• De stijging van huizenprijzen zorgt ervoor dat steeds meer woningen een relatief hoge waarde hebben in verhouding tot de hypotheek.
  • Vooral 55-plussers profiteren van een steeds hogere overwaarde, maar ook jongere generaties hebben meer vermogen in hun woning.
  • Business Insider sloeg cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek erop na en rekende uit wat de geschatte overwaarde per generatie is.

Door de stijging van huizenprijzen hebben steeds meer woningen een relatief hoge waarde in verhouding tot de hypotheek. Maar die overwaarde is per generatie wel ongelijk verdeeld.

Uit berekeningen van Business Insider op basis van cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat vooral huiseigenaren van 45 en ouder profiteren van overwaarde.

Onderstaande grafiek laat zien dat de totale hypotheekschuld van Nederlanders de afgelopen jaren is gestegen. Maar omdat huizenprijzen in verhouding sneller omhoog zijn gegaan, neemt de overwaarde in woningen per saldo toe.

Tussen generaties zijn er grote verschillen wat betreft de waarde van woningen en de hoogte van de hypotheekschuld.

Allereerst is er het feit dat de jongste leeftijdsgroepen nog niet ver genoeg op hun carrièrepad zijn om zich een duurder huis en een grotere hypotheekschuld te kunnen veroorloven.

Daarnaast zou je verwachten dat de oudere leeftijdsgroepen relatief gezien een lagere hypotheekschuld hebben. Zij hebben immers meer tijd gehad om een deel van de hypotheekschuld weer af te lossen, terwijl de woningwaarde op de langere termijn verder is gestegen.

Hypotheekschuld per generatie

Business Insider vergeleek eerder de doorsnee woningwaarde en de hypotheekschuld van verschillende leeftijdsgroepen met elkaar, op basis van de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Dit gebeurde met cijfers van 2017 en 2018.

De cijfers van 2019 zijn door het CBS afgelopen week geactualiseerd. Hieronder tonen we de gemiddelde overwaarde per generatie op basis van de meest actuele data.

In de onderstaande tabel laten we eerst de mediane waarde van de hypotheekschuld per leeftijdsgroep zien. Dit is de middelste meting in een rij die oploopt van klein naar groot. Dus de helft van de huishoudens per leeftijdsgroep heeft een lagere hypotheekschuld dan de mediaan en de helft een hogere.

De mediaan is vaak een betere manier om te vergelijken dan het gemiddelde, omdat het gemiddelde vertekend kan worden als er een paar grote uitschieters zijn.

Wat we zien is dat de mediane hypotheekschuld gestaag oploopt bij de generaties tot 45 jaar. De piek ligt bij de leeftijdsgroep tussen de 35 en 45 jaar met een mediane hypotheekschuld van 207.400 euro. Daarna begint de hoogte van de hypotheekschuld geleidelijk te dalen.

Overwaarde eigen huis per generatie

Als de actuele marktwaarde van je woning hoger is dan de hypotheekschuld, noemen we dat overwaarde. Bij de Belastingdienst noemen ze dat de eigenwoningreserve, op het moment dat je je huis verkoopt.

Het kan natuurlijk ook anders uitpakken: is de hypotheekschuld groter dan de actuele marktwaarde, dan blijf je zitten met een restschuld als je de woning verkoopt.

Op basis van de mediane hypotheekschuld per generatie en geschatte woningwaarde die het CBS geeft, hebben we gekeken naar de potentiële overwaarde per generatie. Hiermee kun je een idee krijgen hoe warmpjes verschillende generaties erbij zitten. Onderstaande tabel geeft het overzicht.

Opvallend is de sprong naar meer dan een ton aan overwaarde bij de groepen vanaf 45 jaar. Daarbij geldt dat voor leeftijdsgroepen vanaf 55 jaar het effect van de daling van de hypotheekschuld steeds belangrijker wordt.

Vergelijk je de doorsnee overwaarde in 2019 met die van twee jaar eerder, dan valt op dat de meeste overwaarde nog altijd bij 55-plussers zit. Maar de jongere generaties hebben de grootste sprongen gemaakt.

De leeftijdsgroepen 25-35 en 35-45 jaar hadden in 2017 een overwaarde van bijna 14.000 euro. In 2019 is dit gestegen naar een doorsnee overwaarde van respectievelijk 55.300 euro en 63.900 euro.

Dat ook jongere huiseigenaren de overwaarde zien verbeteren, kan mede te maken hebben met de opkomst van annuïteitenhypotheken, waarbij je na het afsluiten van de hypotheek meteen begint met aflossen, zodat de hypotheekschuld begint te dalen.

Overwaarde 55-plusser in doorsnee minimaal anderhalve ton

De overwaarde in woningen van 55-plussers is vaak aanzienlijk. Voor de groep tussen de 55 en 65 jaar gaat het om een doorsnee overwaarde van ruim anderhalve ton en voor 85-plussers in doorsnee om bijna 230.000 euro.

Voor oudere generaties is de benutting van overwaarde vaak een belangrijk vraagstuk. Door een huis te verkopen kan je de overwaarde contant maken, maar dat levert alleen iets op als je daarna in een goedkoper en vaak kleinere woning gaat wonen.

Intermediair Van Bruggen Adviesgroep signaleert dat ouderen die de overwaarde van hun woning willen benutten vaak een nog lopende hypotheek verhogen of een nieuwe hypotheek afsluiten. Met de lage hypotheekrentes hoeft dat niet een extreem dure optie te zijn.

De meest voorkomende redenen voor een verhoging van de hypotheek zijn in dit verband: een verbouwing, geld vrijspelen om een grotere aankoop te doen zoals een vakantiehuis of een camper, een extra financiële buffer als aanvullend pensioeninkomen, en tot slot een schenking aan een kind zodat die een woning kan kopen.

Lees meer over huizen en vermogen: