• Wie verhuist naar een nieuwe koopwoning maar de oude woning nog niet heeft verkocht, heeft vaak een overbruggingshypotheek nodig.
  • Dit krediet is (bijna) gelijk aan de overwaarde van de oude woning, zodat je die kunt aanwenden voor de aankoop van de nieuwe woning.
  • Business Insider legt uit hoe een overbruggingshypotheek werkt, wat de kosten zijn en waar je op moet letten als je bijvoorbeeld een (bank-)spaarhypotheek hebt.

Wie van koopwoning naar koopwoning verhuist, heeft vaak een overbruggingskrediet nodig. Huizenkopers willen dan ook graag weten hoeveel ze kunnen lenen ter overbrugging.

Zowel in 2019 als 2020 stond de maximale overbrugging op de eerste plaats in het lijstje van belangrijkste hypotheekvoorwaarden, blijkt uit cijfers van financieel intermediair De Hypotheekshop.

Het overbruggingskrediet komt om de hoek kijken als je een doorstromer bent. Of met andere woorden: als je van koopwoning naar koopwoning verhuist.

Het is een aflossingsvrije hypotheek die loopt tot de verkoop van de oude woning is afgerond. De lening staat (bijna) gelijk aan de overwaarde van je oude huis. Immers, de overwaarde is nog niet vrijgekomen om in de nieuwe woning te steken.

Zeker als de oude woning nog niet is verkocht is een overbrugging van belang. Maar ook als de oude woning wel is verkocht maar nog de overdracht nog niet heeft plaatsgevonden, kan een overbruggingskrediet nodig zijn.

In de afgelopen jaren kochten huiseigenaren meestal eerst een nieuw huis om daarna hun oude woning te verkopen, meldde financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep vorig jaar juni in zijn nieuwsbrief. Andersom durfden ze niet aan, omdat ze bang waren om met lege handen achter te blijven vanwege het woningtekort.

Door de coronapandemie liggen de kaarten anders; deze brengt financiële onzekerheid met zich mee. Sinds de uitbraak zijn er perioden waarin huizenkopers juist eerst hun oude huis verkopen, afgewisseld met perioden waarin wel eerst de nieuwe woning wordt gekocht.

Hoe dan ook, het is zeer waarschijnlijk dat je een overbruggingskrediet nodig hebt. Business Insider zet op een rij wat je moet weten over deze lening.

Wanneer is een overbruggingshypotheek nodig?

Een voorbeeld van Van Bruggen Adviesgroep schetst wanneer een overbruggingskrediet nodig is. Het gaat hierbij om een huiseigenaar die een woning heeft van 300.000 euro en een hypotheek van 200.000 euro. Hij heeft dus een ton overwaarde.

De huiseigenaar koopt een nieuwe woning van 350.000 euro en kan op basis van zijn inkomen een maximale hypotheek krijgen van 250.000 euro. De overwaarde is dus nodig voor de aankoop van het nieuwe optrekje.

Hier komt een overbrugging van pas. In dit geval moet het overbruggingskrediet een ton bedragen, die wordt afgelost zodra de oude woning bij de notaris van eigenaar is gewisseld.

Ook wanneer de huiseigenaar op basis van zijn inkomen drie ton kan lenen, is nog steeds een overbrugging van 50.000 euro nodig.

Hoe hoog is de maximale overbruggingshypotheek?

Wanneer de oude woning is verkocht en de ontbindende voorwaarden verstreken, dan kun je in de meeste gevallen de volledige overwaarde financieren, schrijft Van Bruggen Adviesgroep. Immers, het is al duidelijk voor welk bedrag de woning is verkocht.

Het is een ander verhaal als de oude woning nog niet is verkocht, of de verkoop nog niet helemaal rond is.

Volgens Van Bruggen Adviesgroep krijg je bij de meeste geldverstrekkers dan een overbrugging die 90 procent van de verwachte opbrengst bedraagt, minus de nog uitstaande hypotheekschuld.

Dat ziet er als volgt uit in het eerder geschetste voorbeeld: de verwachte opbrengst bedraagt hier drie ton, waarvan de geldverstrekker dus 90 procent wil financieren. Minus de 200.000 euro aan hypotheek die er nog is, komt de overbrugging uit op 70.000 euro.

Het laatste jaar vóór de coronacrisis was het nog zo dat geldverstrekkers soms bereid waren om ook bij niet-verkochte woningen uit te gaan van 100 procent van de verwachte opbrengst. Maar sinds het uitbreken van de pandemie zijn ze weer voorzichtiger geworden.

Het kan zijn dat 90 procent van de opbrengst niet voldoende is als overbrugging. Als je de ontbrekende 10 procent niet zelf kunt ophoesten, kun je dit bedrag eventueel meefinancieren in de hypotheek op de nieuwe woning. Je inkomen moet hiervoor wel toereikend zijn.

Je lost dit stuk af op het moment dat de oude woning is verkocht en overwaarde vrijkomt. Wellicht dat door de aflossing de rente wat lager kan, omdat de risico-opslag lager uitvalt. Aan de andere kant moet je opletten dat je geen boete krijgt omdat je te veel in één keer aflost.

