De Nederlandse economie trekt flink aan en de huizenmarkt is booming. Daarbij zijn ook nieuwbouwwoningen zeer populair.
Afgelopen jaar lag de nieuwbouwproductie met 62 duizend stuks op het hoogste niveau in acht jaar. Toch is dit nog altijd 20 procent lager dan het gemiddelde in de jaren vóór de huizencrisis van 2008. De nieuwbouw heeft dus nog een flinke inhaalslag te maken.
Droom van een nieuwbouwwoning
Veel mensen dromen ervan een eigen huis te laten bouwen, dat ze helemaal naar eigen inzicht kunnen indelen en inrichten. Het is wel van belang om tijdens en na de bouw goed op te letten. Anders ontaardt die mooie droom ongewild in een akelige nachtmerrie.
Een nieuwbouwwoning kopen heeft veel voordelen. Je kunt je huis meer naar eigen inzicht indelen, er is vaak minder onderhoud nodig dan bij een oude woning, het huis voldoet aan de nieuwste veiligheidseisen en de isolatie is doorgaans beter.
Nadelen zijn er natuurlijk ook. Je moet een tijd wachten tot de woning wordt opgeleverd. En als je de sleutel hebt, kan het een tijd duren voor alle voorzieningen in de wijk zijn aangelegd, zoals winkels, bushaltes en scholen. Daarnaast kun je worden geconfronteerd met gebreken en onvoorziene kosten.
Valkuil 1: te laat poolshoogte nemen
De laatste zaken heb je niet volledig in eigen hand, maar je kunt wel veel ellende voorkomen door al tijdens de bouw een oogje in het zeil te houden en niet pas bij de sleuteloverdracht.
Mochten er fouten worden gemaakt, dan kunnen deze tijdig worden hersteld. Loop daarom geregeld de bouwplaats op om te kijken hoe de bouw vordert en te controleren of het bouwbedrijf alle afspraken nakomt. Maak ook foto's. Deze zijn niet alleen leuk voor later, maar kunnen ook dienen als bewijsmateriaal bij een eventueel conflict.
Valkuil 2: alles zelf doen
Het voegwerk, de aardlekschakelaar, de fundering... Voor een leek zijn veel bouwtechnische zaken lastig te beoordelen. Daarom is het verstandig om tijdens de bouw een keuring te laten uitvoeren door een expert, bijvoorbeeld van de Vereniging Eigen Huis. Eventuele bouwfouten komen dan tijdig aan het licht.
Je kunt ook een expert meenemen tijdens de woninginspectie bij oplevering. Dat is het moment waarop alle gebreken worden geïnventariseerd en vermeld in een opleveringsrapport (proces verbaal van oplevering), dat door beide partijen wordt ondertekend. Met je handtekening verklaar je dat je de woning aanvaardt, met uitzondering van de geconstateerde gebreken. Het is dus van belang dat de lijst compleet is. Een deskundige kan je daarbij helpen.
Verwacht bij de oplevering overigens geen vlekkeloze woning. Een nieuwbouwwoning kan makkelijk een aantal gebreken bevatten. Dit kunnen vrij onschuldige zaken zijn, zoals een loszittende deurklink, maar ook meer fundamentele gebreken, zoals het ontbreken van een zoldertrap of een vloer die niet waterpas ligt.
Valkuil 3: onenigheid over herstelwerkzaamheden
Als het opleveringsrapport is ondertekend krijgt de bouwer drie maanden de tijd om alle geconstateerde gebreken te herstellen. Laat het er niet bij zitten als het bouwbedrijf gebreken weigert te noteren. Verzoek hem om deze als ‘discussiepunten’ op te nemen in het proces-verbaal.
Hoewel de ondernemer zich hiermee nog niet verplicht deze zaken te herstellen, heb je dan toch wat zwart op wit staan. Weigert het bouwbedrijf dit eveneens, wijs hem dan per aangetekende brief op de gebreken en verzoek hem deze te repareren.
Bij de oplevering van je huis moet je de totale koop-/aanneemsom en de kosten voor meerwerk hebben betaald. Moeten er nog veel herstelwerkzaamheden worden verricht, dan kun je gebruik maken van de zogeheten vijfprocentsregeling. Daarmee zet je het bouwbedrijf onder druk haast te maken met de herstelwerkzaamheden.
Je moet dan 5 procent van de koop-/aanneemsom bij de notaris in depot storten. De aannemer kan ook voorstellen om jou voor hetzelfde bedrag een bankgarantie af te geven. Die vijf procent blijft tot drie maanden na de oplevering staan.
Als de gebreken drie maanden na oplevering nog niet zijn verholpen, kun je de notaris per brief verzoeken het depot of de bankgarantie (gedeeltelijk) te handhaven. Geef duidelijk aan om welke gebreken het gaat en laat het bedrag in het depot afhangen van de herstelkosten.
Stuur een afschrift naar het bouwbedrijf en stel de ondernemer officieel in gebreke, waarbij je hem een redelijke termijn --bijvoorbeeld twee weken -- geeft om alsnog zijn verplichtingen na te komen.
Valkuil 4: onterecht meerwerk
Wees beducht op de kosten voor meerwerk: extra werkzaamheden die niet van tevoren zijn afgesproken, zoals het plaatsen van een buitenkraan of een dakkapel.
Uit een inventarisatie van de Vereniging Eigen Huis bleek onlangs dat bouwbedrijven nieuwbouwwoningen vaak zó uitgekleed opleveren, dat vrijwel iedere huizenbezitter extra betaalt voor heel normale voorzieningen en aanpassingen, zoals een aansluiting voor de vaatwasser. Voor deze aanpassingen wordt bovendien soms een veel te hoge prijs in rekening gebracht.
De belangenorganisatie raadt daarom aan voor ondertekening van het koopcontract de meerwerklijst bij het bouwbedrijf op te vragen. Je kunt dan eventueel nog onderhandelen of besluiten sommige werkzaamheden na oplevering zelf uit te voeren of uit te besteden aan een ander bedrijf.
Meerwerk bij een ander bedrijf onderbrengen kan goedkoper uitpakken. Bovendien heb je meer keuzevrijheid. Bedenk wel dat je bij gebreken het risico loopt dat beide aannemers naar elkaar gaan wijzen voor de aansprakelijkheid.
Ga uitsluitend akkoord met een meerwerklijst met harde getallen. Aan vage termen als 'prijs nader te bepalen' heb je niets. Zorg er ook voor dat het meerwerk duidelijk is omschreven en betaal niet meer dan 25 procent van de kosten vooruit.
Valkuil 5: te lage opbrengst minderwerk
Wees ook alert op de vergoeding die je krijgt bij minderwerk: werkzaamheden die op jouw aandringen van het standaardmenu worden geschrapt; bijvoorbeeld als je de keuken zelf wilt plaatsen. Deze vergoeding pakt geregeld te laag uit.
Valkuil 6: laks bij overschrijding bouwtijd
In je koop-/aannemingsovereenkomst staat hoe lang de bouw van je huis mag duren. Deze tijd wordt uitgedrukt in het aantal werkbare dagen en gaat van start als de vloer van de begane grond is gelegd. Feest- en vakantiedagen zijn hiervan afgesloten. Ook strenge vorst kan roet in het eten gooien. Op de website Bouwkosten.nl kun je checken op welke dagen het weer zo extreem was dat niet gewerkt kon worden. Als het bouwbedrijf de bouwtijd heeft overschreden, heb je recht op een schadevergoeding. Lees hiervoor de bepalingen in je koopovereenkomst.
De handigste manier om de schadevergoeding te innen is door deze te verrekenen met toekomstige betalingstermijnen. Kondig dit wel aan per aangetekende brief. Als het bouwbedrijf protesteert en je bang bent dat hierdoor de oplevering in gevaar komt, kun je -eveneens per aangetekende brief- laten
weten dat je de laatste termijn onder protest betaalt, maar wel de schadevergoeding claimt.
Blijft schadevergoeding uit, stel dan het bouwbedrijf schriftelijk in gebreke en geef hem een redelijke termijn om alsnog over de brug te komen. Blijft betaling daarna nog steeds achterwege, dan kun je een juridische procedure overwegen.
Valkuil 7: garantieperiode over het hoofd gezien
Na de oplevering is het bouwbedrijf nog niet helemaal van je af. Als in de eerste zes maanden na de oplevering gebreken boven water komen, moet het bouwbedrijf deze alsnog herstellen. Daarna blijft de aannemer nog 5,5 jaar aansprakelijk voor verborgen gebreken: gebreken die je bij de overdracht niet kon ontdekken.
Ook is de aannemer de eerste twintig jaar na de oplevering aansprakelijk voor ernstige gebreken, zoals een grote constructiefout.
