Afgelopen augustus kregen huizenprijzen
opnieuw een forse tik: de gemiddelde woningprijs daalde vergeleken met een
jaar eerder maar liefst 8 procent.
Met een gemiddelde huizenprijs van 214 duizend euro is de huizenprijs terug op
het niveau van begin 2005. Sinds het piekniveau van augustus 2008 is de
huizenprijs bijna 16 procent gedaald. En het eind lijkt nog niet in zicht.
Zo gaf bureau Standard & Poors onlangs aan te rekenen op een 10
procent lagere huizenprijs eind 2013, gemeten vanaf medio dit jaar.
Ook voor wie niet van plan is op korte termijn een huis te kopen of te
verkopen, kan de lagere huizenprijs relevant zijn. Bijvoorbeeld omdat je een
nieuwe rentevaste periode moet afspreken met de bank.
Uit de meest recente peiling van De Nederlandsche Bank blijkt dat de
resterende rentevaste periode, gemeten vanaf medio 2011, voor een kwart van
alle Nederlandse hypotheekleningen drie jaar of minder is. Een fors deel van
deze groep huiseigenaren moet de komende periode dus met de bank om tafel.
Hypotheek: schuld en woningwaarde
De verhouding tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld komt standaard aan
bod als je een nieuwe hypotheeklening afsluit, of bijvoorbeeld de
aflossingsvorm tussentijds aanpast. Dan wordt gekeken naar de woningschuld
in relatie tot de executiewaarde van de woning – dat wil zeggen de geschatte
waarde bij gedwongen verkoop. Doorgaans rekenen banken een renteopslag die
oploopt naarmate de hypotheek hoger is ten opzichte van de executiewaarde.
Bij een lening die 90 procent van de geschatte executiewaarde bedraagt, kan de
renteopslag (voor vijf jaar vast) bijvoorbeeld 0,5 procentpunt zijn,
vergeleken met een lening met een Nationale Hypotheekgarantie (NHG), blijkt
uit rentes waarmee banken adverteren.
Renteherziening
Maar hoe zit dat bij herziening van de rente na afloop van de rentevaste
periode, als bijvoorbeeld een koopwoning in waarde is gedaald?
Een huiseigenaar die bijvoorbeeld in 2007 z'n hypotheekrente voor zes jaar
vastzette op basis van de toenmalige waarde van de woning, heeft de
gemiddelde huizenprijs intussen met bijna 11 procent zien dalen.
{"dataSourceUrl":"//docs.google.com/a/z24.nl/spreadsheet/tq?key=0AuXPkySqju4QdERkLUJLNXpDc0R4Z1dkV3B3NXR1QUE&transpose=0&headers=0&range=B5%3AC96&gid=0&pub=1","options":{"titleTextStyle":{"bold":true,"color":"#000","fontSize":"24"},"vAxes":[{"title":"In u20ac","useFormatFromData":true,"formatOptions":{"source":"data"},"minValue":null,"viewWindowMode":"pretty","viewWindow":{"min":null,"max":null},"maxValue":null},{"useFormatFromData":true,"minValue":null,"viewWindowMode":"pretty","viewWindow":{"min":null,"max":null},"maxValue":null}],"title":"Huizenprijs (gemiddeld)","booleanRole":"certainty","animation":{"duration":500},"backgroundColor":{"fill":"#faf4ed"},"legend":"none","hAxis":{"title":"Bron: Kadaster","useFormatFromData":true,"minValue":null,"viewWindowMode":null,"viewWindow":null,"maxValue":null},"isStacked":false,"width":469,"height":336},"state":{},"view":{},"chartType":"AreaChart","chartName":"Diagram 1"}
De periode waarin de waarde van de eigen woning voor het laatst door de bank
is bepaald, heeft dus grote invloed op de vraag of de prijsontwikkeling op
de huizenmarkt al dan niet heeft gezorgd voor een minder gunstige verhouding
tussen woningwaarde en hypotheeklening.
Geen richtlijn rente-opslag hypotheek
In de wet zijn geen richtlijnen vastgelegd over eisen die banken kunnen
stellen aan de hoogte van de hypotheekrente. "In de Gedragscode
Hypothecaire Financieringen staat alleen dat banken ten minste één maand
voor afloop van de rentevaste periode schriftelijk een voorstel moeten doen",
laat de woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Banken weten.
Tussenpersonen zien nog weinig tekenen dat banken op grote schaal
renteopslagen rekenen, als de verhouding tussen de woningwaarde en de
hypotheekschuld ongunstiger is geworden. "Op dit moment zien wij dat
nog niet. Er worden ook geen hertaxaties gevraagd", laat de
woordvoerder van Intermediair De Hypotheekshop weten.
Ook bij De Nationale Hypotheekpas ziet men nog niet veel actie op dit punt bij
de banken. "Het aantal mensen dat na afloop van de rentevaste periode
in een hoger percentage van de executiewaarde terecht komt, valt mee",
stelt de woordvoerder. "Er is wel een probleem met mensen die vroeger
bij een prijsvechter een hypotheeklening hebben afgesloten voor een extreem
lage rente, en nu vast zitten bij een bank waar ze niet weg kunnen. Dit is
echter een beperkt deel van de markt."
Lastig kan zijn dat de renteopslag versleuteld zit in het totale rentetarief.
De gemiddelde hypotheekrente voor vijf jaar vast lag begin 2007 bijvoorbeeld
op 4,5 procent, tegen een huidig gemiddelde van ongeveer 4 procent, blijkt
uit gegevens van De Hypotheekshop. Zelfs als een bank de risico-opslag met
bijvoorbeeld 0,2 procentpunt verhoogt, valt de absolute rente mogelijk lager
uit.
"Consumenten kijken niet zozeer naar de risico-opslag, maar zijn meer
gefocust op het tarief dat ze daadwerkelijk moeten betalen", signaleert
de woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis.
Banken: geen extra risico-opslag
ING geeft desgevraagd aan dat de risico-opslag bij een renteherziening in
principe niet wordt verhoogd. "Klanten hebben wel de mogelijkheid om,
als hun woning in waarde is gestegen, de risico-opslag te verlagen. Daarvoor
kunnen ze een taxatie of een WOZ-waarde overleggen", aldus de
woordvoerder.
Ook SNS Reaal, Rabobank en ABN AMRO geven aan dat bij een tussentijdse
renteherziening de oude taxatie voor de verhouding tussen de woningwaarde en
de hoogte van de hypotheekschuld in beginsel blijft gelden.
Alleen als sprake is van een renteherziening in combinatie met andere
wijzigingen, komt een nieuwe waardebepaling mogelijk aan bod, geeft de
woordvoerder van ABN Amro aan. "Het gaat dan eigenlijk om een nieuwe
hypotheek. In die gevallen zal gerekend worden met de nieuwe waarde."
Banken geven dus aan in theorie de mogelijkheid wel te hebben tot verhogen van
de renteopslag, maar dit in de praktijk zo goed als niet te doen.
Aflossen hypotheekschuld
Toch zitten sommige huiseigenaren in een lastig parket, ook als de bank geen
extra risico-opslag rekent voor een lagere woningwaarde. Wie niet tevreden
is over het rentevoorstel van zijn bank heeft dezer dagen immers beperkte
uitwijkmogelijkheden.
"Banken zijn voorzichtiger geworden met het verstrekken van meer
risicovolle hypotheken door de nieuwe gedragscode", stelt de
woordvoerder van intermediair De Hypotheker. "Dat betekent ook dat
mensen die vroeger zo'n hypotheek hebben afgesloten niet of nauwelijks
worden aangenomen door andere banken."
Wie in de praktijk 'klem' zit bij z'n eigen bank, heeft maar weinig opties.
Tussentijds aflossen om de verhouding tussen woningwaarde en de
hypotheekschuld te verbeteren, is een van de weinige mogelijkheden. "Dit
is een goede optie, als je er de middelen voor hebt," zegt de
woordvoerder van de Vereniging eigen Huis." Zo kom je mogelijk in een
ander percentage van de executiewaarde terecht en kun je wellicht een
gunstigere rente bedingen."
Lees ook:
restschuld?
maand
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl