Zorgelijke berichten van de Vereniging Eigen Huis.
Een op de drie huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek verwacht het geleende bedrag op termijn niet terug te kunnen betalen. Deze huizenbezitters blijven aan het eind van de looptijd van hun hypotheek zitten met een forse schuld.
Volgens de belangenclub van huiseigenaren kunnen hypotheeklasten onbetaalbaar worden. Geldverstrekkers zoals banken kunnen hele andere voorwaarden gaan stellen na afloop van de hypotheekperiode. Misschien willen ze zelfs de hypothecaire lening niet verlengen. Gedwongen verkoop van de huizen van de huiseigenaren zou dan aan de orde kunnen zijn.
Ook toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) uitte in het najaar van 2017 zijn zorgen over het feit dat 55 procent van de hypotheken aflossingsvrije of beleggingshypotheken zijn. Die leningen zijn op einddatum mogelijk niet af te lossen. Huishoudens moeten zich voorbereiden op de einddatum van de hypotheek, adviseerde DNB.
Fiscaal voordeel maakte aflossingsvrije hypotheek aantrekkelijk
In Nederland bood de hypotheekrenteaftrek decennialang een enorm fiscaal voordeel. Maar dat voordeel wordt sinds een aantal jaar steeds sterker beperkt. Met grote gevolgen voor de aantrekkelijkheid van aflossingsvrije hypotheken.
Sinds 2001 geldt een maximale hypotheekrenteaftrekperiode van 30 jaar. En sinds vier jaar moet je bij nieuwe hypotheken ook verplicht jaarlijks aflossen, annuïtair of lineair. Los je niet af op de hypotheek, dan is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Ná dertig jaar lenen vervalt de renteaftrek sowieso.
Huiseigenaren met een hypotheek van vóór 2013 hebben vaak een hypotheek die geheel of gedeeltelijk aflossingsvrij is. De focus van huizenbezitters lag jarenlang erg op lage netto maandlasten. Simpelweg aflossen gebeurde vaak niet. In die tijd zijn veel spaarhypotheken en beleggingshypotheken afgesloten. Met een spaarpolis of beleggingen zou op termijn een deel van de hypotheek worden afgelost.
Spaar- en beleggingshypotheken
Bij de spaarhypotheekvorm spaar je binnen een verzekeringspolis met een belastingvrij rendement voor je aflossing. Dat had onder het oude fiscale regime veel voordelen: de rente was volledig aftrekbaar. Jaren vonden tal van adviseurs dit een mooie hypotheekvorm.
Ook banken en andere hypotheekverstrekkers vonden het prettig. De schuld bleef bestaan, de rentebaten waren fraai en de aflossing kwam pas op termijn. Bovendien werd op spaarpolissen provisie verdiend. Sommige polissen bleken later 'woekerpolissen' die minder kapitaal opbouwden dan aanvankelijk voorgespiegeld.
Bij een beleggingshypotheek betaal je hypotheekrente en leg je maandelijks een bedrag in om te beleggen. Ook dat was fiscaal lang een aantrekkelijke optie. Het potje beleggingen zou op termijn dienen om de hypotheek geheel of deels af te lossen.
Maar bij veel beleggingshypotheken gooiden crises op de financiële markten roet in het eten. De voorgespiegelde beleggingsrendementen vielen vaak veel lager uit dan verwacht. Zo werden veel beleggingshypotheken alsnog voor een groot deel 'aflossingsvrije' hypotheken.
Is aflossingsvrije hypotheek altijd een tijdbom?
Maar hoe erg is het als je op einddatum van de hypotheek niet alles kan aflossen? Kun je zomaar uit je woning worden gezet door de bank?
Maarten van Hasselt, plaatsvervangend voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners (NVHP), denkt dat die angst ongegrond is. Hij noemt een aantal factoren die de gesprekken met de geldverstrekker makkelijker kunnen maken. "In veel gevallen is de waarde van de woning, sinds het aangaan van lening soms meer dan 20 jaar geleden, fors in waarde gestegen."
Pas wanneer de waarde van de woning veel lager is dan de hypotheekschuld, het inkomen flink terugvalt én een huiseigenaar niet in overleg wil met een geldverstrekker kunnen problemen ontstaan, denkt Van Hasselt.
Ook wettelijke regels die in 2016 in Nederland zijn ingevoerd, helpen de huiseigenaar. Geldverstrekkers moeten zich tot het uiterste inspannen om samen met de huiseigenaar oplossingen te vinden om gedwongen verkoop te voorkomen. In het Gedragstoezicht Financiële Ondernemingen (artikel 81 d ) is dit verankerd.
Een huiseigenaar heeft er vaak ook baat bij om mee te denken. Na gedwongen verkoop van zijn huis moet een ex-huizenbezitter toch ook ergens anders gaan wonen. Huren is dan vaak de oplossing. Maar de kosten van huurwoningen liggen op dit moment vaak hoger dan de kosten van een hypotheek.
Wanneer er dan na verkoop van het huis nog een restschuld aan de bank is, wordt terugbetalen lastiger. Alle partijen hebben er dus belang bij om een gedwongen verkoop te voorkomen.
Geen vuiltje aan de lucht, het komt wel goed met de hypotheek? Het is goed alert te zijn op de volgende risicofactoren:
1. Lage waarde huis versus hoge schuld
Is de waarde van het huis veel lager dan de straks resterende lening, dan is de lening voor een bank risicovol. Stel je kunt niet aan betalingsverplichtingen voldoen, wie blijft er dan straks met de schuld zitten? Als de waarde van het huis flink hoger is dan de resterende schuld, kan een bank relaxter zijn. In het uiterste geval verkoopt de bank het huis en springt die er zonder kleerscheuren uit.
2. Minder inkomsten na pensioen
Is je inkomen na pensioen een stuk lager dan het huidige inkomen, dan zijn de hypotheeklasten straks moeilijker op te brengen. Ook dat is een risicofactor voor de financier.
3. Belasting minder gunstig straks
De hypotheeklasten stijgen sowieso omdat na 30 jaar de hypotheekrenteaftrek vervalt. De brutorente wordt de netto rente wanneer het belastingvoordeel vervalt.
4. De hypotheekrente zelf zou stevig kunnen stijgen
Het renteniveau zelf zou op termijn wel eens een stuk hoger kunnen zijn. Reken jezelf niet rijk met de huidige historisch lage hypotheekrenteniveaus.