De NHG-hypotheek is razend populair. Van alle hypotheekaanvragen werd in de eerste weken van 2019 rond de 40 procent afgesloten met een NHG-garantie, blijkt uit gegevens van de leverancier van hypotheeksoftware HDN.

Vaak levert een NHG-hypotheek een relatief lage rente op, maar daarbij zijn er wel een aantal zaken waar je op moet letten. Afhankelijk van de hypotheekvorm kan het financiële voordeel nogal verschillen. Daarover verderop in dit artikel meer, maar eerst iets over de belangrijkste kenmerken van een NHG-hypotheek.

De grens voor het bedrag dat je maximaal met een NHG-hypotheek kunt financieren, is sinds 1 januari 2019 opgerekt naar 290.000 euro. Een belangrijk kenmerk van de NHG-garantie is dat je onder voorwaarden beschermd bent als je een restschuld niet kunt terugbetalen. Zo’n restschuld kan ontstaan als de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning.

Kun je door een scheiding, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of overlijden van je partner de hypotheek niet meer opbrengen en moet je je huis verkopen, dan kan de NHG-regeling ervoor zorgen dat de geldverstrekker z’n geld terugkrijgt.

Lees meer: Huis kopen met NHG-hypotheek? In deze regio’s kun je makkelijk of juist met grote moeite je slag slaan

Behalve dat de NHG een vangnet vormt, brengt het nog een ander voordeel met zich mee: met NHG kom je in aanmerking voor een lagere hypotheekrente. Immers, hoe hoger het risico dat de bank met een lening loopt, des te hoger de rente.

Geldverstrekkers hanteren risicoklassen met rente-opslagen om de hypotheekrente te bepalen. Met NHG wordt de kans dat de hypotheek niet kan worden terugbetaald, aanzienlijk verkleind.

Volgens intermediair Van Bruggen Adviesgroep zijn hypotheken zonder NHG doorgaans 0,55 tot 0,65 procentpunt duurder dan hypotheken met NHG.

Dit zijn momenteel de gemiddelde rentes van hypotheken met en zonder NHG, die De Hypotheekshop op een rijtje heeft gezet:

Maar hoe groot is het voordeel van de lagere hypotheekrente van NHG-hypotheken nu in de praktijk? Daarbij weegt zwaar mee in welke situatie je zit. Ten eerste is van belang of je een starter of doorstromer bent. En daaraan gekoppeld: kies je voor een hypotheek waarbij je direct aflost of voor een aflossingsvrije hypotheek?

We illustreren dit aan de hand van twee voorbeelden voor respectievelijk een starter en een doorstromer op de woningmarkt.

Starter: wel of geen NHG-hypotheek

Voor starters geldt dat ze te maken hebben strengere regels om te kunnen genieten van de hypotheekrenteaftrek. Die regels gelden sinds 2013. Je moet jaarlijks daadwerkelijk aflossen op de hypotheek om gebruik te kunnen maken van de hypotheekrenteaftrek.

In de praktijk wordt hierdoor vaak gekozen voor annuïtaire hypotheken. Daarbij betaal je bruto een vast bedrag per maand. Dat bestaat voor een deel uit rente en voor een deel uit aflossing.

Het vaste bruto bedrag per maand blijft hetzelfde, maar in het begin bestaat dat vooral uit rente en een klein beetje aflossing. In de loop van de tijd wordt het aflossingsdeel groter en het rentedeel kleiner. Gevolg is dat je naarmate de jaren vorderen, minder aftrekbare hypotheekrente hebt. Hierdoor stijgen je nettolasten (dus nadat het fiscale voordeel is meegenomen).

Stel nu dat twee partners met een inkomen van 50.000 euro een annuïtaire hypotheek afsluiten van twee ton. De starters kunnen kiezen tussen een NHG-rente van 1,9 procent voor tien jaar vast of een hypotheek zonder NHG-garantie met een rente van 2,4 procent.

Onderstaande tabel, gebaseerd op een berekening van de nettolasten van een annuïteitenhypotheek op de site berekenhet.nl, laat zien wat de totale nettolasten zijn na tien jaar (hypotheekrente en aflossing) en hoe hoog de resterende hypotheek nog is.

Te zien is dat de NHG-hypotheek over de periode van tien jaar een voordeel van 2.280 euro oplevert. Een aardig bedrag, maar niet heel spectaculair.

De reden hiervoor is dat de lagere rente van de NHG-hypotheek er ook voor zorgt dat er minder aftrekbare hypotheekrente is, waardoor het netto verschil kleiner is dan je op het eerste gezicht wellicht zou denken.

Wel heb je met de NHG-hypotheek na tien jaar ongeveer tweeduizend euro méér afgelost vergeleken met de hypotheek zonder NHG-garantie.

Aan de andere kant moet je nog rekening houden met een eenmalige premie die je moet betalen bij het afsluiten van een NHG-hypotheek. Die bedraagt 0,9 procent van de hypotheeksom. Voor een hypotheek van 2 ton gaat het dus om 1.800 euro. Dat maakt financiële voordeel een stuk beperkter.

Hiermee zit de grootste plus van de NHG-hypotheek in dit voorbeeld niet zozeer bij de lagere lasten, maar bij de verzekering tegen een restschuld.

Doorstromer: oversluiten naar NHG-hypotheek

Ook veel doorstromers die voor de tweede of derde keer een huis kopen, kiezen voor oversluiting van hun hypotheek naar een NHG-hypotheek. Voor deze groep geldt dat, als ze vóór 2013 een hypotheek hebben afgesloten, de oude regels van  de hypotheekrenteaftrek blijven gelden.

Dit wil zeggen dat bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek voor aflossingsvrije hypotheken geldig blijft, ook als je die oversluit.

Belangrijk punt is bij het oversluiten naar een NHG-hypotheek is dat dit met een aflossingsvrije hypotheek doorgaans alleen kan als de aflossingsvrije hypotheek maximaal 50 procent van de woningwaarde bedraagt.

Lees meer: Aflossingsvrije hypotheek is een tikkende tijdbom en kan leiden tot een forse restschuld

Stel dat een doorstromer met een aflossingsvrije hypotheek bij de aankoop van een nieuwe woning kan kiezen tussen een NHG-hypotheek met een rente van 1,9 procent of een hypotheek zonder NHG-garantie met een hypotheekrente van 2,4 procent. Beide voor tien jaar vast. Omdat er geen aflossing plaatsvindt, zijn er alleen rentelasten die ingezet kunnen worden voor de hypotheekrenteaftrek. De totale lasten zijn hierdoor sowieso een stuk lager.

Onderstaande tabel laat zien wat de totale lasten zijn over een periode van tien jaar voor de twee varianten. Te zien is dat het netto voordeel van de lagere rente van de NHG-hypotheek 5.760 euro bedraagt. Ook hier moet rekening worden gehouden met de afsluitpremie van 1.800 euro, maar per saldo is het financiële voordeel groter dan bij het eerste voorbeeld van de annuïteitenhypotheek.

Voor doorstromers met een aflossingsvrije hypotheek kan een NHG-hypotheek dus interessant zijn. Maar je moet wel opletten hoe de totale hypotheek zich verhoudt tot de woningwaarde. Zoals aangegeven zijn rentes van hypotheken zonder NHG-garantie doorgaans lager, naarmate de hypotheek kleiner is ten opzichte van de woningwaarde.

Als er dus alleen een aflossingsvrije hypotheek is die 50 procent van de woningwaarde bedraagt, zal het renteverschil tussen NHG en niet-NHG kleiner zijn dan in het hierboven geschetste voorbeeld (0,5 procentpunt). Maar als er naast de aflossingsvrije hypotheek nog een andere hypotheek is waardoor de hypotheeksom bijvoorbeeld meer dan 80 procent van de woningwaarde dekt, kan er een behoorlijk renteverschil zijn.

Afhankelijk van de situatie van de huizenkoper loont het dus om de voordelen van een NHG-hypotheek goed door te rekenen.

Lees meer over hypotheken en de NHG: