabel hebben we de mediane waarde van de hypotheekschuld per leeftijdsgroep genomen. Dit is de middelste meting in een rij die oploopt van klein naar groot. Dus de helft van de huishoudens per leeftijdsgroep heeft een lagere hypotheekschuld dan de mediaan en de helft een hogere.

De mediaan is vaak een betere manier om te vergelijken dan het gemiddelde, omdat het gemiddelde vertekend kan worden als er een paar grote uitschieters zijn.

Wat we zien is dat de mediane hypotheekschuld gestaag oploopt bij de generaties tot 45 jaar. De piek ligt bij de leeftijdsgroep tussen de 35 en 45 jaar met een mediane hypotheekschuld van 217 duizend euro. Daarna begint de hoogte van de hypotheekschuld geleidelijk te dalen.

Overwaarde eigen huis per generatie

Als de actuele marktwaarde van je woning hoger is dan de hypotheekschuld, noemen we dat overwaarde. Bij de Belastingdienst noemen ze dat de eigenwoningreserve, op het moment dat je je huis verkoopt.

Het kan natuurlijk ook anders uitpakken: is de hypotheekschuld groter dan de actuele marktwaarde dan blijf je zitten met een restschuld als je de woning verkoopt.

Op basis van de mediane hypotheekschuld per generatie en geschatte woningwaarde die het CBS geeft, hebben we gekeken naar de potentiële overwaarde per generatie. Hiermee kun je een idee krijgen hoe warmpjes verschillende generaties erbij zitten. Onderstaande tabel geeft het overzicht.

Opvallend is de sprong naar meer dan een ton aan overwaarde bij de groepen vanaf 55 jaar. Dat komt overigens niet door een extra waardestijging van de woningen, maar vooral door de daling in de hypotheekschuld die we eerder al zagen.

De leeftijdsgroep van 35 tot 45 heeft de hoogste doorsnee hypotheek, met een bedrag van 217 duizend euro. Voor de tien jaar oudere generatie is dat al zo'n 28 duizend euro minder.

Vergelijk je de doorsnee overwaarde in 2019 met die van een jaar eerder, dan valt op dat de meeste overwaarde nog altijd bij 55-plussers zit. Maar de jongere generaties hebben de grootste sprongen gemaakt.

De leeftijdsgroepen 25-35 en 35-45 jaar hadden in 2017 een overwaarde van zo'n 13 duizend euro. Dat werd een jaar later ruim het dubbele, om in 2019 uit te komen op een doorsnee overwaarde van ruim een halve ton.

Dat ook jongere huiseigenaren de overwaarde zien verbeteren, kan mede te maken hebben met de opkomst van annuïteitenhypotheken, waarbij je na het afsluiten van de hypotheek meteen begint met aflossen, zodat de hypotheekschuld begint te dalen.

Lees meer over huizen en vermogen:

• Huis verkopen met overwaarde: dit gebeurt er fiscaal in 6 situaties
• Rentenieren: dit kun je jezelf uitkeren als je een kapitaal heb van 1 ton, 3 ton, 5 ton of €1 miljoen
• Als je de €1.200 miljard die Nederlanders in pensioenen hebben meerekent, is de vermogensongelijkheid een stuk kleiner
• Stijging van de huizenprijs maakt Nederlanders rijker: zoveel vermogen hebben inwoners van jouw gemeente
• Overwaarde van je huis benutten? 8 dingen waar je op moet letten bij de opeethypotheek