Waar vraag je een overbruggingskrediet aan?

Een overbruggingskrediet sluit je doorgaans af bij de hypotheekverstrekker van de nieuwe woning, zegt Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep tegen Business Insider.

Maar het kan natuurlijk zijn dat je alleen de overwaarde gebruikt voor de aankoop van de nieuwe woning en dus geen hypotheek afsluit. In dat geval kun je het volgens Vereniging Eigen Huis eerst bij je eigen bank proberen.

Niet iedere geldverstrekker staat te springen om een overbruggingskrediet te verlenen. Het brengt een risico met zich mee, omdat ze afhankelijk zijn van de verkoop van de oude woning.

Ongeveer een derde van de geldverstrekkers biedt alleen een overbruggingskrediet als de oude woning op papier is verkocht en de ontbindende voorwaarden zijn verstreken, schrijft de Consumentenbond.

Een belangrijke ontbindende voorwaarde is namelijk dat de koop niet doorgaat als de potentiële kopers van de oude woning hun financiering niet rond krijgen. De koop kan dus nog stuklopen als de ontbindende voorwaarden nog niet zijn verstreken.

Kosten en rente van de overbruggingshypotheek?

Bij een gewone hypotheek hanteren banken en andere geldverstrekkers risicoklassen en rentevaste periodes. Daarnaast zijn verschillende hypotheekvormen. Dit is allemaal niet het geval bij de overbruggingshypotheek.

Er geldt één rentetarief dat verschilt per geldverstrekker. Volgens Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep moet je rekening houden met een rente die iets hoger ligt dan de actuele hypotheekrente voor 5 of 10 jaar vast.

Vaak is de rente van het overbruggingskrediet variabel, maar bij sommige geldverstrekkers kun je de rente vastzetten voor bijvoorbeeld 1 of 2 jaar. De rente van de overbruggingshypotheek is fiscaal aftrekbaar.

Behalve de rente betaal je bij een overbruggingshypotheek ook de eenmalige kosten voor het afsluiten, advies en bemiddeling en de notaris.

De maandlasten

Bedenk dat je te maken krijgt met hogere maandlasten. Je hebt immers de oude hypotheek, de nieuwe hypotheek en het overbruggingskrediet waarover je alleen rente betaalt.

Bereken of je de maandlasten kunt opbrengen en ook voor hoelang dat mogelijk is. Wellicht duurt de verkoop van je oude woning langer, bijvoorbeeld omdat het geen storm loopt of omdat je nog niet tot verkoop wilt overgaan omdat de nieuwbouwwoning voorlopig niet af is.

Wanneer moet je aflossen?

De looptijden van overbruggingskredieten variëren van 6 maanden tot 2 jaar. Voor de einddatum moet de lening zijn afgelost, wat betekent dat de oude woning dus voor die tijd moet zijn verkocht. Lukt dat niet, dan is wellicht een verlenging mogelijk.

Heb je het overbruggingskrediet afgelost en blijft er nog geld over, dan is het wellicht verstandig om daarmee de nieuwe hypotheek te verlagen. Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek moet je namelijk de hele overwaarde in de eigen woning steken. Doe je dat niet dan is een deel van de hypotheek niet aftrekbaar.

Lees ook: Huis verkopen met overwaarde: dit gebeurt er fiscaal in 6 situaties

Opgebouwde waarde van (bank-)spaarhypotheek gebruiken

Sinds 2013 kunnen starters geen (bank-)spaarhypotheek meer afsluiten, maar als doorstromer kun je deze nog wel hebben. Met een (bank-)spaarhypotheek betaal je elke maand rente en spaar je tegelijk op een gekoppelde rekening of met een spaarpolis. Je lost dus niet af. De bedoeling is dat je met de opgebouwde waarde de schuld in één keer aflost aan het einde van de looptijd.

Soms hebben huiseigenaren de opgebouwde waarde nodig om de nieuwe woning te financieren, schrijft Van Bruggen Adviesgroep. Maar de spaarpot komt net als de overwaarde niet vrij zolang de oude woning niet is verkocht.

Waar het overbruggingskrediet een oplossing is voor de overwaarde, is het dat niet meteen voor het niet vrijgekomen spaargeld. Geldverstrekkers houden namelijk geen rekening met de opgebouwde waarde in de (bank-)spaarhypotheek als je een overbruggingskrediet afsluit.

In het overbruggingskrediet zit dus niet de opgebouwde waarde die de huiseigenaar ook in de nieuwe woning wil steken.

Volgens Van Bruggen Adviesgroep kun je dit oplossen door de (bank-)spaarhypotheek eerst om te zetten in een annuïteitenhypotheek, waarbij je de opgebouwde spaarpot gebruikt om de oude hypotheek te verlagen. "De overbrugging valt dan hoger uit", zegt Noorlag.

Ga je voor deze optie, dan moet je er rekening mee houden dat dit tijd kost om te regelen. Ga hier dus op tijd mee aan de slag.

Lees ook: De spaarpot van je bankspaarrekening aanspreken als je een nieuw huis koopt? Let op dat de bank meewerkt

Lees meer over hypotheken: