De verkoop van nieuwbouwwoningen zwakt af, constateerde de makelaarsclub NVM afgelopen week bij de toelichting van woningmarktcijfers over het vierde kwartaal van 2022. Dat het wat minder gaat met nieuwbouw is ook wat makelaars in Amsterdam, Rotterdam en Lelystad en projectontwikkelaar Ballast Nedam zien, blijkt uit een rondgang van Business Insider.

NVM-makelaars verkochten in het slotkwartaal van 2022 bijna 4.100 nieuwbouwwoningen en bouwkavels. Dat is een forse daling van 46 procent vergeleken met een jaar eerder, en een afname van 20 procent ten opzichte van het derde kwartaal van 2022.

De nieuwbouwverkopen staan hiermee op een meerjarig dieptepunt:

Volgens makelaar Chris van Zantwijk van de NVM wordt nieuwbouw "meer en meer en zorgenkind". Prijzen van nieuwbouw spelen een belangrijke rol bij de teruggang in de verkopen. "De gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning is 498.000 euro, ruim boven het gemiddelde van 407.000 euro voor een bestaande woning."

Nieuwbouw blijft duur vanwege de sterk gestegen grond- en bouwkosten, aldus Van Zantwijk. Daardoor hebben projectontwikkelaars geen ruimte om in prijs te zakken. "Hun winstmarges staan momenteel sterk onder druk", zegt de NVM-makelaar. Voor kopers speelt daarnaast de hogere hypotheekrente mee, die de financiering van een koopwoning duurder maakt.

CEO Onno Dwars van Ballast Nedam Development, dat meer dan 50 nieuwbouwprojecten verspreid over Nederland in portefeuille heeft, merkt dat het halen van het streefaantal verkochte woningen, het zogeheten voorverkooppercentage, langer duurt waardoor de bouw later begint.

Projectontwikkelaars stellen normaal gesproken een voorverkooppercentage vast voor het aantal woningen dat ze verkocht willen hebben voordat de bouw start. Gangbaar in de sector is een percentage van 70 procent. Als dat niet wordt gehaald, wordt de bouw uitgesteld of gaat het project niet door. Dat is recentelijk gebeurd met nieuwbouwproject het Zandkasteel van Wonam en Zadelhoff in Amsterdam, vanwege te weinig animo bij kopers.

Minder vraag vanwege de gestegen hypotheekrente

Dwars wijst erop dat de vraag naar nieuwbouw is afgenomen vanwege de gestegen hypotheekrente. "De budgetten zijn kleiner. Wij zien ook dat de verkoop van goedkopere woningen beter loopt dan de verkoop van duurdere woningen", aldus de topman van de tak voor projectontwikkeling van Ballast Nedam.

Ballast Nedam heeft nog geen nieuwbouwprojecten uitgesteld vanwege te weinig vraag. Wel is er vaker besloten om te gaan bouwen, terwijl het voorverkooppercentage nog lager was dan 70 procent. "We hanteren nu soms een minimaal voorverkooppercentage van 50 procent. De bouwduur van grote projecten is drie jaar, op den duur raak je de huizen ook kwijt."

Van herontwikkelen, de ontwikkelplannen op een andere manier insteken, is er nog geen sprake van, aldus Dwars. Wel worden nieuwbouwprojecten waar mogelijk vereenvoudigd. Daarnaast gaat Ballast Nedam in gesprek met aannemers over mogelijkheden om goedkoper te bouwen en met de gemeentes over een mogelijke reductie in de grondprijs, subsidies en met de Rijksoverheid een eventuele verlaging of vrijstelling van de btw.

Op de lange termijn is Dwars wel positief over de vooruitzichten voor nieuwbouw. Een nieuw huis heeft volgens hem veel voordelen ten opzichte van een bestaand huis. "Nieuwbouw is vaak energiezuiniger, beter geïsoleerd en geventileerd, wekt eigen stroom op via zonnepanelen, heeft geen gasaansluiting en wordt steeds vaker gebouwd van natuurlijke materialen in een groene omgeving. Dit creëert op allerlei fronten meer waarde."

De CEO van Ballast Nedam Development vindt dat de huidige vraaguitval niet te vergelijken is met de wooncrisis in 2009-2013, omdat de vraag naar woningen nog steeds ongekend hoog is. "Toen was het een bankencrisis, nu zijn het hogere bouwkosten, de stijgende rente, onzekerheden over middenhuur en de stikstofproblematiek."

Kopers willen niet lang wachten op een woning

Makelaar Jelle Boers van makelaardij van Fris Woningmakelaars Amsterdam, die een aantal nieuwbouwprojecten in de hoofdstad verkoopt, ziet dat de vraag naar nieuwbouw aan het dalen is. "Wij zien een extreem laag consumentenvertrouwen door de hoge inflatie en een recessie die ons boven het hoofd hangt, waardoor mensen terughoudend zijn. Vanwege die onzekerheid willen mensen zich niet vastleggen voor een aantal jaar, ze vinden het moeilijk om zo ver vooruit te kijken."

Ook Boers wijst naar de gestegen hypotheekrente. Vanwege de hogere dubbele lasten die mensen aan moeten gaan (betalen voor je nieuwe en je oude woning in de periode dat het nieuwe huis wordt gebouwd) kost het meer om nieuwbouw te kopen.

Boers ziet nog niet dat nieuwbouwprojecten uitgesteld worden. "In de markt zien we het nog niet gebeuren, maar het kan nog komen", aldus de Amsterdamse makelaar.

Vraag naar nieuwbouw kan in de loop van 2023 weer aantrekken

In Lelystad en Almere ziet makelaar Madeleine van Rijn van Makelaardij Van der Linden evenmin dat nieuwbouwprojecten worden uitgesteld. Ze denkt wel dat het "zo kan gebeuren", want de vraag ligt flink lager. "We merken minder interesse op projectenwebsite. We hebben nu te maken met zeker de helft van de vraag ten opzichte van een jaar geleden", zegt Van Rijn.

De belangstelling voor nieuwbouw is afgenomen vanwege de gestegen hypotheekrente, stelt ook Van Rijn. "De vraag vanuit de markt is rentegedreven. Een jaar geleden was de rente nog 1 procent en toen had iedereen een call to action om een huis te kopen." Ook andere factoren zoals hogere energieprijzen, inflatie en de oorlog in Oekraïne beïnvloeden het sentiment ten opzichte van de nieuwbouw, aldus de makelaar.

Van Rijn verwacht dat de vraag naar nieuwbouw in de loop van 2023 zal herstellen. "Er komt meer belangstelling als mensen gewend zijn aan de hoge rente. Ook krijgen ze meer salaris in januari. Daarnaast telt het tweede inkomen nu volledig voor het verkrijgen van de hypotheek. Door deze factoren ontstaat er meer ruimte voor kopers om over te gaan tot de koop van een nieuwe woning."

Makelaar Nick Vorger van Ooms Makelaars, die meerdere nieuwbouwprojecten in Rotterdam verkoopt, merkt ook dat de vraag naar nieuwe woningen is gedaald. Hij wijst op een aantal nadelen van nieuwbouw ten opzichte van bestaande bouw: je moet langer wachten, betaalt hypotheekrente terwijl je nog niet in de woning woont, hebt hogere woonlasten vanwege de gestegen hypotheekrente en kunt niet over de prijs van een nieuwbouwwoning onderhandelen.

Vorger beschrijft de verkoop van nieuwbouw als "sloom". Maar dat is niet per se slecht vindt hij, want de kopers hebben hierdoor wat meer keuzevrijheid en meer tijd om een beslissing te nemen.

In Rotterdam zijn er wel recentelijk meerdere nieuwbouwprojecten uitgesteld, omdat voorverkooppercentages niet zijn gehaald, vertelt de makelaar. Volgens hem beperkt dat zich tot zo'n 5 procent van alle te koop staande nieuwbouwwoningen. Of er meer projecten uitgesteld worden hangt af van wat er gebeurt met de hypotheekrente, inflatie, energieprijzen en de oorlog in Oekraïne, stelt Vorger.

Lees meer over de woningmarkt: