Wie volgend jaar een hypotheek afsluit, krijgt te maken met nieuwe normen die bepalen hoeveel je maximaal kan lenen voor een koopwoning. Wat verder meespeelt zijn je inkomen en de hypotheekrente.

Afgelopen donderdag heeft budgetvoorlichtingsinstantie Nibud de leennormen, ook wel financieringslastpercentages genoemd, bekend gemaakt en naar de Tweede Kamer gestuurd. Doorgaans wordt het Nibud-advies overgenomen, waarna geldverstrekkers de normen hanteren voor het berekenen van de maximale hypotheek.

Dit normering moet ervoor zorgen dat huiseigenaren naast de woonlasten genoeg ruimte hebben voor andere kosten van het levensonderhoud.

Het Nibud geeft aan dat het de leennormen minder heeft moeten aanscherpen dan vooraf gedacht, omdat het kabinet een pakket aan koopkrachtondersteuning heeft gepland in 2023. Dat neemt niet weg dat de meeste inkomens volgend jaar minder kunnen lenen ten opzichte van 2022, door de hoge inflatie en stijging van de hypotheekrente. Dat heeft “in principe een grote impact op de financiële ruimte die huishoudens hebben voor woonlasten – en daarmee op de financieringslastpercentages”, schrijft het Nibud.

Lees ook: Maximale hypotheek lager in 2023: dit kunnen eenverdieners en tweeverdieners met een inkomen tussen de €35.000 en €95.000 lenen

Het is niet zo dat de mega-inflatie van inmiddels ruim 14 procent is opgenomen in de hypotheeknormen. Daarmee zou de maximale hypotheek zeer sterk dalen, en zouden de kansen op de woningmarkt slinken voor degenen die een koopwoning grotendeels of helemaal moeten financieren met een hypotheek, zoals starters.

Nibud houdt daarom rekening met een uitgavenniveau dat gebaseerd is op gemiddelden van de afgelopen 4 jaar. In 2023 is het prijspeil van de jaren 2019 tot 2022 gebruikt. De forse stijging van de energieprijzen is hierin in zoverre verwerkt dat Nibud de tarieven van juli 2022 heeft meegenomen bij het opstellen van de financieringslastpercentages.

Bepalen maximale hypotheek

Het financieringslastpercentage, dat dus aangeeft hoeveel je kan uitgeven aan wonen ten opzichte van je inkomen, hangt uiteraard ook af van de hypotheekrente. Het Nibud heeft financieringslastpercentages opgesteld voor rentes van 1,5 tot 6,5 procent.

Afhankelijk het bruto inkomen en de rente geldt een bepaald financieringslastpercentage. Bijvoorbeeld: bij een inkomen van 50.000 euro en een rente van 2,75 procent, is de financieringslastnorm 22 procent. Daarmee wordt vervolgens de maximale hypotheek berekend.

Welke invloed de nieuwe hypotheeknormen, het inkomen en de hypotheekrente uiteindelijk hebben op de maximale hypotheek, heeft financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep berekend in drie scenario's.

  • In het eerste scenario gelden de nieuwe hypotheeknormen en blijven inkomen en hypotheekrente gelijk.
  • In het tweede scenario gelden de nieuwe hypotheeknormen en stijgt het inkomen. De hypotheekrente blijft gelijk.
  • In het derde scenario gelden wederom de nieuwe hypotheeknormen, blijft het inkomen gelijk, maar wijzigt de hypotheekrente.

Uitgangspunt hierbij is een stel waarvan de een modaal verdient en de ander anderhalf keer modaal. Ofwel hun bruto inkomen bedraagt (vooralsnog) respectievelijk 38.000 en 57.000 euro

Scenario 1: nieuwe normen, inkomen en hypotheekrente blijven gelijk


We beginnen bij het scenario waarin alleen de hypotheeknormen per 1 januari 2023 ingaan en het inkomen en de hypotheekrente gelijk blijven. Van Bruggen heeft berekend hoe hoog de maximale hypotheek uitvalt bij de nieuwe normen in 2023, ten opzichte van 2022.

Voor de hypotheekrente gaat Van Bruggen uit van 4,95 procent, op dit moment de gemiddelde rente voor hypotheken zonder NHG-verzekering en een rentevaste periode van 10 jaar.

Volgens Van Bruggen kan het stel op basis hiervan maximaal 460.000 euro lenen in 2022. Sluiten ze hun hypotheek na 1 januari 2023 af en blijft hun inkomen en de hypotheekrente gelijk, dan daalt de maximale hypotheek naar 445.457 euro. Ofwel, het stel kan bijna 15.000 euro minder lenen dan in 2022.

Scenario 2: nieuwe normen, inkomen stijgt, hypotheekrente blijft gelijk

Vanwege de inflatie schroeven bedrijven ook de lonen op. Van Bruggen Adviesgroep heeft daarom berekend wat er met de maximale hypotheek gebeurt als de nieuwe normen zijn ingegaan in 2023 en het inkomen met 1 tot 6 procent is gestegen.

Voor de goede orde: het stel kan hun huidige inkomen en hypotheeknormen in 2022 dus maximaal 460.000 euro maximaal lenen. Zou hun inkomen gelijk blijven dan wordt dat in 2023 met de nieuwe normen 445.547 euro.

De volgende tabel toont hoe hoog hun maximale hypotheek uitvalt als hun inkomens met 1 tot 6 procent zijn gestegen in 2023.

Te zien is dat tot een loonsverhoging van 3 procent, de maximale hypotheek in 2023 lager uitvalt door de nieuwe normen. Vanaf 4 procent loonsverhoging kan het stel meer lenen dan in 2022, ondanks de nieuwe hypotheeknormen.

Scenario 3: nieuwe hypotheeknormen, inkomen blijft gelijk, hypotheekrente daalt of stijgt

Dat de hypotheekrente onveranderd blijft, is niet heel realistisch. De rente voor 10 jaar vast steeg in een jaar tijd van zo'n 1, 5 procent naar bijna 5 procent.

In het volgende scenario heeft Van Bruggen Adviesgroep rekening gehouden met renteschommelingen ten opzichte van de huidige rente van 4,94 procent voor 10 jaar vast zonder NHG.

De onderstaande tabel toont wat het stel maximaal kan lenen als de rente met een half of heel procentpunt stijgt of daalt.

De tabel toont dat een stijging of daling van de hypotheekrente een groot effect heeft op de maximale hypotheek. Als de rente van 4,94 procent daalt naar 4,44 procent, dan kan het koppel zo'n 5.000 euro meer lenen. Zakt de rente nog een half procentpunt verder naar 3,94 procent, dan dijt hun maximale hypotheek met ongeveer 22.000 euro uit.

Het pakt zuur uit als de hypotheekrente de andere kant op beweegt. Bij een stijging van een half procentpunt naar 5,44 procent kan het koppel al zo'n 10.000 euro minder lenen. Hun maximale hypotheek slinkt met ongeveer 20.000 euro als de rente verder oploopt naar 5,94 procent.

Bovenstaande geeft een indicatie van de maximale hypotheek in 2023 in bepaalde situaties. In werkelijkheid spelen meer factoren een rol dan alleen de hypotheeknormen, de rente en de het inkomen.

Zo houden geldverstrekkers bijvoorbeeld ook rekening met andere onvermijdbare uitgaven en is de gezinssamenstelling van belang. En uiteraard wordt rekening gehouden met je daadwerkelijke bruto inkomen en de hypotheek(rente) die je gaat afsluiten.

Lees meer over hypotheken