Dankzij de stijgende huizenprijzen van de afgelopen jaren hebben veel mensen overwaarde opgebouwd in de eigen woning. Dat geeft een fijn gevoel, maar wellicht wil je het geld dat vastzit in stenen op een andere manier gebruiken. Bijvoorbeeld om minder te gaan werken, eerder te stoppen met werken of als aanvulling op je pensioen.

De overwaarde in eigen woningen is vooral voor huiseigenaren die verder in hun woon- en werkcarrière zitten, gemiddeld genomen relatief hoog. Dit heeft verschillende oorzaken.

Aan de ene kant wonen oudere generaties al langer in hun woning, waardoor ze langer hebben kunnen profiteren van de waardestijging op de huizenmarkt. Tegelijk hebben oudere generaties langer de tijd gehad om af te lossen op hun hypotheek, waardoor het verschil tussen de marktwaarde van de woning en de resterende hypotheek is toegenomen.

De gemiddelde 65- tot 75-jarige met een koopwoning heeft nog een hypotheek van 99.000 euro. Voor dertigers en begin veertigers is de gemiddelde hypotheek 209.000 euro, zo blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek

Als we naar de gemiddelde overwaarde kijken (dus het verschil tussen de geschatte marktwaarde van woningen en de hypotheekschuld), ligt die voor 65- tot 75-jarigen op ruim 200.000 euro. Deze getallen komen uit 2020 en sindsdien zijn de huizenprijzen alleen maar verder gestegen.

Stel nu dat je de overwaarde wilt verzilveren met een extra aflossingsvrije hypotheek. Je hebt dan alleen te maken met rentelasten, aangezien je tijdens de looptijd van de hypotheek niet aflost. Het geleende bedrag kun je inzetten als inkomensaanvulling, maar dan zal de aflossing van de hypotheek dus uiteindelijk uit bijvoorbeeld verkoop van de woning moeten worden voldaan.

Financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep laat aan de hand van drie voorbeelden zien hoe de overwaarde gebruikt kan worden met een extra stukje hypotheek en wat daar voor ogen en haken aan zitten.

Je moet je dus realiseren dat als je een deel van de overwaarde te gelde maakt, dat ook betekent dat je aan het einde van de rit meer hypotheekschuld hebt en je in de tussentijd extra rente betaalt.

Voorbeeld 1: minder werken

Stel je werkt vijf dagen per week,, maar wilt 1 dag per week minder werken. Je brutosalaris daalt dan met 20 procent. Netto zal het effect minder groot zijn. Je inkomsten komen in dit scenario lager uit, maar het is ook goed om naar je uitgaven te kijken. Deze kunnen stijgen als je wat meer vrije tijd hebt.

Stel je hebt berekend dat je 500 euro per maand extra nodig hebt om minder te werken. Op jaarbasis telt dat op tot 6.000 euro. Stel dat je vijf jaar lang minder wilt gaan werken, dan heb je in die periode een bedrag van 30.000 euro nodig. Daarvoor sluit je een aflossingsvrije hypotheek af tegen een rente van 3 procent.

Je bent 75 euro per maand kwijt aan de extra rente. Dat moet je in mindering brengen op het bedrag van 500 euro per maand dat je opneemt uit het extra hypotheekbedrag. Als je echt 500 euro te besteden wil hebben dan moet je een hogere hypotheek nemen van 34.500 euro. Dit geld zet je op een spaarrekening en je keert aan jezelf elke maand 575 euro uit.

Minder werken met een extra uitkering klinkt best leuk, maar geeft een geldverstrekker zomaar aan iedereen zo'n hypotheek?

De geldverstrekker zal onder andere je inkomen toetsen. Dat moet voldoende zijn om nu en in de toekomst de hypotheeklasten te kunnen betalen. Verder wordt er getoetst of de aflossingsvrije hypotheek niet meer is dan 50 procent van de waarde van de woning. Als je nog een andere aflossingsvrije hypotheek hebt, wordt die bij de nieuwe aflossingsvrije hypotheek opgeteld.

Wij hebben hier gekeken naar minder werken voor een periode van vijf jaar. Je moet wel beseffen dat na deze periode de nieuwe hypotheek blijft lopen, waarvoor dus maandelijks rentelasten betaald moeten worden. Die rentelasten moeten ook met een eventueel lager pensioeninkomen goed te dragen zijn.

Voorbeeld 2: eerder stoppen met werken

Veel mensen willen niet tot hun AOW-leeftijd blijven doorwerken. Dat geldt momenteel overigens meer voor jongere generaties dan voor de oudere mensen.

Als voorbeeld neemt Van Bruggen een persoon voor met een jaarlijks inkomen van 50.000 euro. Deze persoon wil drie jaar eerder stoppen met werken. In dit geval heeft hij of zij netto 36.000 euro per jaar nodig. Voor de drie jaar stijgt het prijskaartje naar 108.000 euro.

Als je de extra rentelasten uit dit potje wilt betalen, dan heeft de persoon uit dit voorbeeld een aflossingsvrije hypotheek van circa 120.000 euro nodig. Het gaat hier om een maandelijkse extra rentelast van 300 euro, becijfert Van Bruggen.

Verder is het goed om te beseffen dat als je geen inkomen uit werk meer hebt, de hypotheekrenteaftrek van een eventuele oudere hypotheek wegvalt. Voor een nieuwe aflossingsvrije hypotheek heb je sowieso geen recht op de hypotheekrenteaftrek.

Daarnaast zijn er andere fiscale gevolgen: je hebt geen recht meer op arbeidskorting. Bovendien bouw je minder aanvullend pensioen op, omdat de inleg van pensioenpremies via de werkgever stopt.

Voorbeeld 3: aanvulling op pensioen

Wil je na het bereiken van de AOW-leeftijd een aanvulling hebben op je inkomen, dan moet je je eerst afvragen hoelang je zo'n aanvulling wilt hebben. En je moet een idee hebben van je uitgavenpatroon als je met pensioen bent.

Stel je wil tien jaar lang maandelijks een extra budget van 500 euro vanaf je 67ste tot je 77ste. Om deze extra kosten te dekken heb je een totale hypotheek van 150.000 euro nodig. We nemen hierbij voor de eenvoud aan dat geld op een spaarrekening geen rente oplevert.

De geldverstrekker zal uiteraard nog gaan toetsen of het pensioeninkomen hoog genoeg is om de extra hypotheeklasten te betalen én of de overwaarde van de woning voldoet voor de extra hypotheek.

Is het inkomen niet voldoende? Dan is in sommige gevallen nog wel een speciale hypotheek mogelijk, de zogeheten opeethypotheek. Het werkt als volgt: je ontvangt een periodieke maandelijkse aanvulling terwijl de hypotheekrente bij de schuld wordt bijgeschreven. Niet elke geldverstrekker biedt zo'n hypotheek aan.

Van Bruggen benadrukt dat het belangrijk is om te beseffen, dat je in elk van de drie bovenstaande scenario's een deel van de overwaarde van de eigen woning gaat opeten. Je kunt daardoor meer besteden, maar uiteindelijk blijft er dus minder vermogen over voor bijvoorbeeld nabestaanden.

Een andere overweging, die heel actueel is, zijn de stijgende hypotheekrentes. Het maakt best wel uit of je leent tegen 2 procent of 3 procent, of zelfs een nog hoger rentepercentage. Als je de rentelasten mee wilt financieren, zorgen de hogere rentes ervoor dat je een steeds hogere hypotheek nodig hebt.

Lees meer over hypotheken: