ANALYSE – De huizenmarkt in Amsterdam en Utrecht is oververhit. Daar is iedereen het wel over eens. Maar makelaarclub NVM plakt daar wel een merkwaardige redenering aan vast: makelaars in de twee grote steden zouden failliet dreigen te gaan, omdat er te weinig huizen zijn.
In een interview met De Telegraaf zegt NVM-voorzitter Ger Jaarsma dat makelaars fors minder huizen verkopen en de benodigde omzet niet halen: “We verwachten in 2017 de eerste faillissementen van makelaarskantoren in Amsterdam en Utrecht.”
Ho, even! Wie is hier nu zielig?
Jaarsma wijst op de verkrapping van het woningaanbod in Amsterdam en Utrecht en pleit voor een versnelling van de nieuwbouwproductie. In Amsterdam wordt er wel veel bijgebouwd, maar vooral in Utrecht moet de bouwproductie omhoog.
Op zich is dat een valide punt, maar als het over de omzet van makelaars gaat eigenlijk irrelevant. Voor makelaars draait het namelijk hoofdzakelijk om één ding: het aantal transacties op de huizenmarkt. Hoe meer huizen er verkocht worden, hoe vaker een makelaar courtage kan ontvangen. Daarbij is de omloopsnelheid van huizen nog belangrijker dan de prijs.
De opleving van de huizenmarkt weerspiegelt zich de afgelopen jaren zowel in de forse prijsstijgingen als een toename van het aantal transacties. Dat is zowel in Amsterdam als Utrecht het geval, blijkt uit onderstaande data van de NVM.
Voor zowel Utrecht als Amsterdam geldt dat huizenprijzen en het aantal transacties sinds 2014 hard zijn opgelopen. Een feest voor makelaars zou je zeggen!
Op zich heeft Jaarsma gelijk dat het aanbod van te koop staande woningen door de opleving van de huizenmarkt afneemt in de grote steden. Onderstaande grafiek van Calcasa geeft hiervan een beeld voor de Randstad als geheel.
In Amsterdam werd afgelopen jaar 12,6 procent van de bestaande woningvoorraad verkocht, en dat is landelijk gezien erg hoog. Dit is een teken dat de omloopsnelheid fors toeneemt: het aanbod daalt weliswaar, maar huizen wisselen ook sneller van eigenaar.
Zolang het dalende aanbod niet gepaard gaat met een significante daling van het aantal transacties, zou er dus geen probleem moeten zijn voor makelaars.
Als makelaars in Amsterdam en Utrecht failliet dreigen te gaan, ligt een alternatieve verklaring voor de hand: er zijn te veel makelaars in de grote steden. Maar hoe zou dat komen?
Meer concurrentie tussen makelaars
Analisten van Rabobank stellen in hun 'marktvisie' op de makelaarsbranche voor 2017 dat makelaars enerzijds profiteren van de fors toegenomen verkoopcijfers op de huizenmarkt, maar dat de concurrentie in de sector toch toeneemt:
"Niet eens zozeer tussen makelaars onderling maar ook internet en social media worden steeds meer ingezet bij de zoektocht naar een nieuwe woning. Zeker bij de nieuwbouwwoningen zijn de eerste stappen gezet, waarbij een woning kopen via internet mogelijk is. De makelaar is hier geheel buitenspel gezet."
De conclusie van de Rabo-analisten is helder: "Makelaars moeten dan ook meer doen om zich te onderscheiden."
Méér huizen bouwen, omdat er anders makelaars failliet gaan, klinkt nogal krom uit de mond van lobbyclub NVM. Meer huizen bouwen is prima: maar dan graag om bijvoorbeeld starters op de woningmarkt te helpen, die klem zitten door de snel stijgende huizenprijzen en het gebrek aan alternatieven op de vrije huurmarkt.