ANALYSE – Veel huizenbezitters willen nog even snel hun hypotheek oversluiten naar een lagere rente. Dat merk ik zelf en dat hoor ik van collega-adviseurs. Inmiddels maken hypotheekadviseurs en banken overuren – de afgelopen dagen helemaal, omdat de hypotheekrente weer iets lijkt te stijgen.
Toch is oversluiten niet altijd handig. Je betaalt namelijk een boeterente die kan oplopen tot tienduizenden euro’s. En er zijn meer zaken waar je op moet letten. Let vooral op de volgende 6 punten:
- Verhuizen. Als je van plan bent de komende jaren te verhuizen, is oversluiten vaak helemaal niet voordelig. Je betaalt dan misschien meer aan boeterente dan je aan lagere rentelasten terugverdient. Met deze tool kun je je terugverdientijd berekenen. Ook als je van plan bent de komende jaren extra af te lossen, is oversluiten vaak niet handig. Je betaalt dan voor het voordeel van een lagere rente over de hele lening, maar ziet daar vervolgens voor een deel van af.
- Eigenwoningforfait. De hypotheekrente is slechts voor een deel aftrekbaar, namelijk alleen voor zover die uitkomt boven het eigenwoningforfait. Dit forfait bedraagt momenteel 0,75 procent van de woz-waarde. Maar de woz-waarde in je aangifte loopt twee tot drie jaar achter bij de werkelijke waarde. Gezien de huizenboom in veel regio’s zal de woz-waarde de komende jaren flink kunnen stijgen. Met als gevolg dat steeds meer euro’s aan rentelasten niet aftrekbaar zijn. Als je dan een lagere hypotheekrente afspreekt en de rentelasten dalen, zal een groter deel daarvan niet langer aftrekbaar zijn. Zodat het voordeel van oversluiten minder groot is dan het lijkt.
- Lagere aftrek. De boeterente is aftrekbaar. Dat is mooi, maar omdat de boeterente vaak een flink bedrag is, is de kans groot dat je inkomen vanwege deze eenmalige aftrekpost deels in een lagere belastingschijf valt. Dan is het belastingvoordeel kleiner dan het lijkt. En kleiner dan wanneer je de oude, hogere hypotheekrente tegen het hoogste tarief was blijven aftrekken.
- (Bank)spaarhypotheek. Oversluiten is hier meestal niet voordelig. Een lagere rente heeft namelijk niet alleen gevolgen voor de rente die je betáált, ook de rente die je ontvangt over het spaardeel wordt lager. Dus moet de premie omhoog, anders spaar je het beoogde spaarsaldo niet bij elkaar. Maar terwijl de rente die je betaalt aftrekbaar is, is de spaarpremie niet aftrekbaar. Zodat een renteverlaging in de praktijk vaak leidt tot hogere hypotheeklasten. Voor dat genoegen betaal je dan ook nog een boeterente.
- Rentemiddeling. Als je de sommetjes hebt gemaakt en toch gaat oversluiten, betaal dan de boeterente in één keer. De laatste tijd is de zogeheten rentemiddeling populair. Daarbij hoef je de boeterente niet in één keer op te hoesten, maar mag je ‘m uitsmeren over de hele nieuwe rentevaste periode. Je krijgt dan een soort gemiddelde rente. Nadeel hiervan is dat je hierbij niet profiteert van het feit dat je bij de meeste hypotheken 10 tot 20 procent boetevrij mag aflossen. Alleen over de resterende 80 tot 90 procent betaal je een boeterente. Bij rentemiddeling betaal je bij de meeste banken over het hele bedrag een boeterente. Je moet het geld natuurlijk wel hebben.
- Box 3. Als je gaat oversluiten, doe dat nog dit jaar, dan valt dat bedrag tenminste niet op 1 januari 2017 in box 3.
Paul van der Kwast is financieel planner en lid van de Vereniging Onafhankelijke Financieel Planners. Voor Business Insider volgt hij de fiscale ontwikkelingen op de voet.