• Tweeverdieners hebben in 2021 te maken met nieuwe regels voor de maximale hypotheek.
  • Het tweede inkomen telt zwaarder mee, maar dat vertaalt zich niet automatisch in een ruimer budget voor een woning.
  • Business Insider laat aan de hand van drie voorbeelden zien hoeveel er maximaal geleend kan worden en hoe hoog de netto maandlasten uitvallen.
  • We kijken naar drie tweeverdieners met gezamenlijke inkomens van 65.000 euro, 80.000 euro en 100.000 euro.

Elke nieuwe jaar brengt veranderingen voor je financiën: inkomen, belastingen en mogelijk ook je hypotheek. Zo ook 2021.

Vrijwel iedereen die dit jaar meer gaat verdienen, kan een hogere maximale hypotheek afsluiten, maakte budgetvoorlichtingsinstituut Nibud vorig jaar bekend.

De meeste werkenden gaan waarschijnlijk wel vooruit in hun inkomen, althans als de gemiddelde loonstijging van 1,4 procent er komt die Nibud eerder raamde.

Toch moet er dit jaar vanwege de coronacrisis een grotere slag om de arm worden gehouden dan gebruikelijk. Voor huishoudens die hun inkomen niet zien stijgen, kan de leenruimte juist licht dalen.

Lees meer over de aanpassingen aan de maximale hypotheek: Dit kan je krijgen als maximale hypotheek in 2021 als je €35.000, €50.000 of €70.000 verdient – meer lenen als je inkomen stijgt

Tweeverdieners: tweede inkomen telt zwaarder mee

Hoe hoog de maximale hypotheek dit jaar uitvalt, hangt onder meer af of een huishouden uit een- of tweeverdieners bestaat.

Bij tweeverdieners kan de verdeling van de twee inkomens veel invloed hebben. In 2021 telt het tweede inkomen zwaarder mee, namelijk voor 90 procent. Vorig jaar lag dat nog op 80 procent.

Je zou denken dat je door deze wijziging als stel meer kunt lenen, maar dit is niet altijd het geval. De hoogte van het gezamenlijke inkomen is namelijk slechts één kant van het verhaal.

Het inkomen wordt gebruikt om de zogenoemde woonquote, het deel van het besteedbaar inkomen dat opgaat aan de woonlasten, te berekenen.

Dit percentage kan ervoor zorgen dat de maximale hypotheek dit jaar niet hoger of zelfs lager uitvalt. De woonquote wordt elk jaar, dus ook in 2021, opnieuw vastgesteld door het Nibud.

De woonquote is nodig om de maximale maandlast te berekenen die door de overheid verantwoord geacht worden. Die maandlast wordt vervolgens teruggerekend naar het hoogste hypotheekbedrag dat geleend mag worden.

In 2021 blijft de woonquote hetzelfde voor veel inkomensniveaus. Dat is ook de reden waarom een hoger gezamenlijk inkomen niet altijd leidt tot een hogere maximale hypotheek.

Lees meer over hoeveel je dit jaar als tweeverdiener kunt lenen: Maximale hypotheek in 2021: tweeverdiener met inkomen van €50.000 tot €130.000 kan soms meer lenen, maar niet altijd – dat zit zo

Zo hoog kan de maximale hypotheek zijn

Om een beeld te geven hoeveel leenruimte stellen met verschillende inkomens bij een bepaalde inkomensverdeling dit jaar hebben en wat hun maandlasten zijn, maakte financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep op verzoek van Business Insider drie voorbeelden.

Wij kijken naar huishoudens met inkomens van 65.000 euro (verdeling 45.000 euro en 20.000 euro), 80.000 euro (verdeling 65.000 euro en 15.000 euro) en één ton met een gelijke inkomensverdeling (beide partners 50.000 euro).

Onze stellen sluiten begin januari een annuïtaire hypotheek af voor dertig jaar. Wij nemen aan dat ze van de huidige lage rentes willen profiteren en de hypotheekrente voor tien of twintig jaar vastzetten.

De onderstaande tabel toont de maximale hypotheek die de drie huishoudens dit jaar kunnen afsluiten.

Een kortere rentevaste periode van tien jaar gaat samen met een lagere hypotheekrente, lagere maandlast en dus een hoger besteedbaar inkomen. Dit resulteert in iets meer leenruimte:

Het eerste stel kan maximaal 328.238 euro lenen. Het tweede koppel kan zich een huis ter waarde van 441.565 euro permitteren. En het derde huishouden met het hoogste inkomen en een gelijke inkomensverdeling beschikt over een maximale leenruimte van 563.700 euro.

De hypotheekbedragen zijn berekend door Van Bruggen Adviesgroep op basis van de opgegeven inkomens, inkomensverdeling en de huidige tarieven voor de hypotheekrentes: 1,7 procent voor tien jaar vast en 2 procent voor twintig jaar vast.

Alleen voor het stel met een inkomen van 65.000 euro voor een rentevaste periode van twintig jaar wordt een lagere hypotheekrente van 1,4 procent gebruikt. Dit huishouden kan namelijk meer lenen met een NHG-garantie, waar een lagere hypotheekrente geldt.

Maar hoeveel zijn onze stellen per maand kwijt aan netto maandlasten, als zij voor een maximale hypotheek gaan?

Netto maandlasten met rentevaste periode van 10 jaar

Wij zetten hieronder de netto maandlasten uiteen voor de drie stellen in het geval van een rentevaste periode van tien jaar. De effecten van de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait zijn meegenomen in de berekening.

In het eerste jaar is het stel met het laagste inkomen 1.025 euro kwijt per maand aan de hypotheek. Het tweede stel maakt maandelijks 1.379 euro over aan de bank. De derde koppel, met de hoogste maximale hypotheek, heeft ook de hoogste maandlast van 1.760 euro.

De maandlasten nemen daarna geleidelijk toe, omdat je bij een annuïtaire hypotheek met de tijd steeds meer moet aflossen. De maandlast bij dit type hypotheek bestaat uit een combinatie van verschuldigde rente én aflossing.

Netto maandlasten met rentevaste periode van 20 jaar

De netto maandlasten bij een langere rentevaste periode van twintig jaar komen iets lager uit voor de drie huishoudens. De tabel hieronder laat het verloop in de eerste twintig jaar zien.

Het eerste stel is in 2021 ruim 1.000 euro kwijt aan hun lening terwijl de tweede koppel maandelijks 1.341 euro overmaakt aan de bank. Het derde huishouden betaalt wederom de hoogste netto maandlast van 1.712 euro.

Lees meer over hypotheken: