- Het ‘bouwen, bouwen, bouwen’ om het woningtekort op te lossen valt niet mee. De stikstofcrisis en inflatie zorgen voor vertraging en hogere kosten.
- Een nieuwbouwwoning kan bijvoorbeeld later opgeleverd worden en de koopprijs kan hoger uitvallen.
- Business Insider noemt een aantal zaken waar je op moet letten als je een nieuwbouwwoning koopt.
- Lees ook: Huis kopen: kan ik beter kiezen voor een bestaande woning of nieuwbouw?
Het bouwen, bouwen, bouwen zoals het credo luidt om woningtekort op te lossen, verloopt moeizaam door stijgende prijzen en de stikstofcrisis. Dat kan gevolgen hebben voor de nieuwbouwwoning die je koopt en waarvoor je een hypotheek hebt afgesloten.
Nederland kampt al jaren met een woningtekort waardoor het zowel op de huur- als koopmarkt stokt. Jongeren blijven noodgedwongen langer thuiswonen, starters krijgen moeilijk een voet tussen de deur op de koopmarkt en ook doorstromers kunnen daar lang niet altijd de (grotere) woning vinden die ze wensen. Velen zijn aangewezen op de huurmarkt, meestal in de dure vrije sector aangezien er lange wachtlijsten bestaan voor sociale huurwoningen met een starthuur tot zo’n 800 euro.
Momenteel bedraagt het woningtekort 390.000 woningen, zo’n 5 procent van het totaal aantal woningen, bleek onlangs uit onderzoek van Atlas Research. Deze partij hanteert een andere meetmethode dan het ministerie van Binnenlandse Zaken, dat het tekort raamt op 279.000 woningen.
Het kabinet wil in 2024 de bouw van nieuwe woningen hebben opgeschroefd naar 100.000 per jaar om het woningtekort op te lossen. Daarvan moet twee derde betaalbare huur en koop zijn, geschikt voor onder andere starters en middeninkomens.
Maar het valt niet mee om dit voornemen ook daadwerkelijk uit te voeren. Dit komt doordat de bouw van nieuwe woningen aanzienlijk wordt bemoeilijkt door de stikstofuitspraak van de Raad van State uit 2019. Ook de enorm gestegen bouwkosten door de inflatie na het economisch herstel in de coronapandemie en de oorlog in Oekraïne, helpen niet mee.
Stikstofuitspraak en gestegen bouwkosten
De stikstofuitspraak dwingt de overheid om de uitstoot terug te dringen in onder meer de bouwsector. Hierdoor kunnen nieuwbouwprojecten stil komen te liggen of niet starten, omdat de benodigde vergunningen niet geregeld zijn. Ook omwonenden en andere partijen kunnen juridische procedures starten om het verstrekken van vergunningen tegen te gaan.
Ondertussen zorgen de gestegen materiaalprijzen voor onzekerheid rond de bouw. Opdrachtgever en aannemer moeten met elkaar om de tafel om te bespreken hoe de pijn verdeeld gaat worden. Aannemers zijn voorzichtig omdat de stijgende bouwkosten nieuwbouwwoningen onbetaalbaar kunnen maken, terwijl gemeenten ondertussen wel een goede prijs voor hun grond willen.
Aannemers willen ook steeds vaker geen vaste prijs afgeven projecten, waardoor de haalbaarheid van het project onzeker wordt, signaleerde makelaarsvereniging NVM. Projectontwikkelaars die de aannemer niet kunnen vastleggen op de bouwprijs, zetten projecten in de ijskast.
Daarnaast kampt de bouw net als andere sectoren met personeelstekort en schaarste van materiaal, wat ook vertraging oplevert.
Je kan hiermee te maken krijgen als je een nieuwbouwwoning op het oog hebt. We noemen een aantal dingen waar je op moet letten met betrekking tot vertraging en hogere kosten als je een nieuwbouwwoning koopt
1. Start van de bouw: opschortende voorwaarden
Als je een nieuwbouwwoning koopt krijg je te maken met een koop-aannemingsovereenkomst die tweeledig is: je koopt de grond of het appartementsrecht en je geeft de aannemer de opdracht tot bouwen. Soms gaat het om twee losse contracten.
Meestal is de koop-aannemingsovereenkomst een modelovereenkomst waar veel bepalingen al in staan, zoals financiële zaken als de koopsom, bouwrente, duur van de bouw, de oplevering, garanties en waarborgen bij geschillen en ontbindende voorwaarden, zoals voorbehoud van financiering.
Volgens Vereniging Eigen Huis (VEH) moet de bouw uiterlijk 3 tot 6 maanden starten na ondertekening van de koop-aannemingsovereenkomst.
Maar een afwijkende bepaling die je steeds vaker tegenkomt zijn de opschortende voorwaarden, schrijft financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week. Dit betekent dat de overeenkomst niet in werking treedt en de bouw dus niet start als niet aan de opschortende voorwaarden wordt voldaan.
Volgens Van Bruggen nemen bouwers dit steeds vaker op in de koop-aannemingsovereenkomst omdat bepaalde vergunningen nog niet verleend zijn of omdat er een juridische procedure loopt. Opschortende voorwaarden worden ook vaak opgenomen omdat eerst een bepaald aantal woningen verkocht moet zijn voor de start van de bouw.
Afhankelijk van het contract kan het uitstel maximaal 9 maanden duren. En de bouwer kan nog eens uitstel van 3 maanden vragen. Hiermee hoef je niet akkoord te gaan, in dat geval vervalt de overeenkomst.
Volgens VEH vind je afwijkende bepalingen als de opschortende voorwaarden onderaan de overeenkomst. Check dat gedeelte dus goed.
2. Is de hypotheekrente in de offerte lang genoeg geldig?
In het verlengde van de opschortende voorwaarden is de hypotheekofferte van belang. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning teken je eerst de koop-aannemingsovereenkomst. Uiteraard weet je dan al wel dat je de woning kan financieren, maar je vraagt pas een hypotheek aan nadat je hebt getekend. Immers, je kunt alleen een hypothecaire lening afsluiten met een onderpand.
Na aanvraag stuurt de geldverstrekker een offerte die na ondertekening bindend is. Hierin staat welk bedrag je leent en tegen welke rente. Na ondertekening van de offerte duurt het nog even voordat de hypotheekakte passeert en je hypotheek gaat betalen. Dit gebeurt bij de notaris tegelijk met het ondertekenen van de leveringsakte, waarmee de grond van de nieuwbouw wordt overgedragen. Het overdragen van de grond kan 6 tot 9 maanden duren na het ondertekenen van de offerte.
Volgens VEH zijn offertes afhankelijk van de geldverstrekker 2 tot 9 maanden geldig. Zorg dus dat je een offerte tekent die lang genoeg geldig is of die je kunt verlengen. Je kunt verlengen met enkele maanden en volgens VEH soms met 9 maanden. Een enkele geldverstrekker houdt ook 12 maanden aan voor nieuwbouw. Wel ben je bij sommige geldverstrekkers verlengingskosten verschuldigd die 0,20 procent of 0,25 procent van het hypotheekbedrag per maand bedragen
Verloopt de offerte terwijl de grond nog niet is overgedragen, dan moet je een nieuwe offerte tekenen met wellicht een hogere hypotheekrente.
3. Vertraging bouw: vergoeding
In de koop-aannemingsovereenkomst staat hoe lang de bouw gaat duren en wordt een opleverdatum gemeld. Let wel: de bouwduur wordt aangegeven in werkbare dagen en dagen kunnen ook onwerkbaar zijn door bijvoorbeeld de weersomstandigheden.
Duurt de bouw langer dan de overeengekomen periode en wordt de oplevering uitgesteld, dan kun je in veel gevallen een schadevergoeding of boete per dag vorderen. Volgens VEH bedraagt dit in de meeste overeenkomsten 0,25 promille van de koop-aanneemsom of aanneemsom per dag.
Bij VEH vind je een stappenplan voor als je te maken krijgt met vertraging. Dit geldt wel alleen voor nieuwbouwwoningen die gebouwd worden met garantie.
4. Vertraging bouw: dubbele lasten
Als je een nieuwbouwwoning koopt zit je tijdelijk met dubbele woonlasten. Je betaalt immers hypotheeklasten of huur voor je huidige woning en de lasten van de nieuwbouwwoning beginnen te lopen zodra je bij de notaris bent geweest.
Bij nieuwbouw wordt gewerkt met een bouwdepot, daarin wordt een deel van de hypotheek gestort om de bouwer in termijnen te betalen. Over het saldo van het bouwdepot krijg je rente, terwijl je over de hypotheek rente betaalt. Meestal ontvang je dezelfde rente als die je betaalt.
In het begin vallen de rentes tegen elkaar weg maar naarmate de bouw vordert, raakt het bouwdepot leger en ontvang je minder rente. Je maandlasten stijgen dus gedurende de bouw.
Bedenk hoe hoog de dubbele lasten zijn die je kan en wil betalen en neem een eventuele vertraging van de oplevering daarin mee.
5. Stijgende bouwkosten: woning bij oplevering duurder
De prijzen voor materialen zijn enorm gestegen sinds het herstel van economieën in de coronapandemie en de oorlog in Oekraïne. Makelaarsvereniging NVM waarschuwt dat daardoor ook de prijs van een nieuwbouwwoning hoger kan uitvallen.
"Als het om nieuwbouwgaat weet je niet zeker wat de uiteindelijke koopprijs is. We zien steeds vaker dat de aanvankelijke koopprijs gedurende de bouwperiode verhoogd wordt, dat mag ook van de garantiefondsen", zei NVM-voorzitter Onno Hoes tegen De Telegraaf. "Dit betekent dat als je een huis van drie ton koopt, het huis bij de oplevering misschien 20 procent duurder is."
Houd dus een buffer aan om de extra kosten te kunnen betalen, naast het geld dat je reserveert voor de inrichting zoals een keuken, badkamer of vloer.
6. Overbruggingshypotheek: wat brengt huidige woning op bij verkoop?
Makelaars van de NVM merken dat doorstromers steeds vaker eerst hun eigen huis willen verkopen voordat ze een nieuwbouwhuis kopen. Tegelijk is dat niet handig aangezien het nog wel een jaar of twee jaar kan duren voordat de nieuwbouwwoning wordt opgeleverd.
Met de enorme stijging van de huizenprijzen in de afgelopen jaren pakte het gunstig uit als de woning later werd verkocht. De woning bracht immers meer op. Maar met de hoge inflatie en de gestegen hypotheekrente begint de woningmarkt iets af te koelen. Het moet blijken in hoeverre dit doorzet, maar het is niet zeker of de woning over één of twee jaar hetzelfde opbrengt als nu. Wellicht valt de opbrengst lager uit.
Volgens financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep is het van belang hier rekening mee te houden bij de overbruggingshypotheek. Met een overbruggingshypotheek wordt als het ware de overwaarde van je huis voorgeschoten door de geldverstrekker. De overwaarde is immers niet beschikbaar omdat je je huis nog niet hebt verkocht.
Van Bruggen raadt aan om in de huidige huizenmarkt "een conservatieve waarde" te hanteren bij het vaststellen van de overbrugginshypotheek. Het is beter om te rekenen met 80 à 90 procent van de verwachte waarde van de woning dan met 100 procent.
"Je kunt namelijk makkelijk een extra aflossing doen als de verkoopwaarde achteraf gezien meevalt. Maar je wilt niet terug naar de geldverstrekker om een extra hypotheek af te sluiten als de verkoopwaarde tegenvalt", aldus Van Bruggen.
Een alternatief is om, zoals kopers dus nu het liefst willen, de woning wel ongeveer tegelijkertijd te verkopen met de aankoop van de nieuwbouwwoning. Dan heb je zekerheid over de opbrengst.
Met de koper van je huidige woning zou je volgens Van Bruggen kunnen afspreken dat de overdracht van de woning pas plaatsvindt op het moment dat jouw nieuwbouwwoning wordt opgeleverd. De koper moet hier wel mee akkoord gaan en de kans is groot dat hij in deze markt een overdracht op korte termijn wil.