Bij het woord ‘vastgoed’ denk je misschien al snel aan ‘pandjesprins’ Bernhard junior of mannen in pakken met een sigaar in hun mondhoek.
Maar vastgoedbeleggers zijn er in vele soorten en maten. Sterker, je kunt er zelf ook een worden.
Myrthe de Groot is 33 jaar en participeert in ruim 100 panden. Toen ze in vastgoed stapte had ze er geen kaas van gegeten.
Nu helpt ze beleggers met het investeren en beheren van vastgoed. Dit zijn haar tips voor wie overweegt zijn geld in stenen te steken.
Prins Bernhard doet het, voetballers doen het en heel veel ondernemers doen het. Beleggen in vastgoed is hot en helemaal niet zo onbereikbaar als je misschien denkt, zegt Myrthe de Groot, die beleggers helpt te investeren in vastgoed. Ze heeft een aantal tips voor wie met de gedachte speelt geld in stenen te steken.
Op haar 25ste startte De Groot een bedrijf rond vastgoed. Mensen die panden willen aankopen of willen onderhouden en verhuren kunnen bij haar terecht voor de juiste mensen: beheerders, klusjesmannen, boekhouders en makelaars. Zij werken onder de vlag van de vastgoedeigenaar, zodat die geen specialisten in dienst hoeft te nemen.
Haar bedrijf Actief omvat ook een netwerk van inmiddels 2.800 leden waar beleggers (in spe) van Actief en van elkaar kunnen leren. Ook kunnen ze er trainingen en masterclasses volgen. En als dat nodig de hulp van een vastgoedcoach inroepen, bijvoorbeeld tijdens een bezichtiging.
De Groot participeert zelf in ruim 100 panden. Je zou misschien zeggen: vanzelfsprekend. Maar zo vanzelfsprekend is dat niet, vertelde ze eerder aan Business Insider. Toen ze in vastgoed stapte, had ze er geen kaas van gegeten. Ze wilde eigenlijk een recruitmentbureau beginnen.
Ook toen vastgoed haar werk was, voelde ze nog steeds een drempel om erin te beleggen.
“Mijn geld stond veilig op een bankrekening. Maar zolang ik niet in vastgoed zou investeren, bleef ik voorbijgaan aan mijn eigen bedrijfsprincipe.”
Ongeveer drie jaar geleden kocht De Groot haar eerste panden. De stap om in stenen te investeren is minder groot dan lijkt, weet ze inmiddels. Ook als je géén miljoenen op de bank hebt of niet zoals De Groot in vastgoed werkt.
Business Insider vroeg De Groot waar je aan moet denken als je overweegt je geld in onroerend goed te steken. Dit zijn haar tips.
1. Redenen om te investeren in vastgoed
Allereerst zijn er verschillende redenen waarom je zou willen investeren vastgoed. We nemen ze hier door.
Bouw een pensioen op: “Dit is met name voor zzp’ers en kleine bedrijven een goede optie omdat ondernemers niet automatisch pensioen opbouwen bij een werkgever”, zegt De Groot. Volgens haar is investeren in vastgoed een relatief makkelijke manier om een potje voor de oude dag op te bouwen.
“Stel dat je over je 30 jaar van 2.000 euro per maand wilt leven, dan kun je met twee of drie huizen of één winkelpand vrij snel je pensioen veilig stellen. Je hebt de tijd om financiering af te lossen en over 30 jaar kun je profiteren van de waardestijging. In de tussentijd ontvang je huurinkomsten.”
En bedenk, zegt ze ook, dat pensioenfondsen óók vastgoed kopen. “Dan kun je het net zo goed zelf doen.”
“Investeren in vastgoed is een dubbel verdienmodel”, zegt De Groot. “Bij aandelen kun je profiteren van een waardestijging, maar dat gebeurt pas op het moment dat je ze verkoopt. Misschien geniet je daarnaast nog dividend.”
Wanneer je in vastgoed investeert kun je direct inkomsten genereren. “Je verdient twee keer aan de belegging: indirect met de waardestijging en direct met huurinkomsten. Je moet er wel meer voor doen dan bij aandelen en ook meer inleggen, maar daar staat tegenover dat je direct meer geld kan verdienen.” En daarmee zijn we meteen bij de derde reden beland.
“Je genereert een passief inkomen”, zegt De Groot. “Je ontvangt huur en ondertussen stijgt de waarde van het vastgoed. Je hoeft daar relatief weinig voor te doen.”
Beleggen in vastgoed kan fiscaal voordelig zijn. In box 3 voor ‘sparen en beleggen’ betaal je belasting over je vermogen.
“Als je in box 3 belegt, zijn de huurinkomsten onbelast. Die ontvang je netto op je rekening”, zegt De Groot. “De waarde van het vastgoed wordt belast naar de percentages die in box 3 gelden.”
Om precies te zijn: de waarde van het vastgoed minus de hypotheekschuld wordt belast. Want ook eventuele leningen voor het onroerend goed vallen in box 3. Daarnaast is ook de winst bij verkoop onbelast.
Ga je voor je pensioen beleggen, dan raadt De Groot aan dit zoveel mogelijk in box 3 te doen.
Let echter wel op de addertjes onder het gras. Want beleggen in vastgoed als privépersoon in box 3 kan in de ogen van de Belastingdienst omslaan in ondernemen.
In dat geval kom je in box 1 terecht als IB-ondernemer, waar je weliswaar kosten voor bijvoorbeeld een verbouwing mag aftrekken, maar 70 procent van de huurinkomsten moet opgeven. Daarnaast kunnen de panden bij verkoop zwaar worden belast.
Lees ook: Geld verdienen door je huis te verhuren – zo werkt het fiscaal
Vastgoed is een relatief veilige belegging. “Zeker als je belegt in woningen”, zegt De Groot. “Wonen blijft een primaire levensbehoefte, ongeacht de economische omstandigheden.”
Volgens haar is vastgoed in zijn geheel op de lange termijn heel zeker gebleken. “De prijzen kunnen stijgen en dalen, maar over een periode dertig jaar rendeert het. Dat maakt het aantrekkelijk als bijvoorbeeld pensioenvoorziening.”
2. Denk na over in welk vastgoed je investeert.
Je kunt beleggen in woningen, kantoren, winkelpanden of parkeerplaatsen, om maar wat te noemen. Bij het kiezen van investeringsobjecten is van belang welk doel je hebt, zegt De Groot.
“Wil je snel groeien, dan zet je in op direct rendement. Daarvoor heb je een pand nodig dat je relatief goedkoop kunt aankopen en waarvoor je een hoge huur kan vragen. Of een pand waaraan je snel waarde kan toevoegen door het te verbouwen. Maar beleg je voor je pensioen, Dan kan het zijn dat je meer inzet op de waardestijging van het vastgoed en huurinkomsten op korte termijn minder van belang vindt.”
Commercieel vastgoed versus woningen
Woningen vergen het meeste dagelijkse werk en het minste risico, omdat huizen altijd wel te verhuren zijn en huurders relatief lang blijven zit. Aan commercieel vastgoed als winkels valt weer meer te verdienen, weet De Groot inmiddels.
“Als winkels eenmaal verhuurd zijn heb je er weinig omkijken naar, maar leegstand is wel meteen heel duur.”
Ze ziet dat grote beleggers van alles wat in hun portefeuille hebben om het risico te spreiden. Vaak bestaat het grootste deel uit woningen en een kleiner deel uit winkels.
“Maar het geld wordt meestal verdiend met winkels omdat je daar waarde aan kunt toevoegen of hoge huren kunt innen”, zegt De Groot.
Dat komt volgens haar doordat de markt voor commercieel vastgoed minder gereguleerd is.
“Voor woningen geldt bijvoorbeeld een puntentelling, op basis daarvan moet de hoogte van de huur worden bepaald. Bij commercieel vastgoed spreken professionele partijen de huur en voorwaarden onderling af. Ook kun je als eigenaar van een kantoor of winkelpand het verschil maken met bijvoorbeeld een goed netwerk waarmee je de panden snel kunt verhuren.”
Bedenk dat de regels voor vooral woningen per gemeente behoorlijk kunnen verschillen. Zo wil de gemeente Amsterdam bijvoorbeeld een zelfwoonplicht invoeren.
Ook zijn er beperkingen met betrekking tot vakantieverhuur via bijvoorbeeld Airbnb . “Als je denkt dat je op dezelfde manier aan een woning kunt verdienen in Amsterdam als in Winsum, dan kom je van een koude kermis thuis”, waarschuwt De Groot.
3. Financieringsmogelijkheden
De mogelijkheden om vastgoed te financieren zijn legio. “Van crowdfunding tot een lening bij je huisbank."
Kies je er voor om vastgoed te kopen, dan raadt De Groot aan dat gedeeltelijk met vreemd vermogen te doen, zodat je gebruik kunt maken van het hefboomeffect. In andere woorden: geld verdienen met geleend geld.
“Op dit moment is lenen heel goedkoop”, zegt ze doelend op de historisch lage rentes. “Je verdient op dit moment altijd meer aan huur dan wat je kwijt bent aan kosten voor de lening.”
“Je kunt met een ton aan eigen geld een woning kopen. Maar je kunt er ook voor kiezen om met dat bedrag drie woningen te kopen en die voor 70 procent met extern vermogen te financieren."
"Over die 70 procent betaal je rente, maar dat percentage is lager dan wat je aan huurinkomsten hebt. Zo verdien je, als je het goed doet, het dubbele van wat je zou verdienen als je alles met eigen geld zou financieren.”
Met het slim inzetten van je vermogen kun je volgens De Groot snel groeien van één of twee panden naar misschien tien panden.
4. Je kunt klein beginnen
Je hoeft echter niet meteen aan tien panden te denken, want als De Groot één ding duidelijk wil maken, dan is het dat je klein kunt beginnen. En dat je niet meteen een miljoen nodig hebt.
“Je kunt beginnen met bijvoorbeeld een parkeerplaats of garage, daar heb je geen miljoen euro voor nodig.”
De eerste stap is altijd spannend, weet ze. “Maar als je eenmaal bent begonnen kan het snel gaan. Als je gaat ‘hefbomen’ heb je 20 procent van de aankoopprijs aan eigen vermogen nodig, dat kan ook de overwaarde van je woning zijn.”
Volgens De Groot zijn er geldverstrekkers die producten aanbieden waarmee je de overwaarde kan gebruiken voor investeren in vastgoed.
5. Kijk verder dan je eigen regio
Wanneer je begint met beleggen in vastgoed, heb je misschien de neiging om dat in je eigen regio te doen. “Je zoekt naar panden waar je bekend bent, een buurt waar je even naar toe kunt rijden”, zegt De Groot.
“Maar stel dat je in Amsterdam woont en twee ton hebt, dan kun je misschien een parkeerplaats in het centrum kopen. Terwijl je voor hetzelfde geld in Zeeland een groot huis met vier slaapkamers krijgt.”
Volgens haar kan het verschil in direct rendement per regio enorm zijn. De aankoopprijzen van huizen en bedrijfsonroerendgoed zijn in bijvoorbeeld het noorden van het land veel lager dan in de Randstad. “Ga je dan voor rendement of het feit dat je bekend bent in de regio?”
Dat hangt natuurlijk helemaal van je doel af. “Maar als je doel is om binnen vijf jaar 10.000 euro te verdienen, dan dan ga je dat met de hoge aankoopprijzen in Amsterdam niet redden.” En daarmee zijn we bij het volgende punt beland.
6. Bepaal je doel
“Ga niet beleggen als een kip zonder kop”, waarschuwt De Groot. “Zo loop je het risico dat je achteraf maar 2 procent rendement hebt, terwijl je eigenlijk al een passief inkomen had willen hebben.”
In plaats daarvan is het volgens haar belangrijk een doel voor ogen te hebben. Dat helpt je beslissingen te nemen.
“Wil je een aanvulling op je inkomen, dan is direct rendement in de vorm van huurinkomsten nodig. In dat geval is een lagere aankoopprijs en een hogere huurstroom van belang, wat je eerder bereikt met panden in het noorden of zuiden van het land”, zegt De Groot.
Wil je een passief inkomen genereren dan moet je voor jezelf bepalen hoeveel je netto wilt overhouden. “Vervolgens bepaal je het profiel van het vastgoed. Aan een woning houd je afhankelijk van de situatie bijvoorbeeld zo'n 400 euro per maand over. Maar je kunt ook voor meer risico en hogere opbrengsten gaan door je geld in bedrijfsonroerend goed te steken.”
Is de belegging een pensioenvoorziening, dan maakt direct rendement veel minder uit. “Je kunt denken: Mooi als ik nu wat verdien, maar het hoeft niet. In dat geval kun je gerust investeren in een statig, duur pand dat over 20 of 30 jaar in waarde is verdubbeld.”
7. Laat je emoties thuis
Emoties kunnen nogal eens de kop op steken als je in vastgoed investeert, weet De Groot.
“Heb je een woning gekocht, dan heb je de neiging om ernaar te kijken alsof het je eigen huis is. Maar een huurder doet wat hij of zij wil: dus toch andere gordijnen dan dat jij had opgehangen en toch een ander behangetje dan dat jij er op had geplakt.” Laat het los, wil ze maar zeggen.
Ook bij het aankopen van vastgoed kunnen emoties loskomen. “Bij het bieden kun je in een bepaalde flow terechtkomen waarbij je je doel uit het oog verliest. Je kunt dan al snel te veel overbieden. Op het moment zelf denk je misschien: Ah, wat is nou die 30.000 euro. Maar dit betekent dat je er misschien wel twee of drie jaar langer over doet om jouw gewenste rendement te behalen”, zegt De Groot.
Is ze door schade en schande wijzer is geworden? “Ja zeker! Ik heb meerdere keren achteraf gedacht: Ah, shit! Probeer zo rationeel mogelijk te bieden zodat je er een beetje lekker uitkomt. Zeker als er twintig potentiële kopers zijn en iedereen elkaar probeert af te troeven.”
8. Doe een huurderscheck
Zeker als je woningen gaat verhuren, vindt De Groot een huurderscheck van belang. Want in Nederland worden huurders goed beschermd.
“Dat is goed want wonen is een primaire levensbehoefte. Maar je moet er rekening mee houden dat een huurder uitzetten moeilijk is, ook als die persoon drie maanden niet heeft betaald, brandgevaarlijke situaties veroorzaakt en je dagelijks bedreigt”, zegt ze.
Ze raadt aan van tevoren wat onderzoek te doen naar een potentiële huurder. “Check social media als Facebook, openbare registers van makelaars en doe een kredietcheck. Eventueel kun je wat rondvragen in de buurt waar de huurder woont. Eigenlijk wil je getrouwd zijn met degene aan wie je gaat verhuren.”
Uiteraard overdrijft ze dat laatste, maar ze wil er wel mee aangeven dat een nette huurder niet altijd even vanzelfsprekend is. “Iemand kan ogenschijnlijk leuk zijn, maar misschien houdt-ie een geit als huisdier.”
Dit heeft De Groot echt meegemaakt. De geit was net zo’n verrassing voor haar als de plofkip die iemand had gered en als huisdier hield. “Ik ben ook een sucker voor gescheiden moeders die een moeilijke relatie met hun ex hebben”, vervolgt ze.
“‘Ach, betaal de huur volgende maand maar’, zeg ik dan. Om vervolgens te zien dat haar kinderen een nieuwe iPhone hebben, op de nieuwste sneakers lopen en dat ze op all-inclusive vakantie naar Curaçao gaan."
"Ja, dat heb ik dus voorgeschoten, denk ik dan. En bedankt. Ik wil niet zo’n harde verhuurder worden, maar ik ben niet meer zo soepel in het geven van uitstel voor de huurbetaling.”
Over de huurders die een wietplantage houden in de woning heeft ze nog niet eens gehad. De Groot wil graag een oogje in zeil houden, maar er ook niet te veel bovenop zitten door mensen langs te sturen. “Als de cv-monteur er toevallig moet zijn, vraag ik of hij even goed om zich heen wil kijken.”
9. Beleggen naast je gewone baan
In vastgoed beleggen kun je volgens De Groot combineren met een fulltime baan als je werkzaamheden uitbesteedt. “Er zijn veel dienstverleners die ervoor zorgen dat je haast niks zelf hoeft te doen”, weet ze.
"Zelf werken wij voor onder anderen profvoetballers, die zijn vooral aan het voetballen in het buitenland. Als ik een pand op het oog heb, bel ik alleen voor akkoord. De rekensom heb ik al gemaakt, en de bank voor de financiering en de beheerder voor het onderhoud heb ik al gebeld.”
Waarschijnlijk ben je geen topsporter, maar heb je gewoon een 9-tot-5-baan. Volgens De Groot kun je veel tijd besparen door het beheer van het vastgoed met software te regelen, daarmee kun je bijvoorbeeld de huur innen.
Ook kun je de telefoondienst uitbesteden. “Dat kost zo’n 1,50 euro per minuut, goed te doen voor die 10 minuten per maand dat er wordt gebeld”, zegt De Groot.
“Zelf maken wij gebruik van digitale sloten, zodat we huurders kunnen in- en uitloggen. Heel efficiënt, wij hoeven de sleutels niet te brengen en huurders hoeven die niet in te leveren. Sommige verhuurders vinden het juist leuk om sleutels aan nieuwe huurders te overhandigen, maar die hebben meestal geen fulltime baan”, lacht ze.
“Het is maar net waar je zelf zin hebt.”
Lees meer over vastgoed:
- Ga je in aandelen beleggen of koop je een huis om te verhuren en word je ‘huisjesmelker’? 7 dingen om goed op te letten
- Nieuw vastgoedinitiatief Pebbles wil particuliere beleggers met beperkte inleg laten participeren in verhuurde panden
- Geld verdienen door een eigen woning te verhuren: dit moet je weten over de huurprijs, het huurcontract en de bijbehorende valkuilen